Bất động sản “ngấm đòn” COVID-19

• Dòng vốn dịch chuyển tích cực, trái phiếu bất động sản giảm 55,5%
• Chứng khoán, bất động sản góp phần tăng thu ngân sách

Theo báo cáo này, phân khúc căn hộ cao cấp có tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 9,2%, một con số rất nhỏ so với thị trường toàn sản phẩm chung cư phân khúc trung cấp và cao cấp. Theo các chuyên gia, xu hướng cắt lỗ, hạ giá bất động sản là điều tất yếu khi dịch COVID-19 tác động đến thị trường hơn 1 năm nay. 

Đáng chú ý là tác động của làn sóng dịch bệnh lần thứ 4 khiến thị trường một số nơi rơi vào tình trạng "đóng băng". Nhiều ông chủ bất động sản không thể cầm cự, buộc phải hạ giá để thu lại dòng tiền, trang trải các chi phí cấp bách khác.

Thị trường yếu, rất ít giao dịch

Anh Nguyễn Ngọc Quang (Cầu Giấy, Hà Nội) cho hay, cách đây hơn 2 năm vì có một khoản tiền nhàn rỗi nên anh quyết định mua một căn hộ

chung cư tại Khu Ngoại giao đoàn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) có diện tích 114 m2 với giá 3,4 tỷ đồng. Mục tiêu của anh mua là để đầu tư cho thuê vì lãi suất ngân hàng càng lúc càng xuống thấp. Thế nhưng hiện cần tiền kinh doanh, anh đã rao bán căn hộ với mức giá thấp hơn lúc mua gần 400 triệu mà khách vẫn chưa chốt. 

“Từ đầu năm 2020 đến nay, dịch bệnh khiến việc cho thuê nhà cũng gặp rất nhiều trở ngại. Mấy lần khách đến thuê nhưng chỉ được 1 thời gian sau đó trả lại nhà. Cứ cho thuê được vài tháng, nhà lại bỏ trống vài tháng nên không hiệu quả. Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay rất khó để tìm được khách thuê cho căn hộ có diện tích lớn, đã được đầu tư cơ bản. Công việc kinh doanh cũng gặp nhiều khó khăn nên vợ chồng tôi đành chấp nhận bán lỗ để lấy tiền chuyển hướng kinh doanh lĩnh vực khác”, anh Nguyễn Ngọc Quang chia sẻ.

Hiện tại, chỉ cần lướt một vòng các website chuyên về mua bán căn hộ chung cư, tình trạng chủ nhà rao bán căn hộ “đặc như nêm”. Hiện tượng bán cắt lỗ căn hộ chung cư xảy ra ở rất nhiều dự án trên địa bàn Hà Nội như: Hà Đông, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ..., tùy theo từng diện tích và vị trí dự án có mức cắt lỗ từ 100 - 400 triệu đồng/căn.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam về thị trường bất động sản Hà Nội quý II và 6 tháng đầu năm, phân khúc căn hộ, sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh COVID19 kéo dài, thị trường yếu, ít giao dịch. Các chủ đầu tư vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, giá cũng không có hiện tượng điều chỉnh. 

Các dự án thuộc phân khúc cao cấp đã có động thái giảm giá thông qua các chương trình khuyến mãi, tặng quà. Ở thị trường thứ cấp, có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Hiện tượng này phần lớn xuất hiện ở các dự án cao cấp. Các sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như: Hoàng Mai, Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy...

Còn tại phân khúc đất nền, liền kề, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung suy giảm do khan hiếm dự án mới được phê duyệt. Lượng giao dịch ảnh hưởng do giá còn ở mức cao, một phần khác là do dịch bệnh COVID-19 kéo dài.

Khu vực nhà liền kề chủ yếu ở Đông Anh, Gia Lâm, Phú Xuyên. Một số sản phẩm cao cấp cũng có dấu hiệu giảm giá thông qua việc đưa chương trình khuyến mãi lớn và tặng quà khủng. Trong khi đó, giá đất tại các dự án ở Đông Anh, Gia Lâm chững lại và giữ như ở cuối quý I mặc dù giao dịch thấp. 

