Biệt thự bỏ hoang - hệ lụy của phát triển đô thị quá nóng

• Dự án chậm tiến độ, hàng nghìn hécta đất bỏ hoang

Tình trạng này gây nên sự lãng phí về tài nguyên đất, hạ tầng một cách nghiêm trọng, nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự nảy sinh. Từ đó, bức thiết cần có giải pháp cụ thể để xử lý tình trạng này.

Ngổn ngang những biệt thự bỏ hoang

Trước thực trạng dân số tăng với mật độ ngày càng lớn, việc hình thành những khu đô thị được coi là xu thế tất yếu của xã hội hiện đại. Thế nhưng, tình trạng đầu tư các khu đô thị, các khu biệt thư xây dựng xong không bán được hoặc không có người ở tạo ra tình trạng các khu nhà, biệt thự hoang. Thực trạng đáng buồn, nhức nhối này đã diễn ra trong thời gian ít thì vài năm, nhiều thì hàng chục năm.

Trên địa bàn các thành phố lớn, nhiều khu đô thị, khu biệt thự nằm ở những vị trí đắc địa trên mặt đường, thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày như gần trung tâm thương mại, giáo dục, y tế; thậm chí nhiều khu nằm ngay cả trong khu vực nội thành, từng là “cơn sốt” với nhiều nhà đầu tư bất động sản và những người có nhu cầu nhà ở cao cấp nhiều năm về trước. Mặc dù vậy, nhiều khu biệt thự, đô thị cao cấp tình trạng biệt thự hoang không thể bán được hoặc không có người ở vẫn diễn ra.

Ngay thời điểm hiện tại, có thể dễ dàng kể ra hàng chục khu biệt thự cao cấp, liền kề ở nhiều nơi đều trong tình trạng mới xong phần thô và bỏ hoang nhiều năm như thế. Có những biệt thự hoang hoá, không có người ở, biện pháp khả dĩ hơn, nhiều chủ đầu tư cho thuê nhà hàng, quán ăn ở tầng dưới, phía trên bỏ không, khung cửa gỉ sét, xuống cấp. Một số giăng biển quảng cáo choán toàn bộ mặt tiền tầng 2, tầng 3 khiến bộ mặt đô thị vô cùng nhếch nhác, lộn xộn.

Trong quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng và sự phát triển “nóng” của thị trường bất động sản, nhiều nơi mong muốn quy hoạch đô thị hiện đại, góp phần phát triển kinh tế, xã hội của thành phố, của tỉnh, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân. Các doanh nghiệp tranh thủ thời cơ lập dự án, đầu tư. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực đầu tư có số vốn rất lớn, diễn ra trong thời gian dài và rất khó dự báo nhu cầu thị trường trong điều kiện đó. Vì vậy mà diễn ra tình trạng như trên.

Thay vì một dự án đô thị hiện đại với hệ thống nhà ở, tiện ích vượt trội cho người dân, thì giờ đây, các căn nhà biệt thự chưa được hoàn thiện, trơ trọi, hoang phế trong khu đất rộng lớn, không có người ở. Rất nhiều khu này, trước đây từng là đất “bờ xôi, ruộng mật”, là nơi canh tác của nhiều hộ dân. Sau hàng chục năm thu hồi, thay vào đó là khu biệt thư, nhà ở hoang hoá, trong khi đất nông nghiệp bị thu hẹp, người dân không có công ăn việc làm, gây nên sự lãng phí lớn tài nguyên đất.

Tiếc của, người dân địa phương tận dụng những khu này để... chăn, thả trâu, bò. Hay trong nhiều khu trong nội thành, trong khi nhiều người không có nhà ở, nhà vừa khả năng điều kiện kinh tế để mua thì trái ngược lại các khu biệt thự cao cấp, liền kề vẫn bỏ hoang, xuống cấp, lãng phí trong thời gian dài, chưa biết bao giờ mới có người ở.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và nhiều chuyên gia về lĩnh vực này, biệt thự “ma”, hoang hóa, không có người ở là hệ quả của giai đoạn phát triển nóng của thị trường bất động sản. Việc quy hoạch, đầu tư vội vàng, liên tục xây dựng các dự án vượt quá nhu cầu của thị trường, không phù hợp với quy hoạch, nhu cầu người tiêu dùng… tạo ra nhiều sản phẩm không có khả năng thanh khoản là nguyên nhân cơ bản của thực trạng lãng phí ghê gớm này.

Nhức nhối những hệ lụy

Tình trạng biệt thư hoang hóa, biệt thự “ma” để lại nhiều tác động tiêu cực trước mắt và dài lâu. Những hệ lụy trong quá trình quy hoạch đô thị hoá vội vàng và có phần nóng vội như trên đang gây ra những khó khăn, tác động tiêu cực đối với nhiều vấn đề kinh tế, văn hóa, xã hội cũng như trong công tác quản lý hiện nay.

