Bốn “điểm nghẽn” lớn đối với thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh
- Tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định thị trường bất động sản
- Bát nháo thị trường bất động sản ở Nhơn Trạch, Đồng Nai
- Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm: Áp lực cạnh tranh lớn
- Tạo đột phá để hỗ trợ thị trường bất động sản
Cụ thể, tính đến giữa tháng 11 vừa qua, tiền sử dụng đất do 80 doanh nghiệp nộp đã đạt 10.000 tỷ đồng, ngoài ra còn 40 doanh nghiệp BĐS chưa nộp khoảng 1.889 tỷ đồng. Theo đà hồi phục của thị trường trong năm 2016, nguồn vốn xã hội được huy động vào thị trường BĐS thành phố cũng rất lớn và tăng mạnh trong thời gian gần đây.
Ngoài dòng vốn từ các quỹ đầu tư và nhà đầu tư nước ngoài thì đã có đến 21% trong số 5,7 tỷ USD kiều hối chuyển về thành phố được đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Nguồn vốn ngân hàng rót vào thị trường BĐS thành phố đến thời điểm này đạt khoảng 150.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% dư nợ tín dụng, tăng 14,2% so với năm ngoái, trong khi nợ xấu BĐS giảm chỉ còn khoảng 2,6%.
| Một dự án phải giải tỏa kiểu “da beo”. |
Thị trường vẫn đang trên đà phục hồi mạnh, song Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Lê Hoàng Châu cho rằng, đáng lo ngại nhất là thị trường BĐS thành phố đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro bên trong.
Hiện nay, lĩnh vực BĐS đang có 4 "điểm nghẽn" lớn, gồm quá trình giải phóng mặt bằng khó khăn dẫn đến tình trạng dự án “da beo”, không thể triển khai, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài. Con số cụ thể là trên địa bàn vẫn còn đến 500 dự án ngừng triển khai, trong số này có nhiều dự án bị vướng khâu giải phóng mặt bằng. Việc nộp tiền sử dụng đất cũng đang gây nhiều phiền toái cho nhà đầu tư".
Tiếp đến là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, mà điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1. Cuối cùng là chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn; lãi suất cho vay vẫn còn cao…
Nêu ra quy trình tính tiền sử dụng đất cho dự án, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, điều bất hợp lý Sở Tài chính đang giữ vai trò chủ đạo trong toàn bộ quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất các dự án tại thành phố. Trong khi đó, tuy là cơ quan chuyên trách về quản lý đất đai, nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường lại chỉ được tham gia công đoạn đấu thầu qua mạng để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất; thực hiện các thủ tục, chuẩn bị hồ sơ phục vụ Hội đồng thẩm định giá đất và báo cáo UBND thành phố.
Đã vậy, trong thành phần Hội đồng thẩm định giá đất thành phố hiện nay lại còn không có mặt đại diện của đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập. Các công đoạn xác định tiền sử dụng đất hiện cũng chưa có quy chế nào để người sử dụng đất thể hiện chính kiến của mình trong quy trình xác định giá đất, kể cả việc xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Về "điểm nghẽn" là khâu giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, ông Châu cho rằng, thực trạng này kéo theo hệ lụy là nhiều dự án bị dở dang vì phải bồi thường kiểu "da beo".
Theo quy định hiện nay, chính quyền địa phương đứng ra thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị. Nhưng thời gian qua, việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất với các dự án kiểu này hết sức khó khăn, mất rất nhiều thời gian, công sức của nhà đầu tư.
Do vậy, ông Châu đề nghị cần sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực dân cư tự chỉnh trang hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt sẽ được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực hiện dự án. Việc này sẽ tránh tình trạng người có đất lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để buộc cả dự án phải ngưng trệ.
Theo ông Châu, để minh bạch hơn, quy định pháp luật cũng có thể giao cho "Tổ chức phát triển quỹ đất" của các tỉnh, thành thực hiện thu hồi, giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Ngoài hạn chế tình trạng tranh chấp, cách làm này còn giúp tăng nguồn thu cho ngân sách.