Giá đất ở một số khu vực có hiện tượng sốt đất như: Hòa Lạc, Sơn Tây, Hoài Đức… đã có dấu hiệu sụt giảm, thể hiện qua thông tin chào bán trên thị trường nhưng cũng không xuất hiện giao dịch thực.

COVID-19 kiềm chế nhà đầu tư

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Cen Group thì việc thị trường căn hộ chững lại nguyên nhân từ việc đầu tư, lướt sóng không còn mang lại lợi nhuận cao. Biên độ lợi nhuận thấp nên nhà đầu tư dù có đổ vốn vào cũng là để mua nhà cho thuê bởi mức lợi nhuận từ cho thuê nhà vẫn ổn định hơn mức lãi suất ngân hàng đang ngày càng thấp. 

“Tuy nhiên, ảnh hưởng của dịch COVID-19 kéo dài khiến thị trường cho thuê căn hộ cũng trở nên khó khăn. Một căn hộ khoảng 100m2 được đầu tư cơ bản sẽ có mức giá cho thuê khoảng 15 triệu đồng/tháng. Mức giá cao này khiến nhu cầu thuê nhà giảm, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh đang kéo dài phức tạp như hiện nay”, ông Hưng nói.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn cho rằng, trong vài năm gần đây, sản phẩm chung cư cao cấp được chào bán với số lượng lớn khiến cho thị trường trở nên bão hòa.

Các nhà đầu tư khi mua nhà cũng chỉ mua với mục đích đầu cơ, lướt sóng hoặc sử dụng để kinh doanh cho thuê tạm thời. “Sang năm 2021, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư đã có sự giảm sút mạnh so với cách đây 2 năm. Nếu như năm 2019, tỷ suất này là 5,2%/năm, nay chỉ còn bình quân khoảng 4%/năm. Mức lợi nhuận cho thuê chung cư hiện nay còn thấp hơn lãi suất ngân hàng, nên sự quan tâm của nhà đầu tư đối với phân khúc này có dấu hiệu giảm. Không những vậy, tác động từ dịch bệnh khiến không ít nhà đầu tư buộc phải tìm cách bán sản phẩm để thu hồi lại vốn”, ông Hiếu phân tích.

Mặc dù đang chịu nhiều áp lực do ảnh hưởng của COVID19, nhưng thị trường bất động vẫn đang tồn tại nhiều nghịch lý, bất cập. Ví dụ như: Cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp khi chung cư cao cấp chiếm tỷ lệ lớn, chung cư trung bình, giá rẻ phục vụ cho đại đa số người dân lại rất hiếm; giá bất động sản đã thiết lập trên một mặt bằng mới mặc dù có đại dịch COVID-19 xảy ra; tính minh bạch từ các hoạt động đầu tư tạo lập, đến các giao dịch mua bán vẫn còn cần phải tiếp tục nghiên cứu, để quy định chặt chẽ bảo đảm công khai hơn, kịp thời, chính xác hơn; tình trạng đầu cơ vẫn còn diễn ra phổ biến ở các nơi, nhất là các đô thị lớn, các khu vực có chủ trương tách nhập, nâng cấp, xuất hiện các tình trạng thổi giá cục bộ… 

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, đây là những vấn đề đặt ra cho các cơ quan quản lý nhà nước phải có một loạt những chính sách mới ban hành để điều chỉnh. 

"Bộ Xây dựng đang nghiên cứu sửa đổi trình Chính phủ vào quý III và quý IV/2021 để Chính phủ ban hành những quy định cụ thể hơn, nhằm hạn chế hoặc kiểm soát các hoạt động giao dịch của thị trường, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến đất nền, kinh doanh bất động sản”, ông Khởi cho biết.