Xét dưới góc độ kinh tế, theo logíc thông thường, một dự án biệt thự cao cấp, liền kề mà chủ đầu tư xây dựng và tiêu thụ hết, có lãi, nhà nước, mà đại diện là chính quyền địa phương thu được thuế, những dịch vụ thúc đẩy kinh tế - xã hội đi kèm. Trong kinh doanh là thắng lợi, hiệu quả. Tuy nhiên, nếu dừng lại ở cách tiếp cận như vậy thì chưa thật sâu sắc, đầy đủ và có phần thiếu trách nhiệm, bởi nó là căn nguyên cơ bản gây nên hệ lụy như trên.

Theo số liệu thống kê của Ủy ban Chứng khoán nhà nước thì giá trị bất động sản tồn kho năm 2019 là 200.000 tỷ đồng. Trong khi đó, theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản, hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp địa ốc niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 201.921 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, trên thực tế thì số liệu này còn lớn hơn nhiều.

Trong những dự án này, chủ yếu là khu biệt thự, nhà ở cao cấp. Những ngôi nhà hoang này vẫn chưa có người ở và người ta không biết chủ nhân là ai? Song chúng ta có thể khẳng định, nhà đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền không nhỏ, từ giải phóng mặt bằng, thiết kế, đầu tư xây dựng. Đối với nhà đầu tư, biệt thự không bán được không biết bao giờ mới thu hồi được vốn chứ chưa nói đến lợi nhuận.

Đối với xã hội, lượng tiền khổng lồ bỏ ra đó không luân chuyển, phát huy hiệu quả là một sự lãng phí lớn. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến phát triển của các doanh nghiệp kinh tế tư nhân. Trong khi hằng năm, chúng ta vẫn phải đi vay của nước ngoài, nợ của rất nhiều chính phủ, tổ chức tín dụng quốc tế để phát triển hạ tầng, kinh tế, để có nguồn vốn đầu tư phát triển.

Nếu nghiên cứu kỹ, nhiều người cũng đồ rằng, có không ít vốn đầu tư có nguồn gốc tiền vay của các ngân hàng. Như vậy đầu tư của ngân hàng là không đúng hướng. Tình trạng này sẽ làm cho hiện tượng nợ xấu, nợ khó đòi càng trở nên trầm trọng và khó có giải pháp hiệu quả để xử lý trong một sớm, một chiều.

Dưới khía cạnh xã hội, rất nhiều người “khuynh gia, bại sản”, gia đình tan nát, phá sản do thiếu kinh nghiệm, chạy theo giá trị “bong bóng thị trường” trước mắt, đầu cơ mong kiếm tìm cơ hội bán lại kiếm lời. Song “thương trường là chiến trường”, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro là rất lớn. Số vốn vay mượn đầu tư, giờ là những căn biệt thự, nhà cao cấp hoang hóa, xuống cấp “bán thì không được, giữ lại không xong”.

Tình trạng trên cũng phá vỡ quy hoạch thành phố, lãng phí tài nguyên đất, dân cư nội thị tăng nhanh một cách đáng kể, gây ách tắc giao thông và ô nhiễm môi trường đô thị, gây hậu quả nghiêm trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của các đô thị, nhất là ở các thành phố lớn.

Ở một khía cạnh khác, tình trạng này tạo ra chỗ tá túc, môi trường tệ nạn xã hội phát triển. Nhiều khu nhà bỏ hoang đã trở thành “điểm nóng” về an ninh, trật tự trên địa bàn. Hàng loạt biệt thự bỏ hoang để cỏ dại mọc um tùm, là nơi các đối tượng nghiện ngập tìm đến tụ tập chích hút, vương vãi hiện trường là la liệt bơm kim tiêm hay là địa bàn hoạt động của gái mại dâm… gây tình trạng phức tạp về an ninh trật tự, nhức nhối, bức xúc với người dân xung quanh. Về mặt mỹ quan, các biệt thự hoang tạo ra cảnh quan không đẹp, hoang tàn, nhếch nhác, rêu phủ, chuột bọ, ô nhiễm môi trường…

Chính phủ đã ban hành chiến lược về phát triển nhà ở, trong đó đã giao cho Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố lập chương trình phát triển nhà ở theo từng giai đoạn, ngắn hạn và dài hạn. Tuy nhiên, nhiều khu biệt thự cao cấp, liền kề trong các khu đô thị này vẫn diễn ra tình trạng bỏ hoang và không biết đến bao giờ đưa vào sử dụng tạo nên tình trạng lãng phí và các tác động tiêu cực nói trên. Nên chăng cần có cuộc tổng rà soát và sớm có giải pháp để xử lý vấn đề nhức nhối này.