Bùng nổ tranh chấp chung cư

• Khó tìm lời giải tranh chấp chung cư
• Tranh chấp chung cư: Những "ông kẹ" mang tên... "chủ đầu tư"
• Bài học giải quyết tranh chấp chung cư

Muôn kiểu tranh chấp

Ngay đầu tháng 6, rất nhiều cư dân chung cư The Golden An Khánh (Hoài Đức) cũng phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư về vấn đề nước sạch. Theo phản ánh của cư dân, đa số cư dân ở chung cư The Golden An Khánh thu nhập thấp, vay gói 30.000 tỷ ưu đãi của Chính phủ đến 70% giá trị căn nhà.

Hàng tháng trả nợ ngân hàng đối với họ là gánh nặng không nhỏ, nhưng cư dân nghèo phải còng lưng cõng khoản phí rất phi lý mà chính xác là họ không phải đóng trong vòng hơn một năm rưỡi qua. Theo đó, cư dân phải đóng thêm 8% trên tổng số tiền nước sử dụng hàng tháng (3% hao hụt nước và 5% phí sửa chữa đường ống).

Anh Trần Huy Thiết (tòa nhà 18T The Golden An Khánh) cho biết gia đình anh chuyển về đây từ đầu năm 2017, do công việc bận rộn nên không hề để ý đến điều này. Sự việc vỡ lở khi anh cùng các cư dân khác tìm hiểu về việc tăng tiền nước.

"Việc này hết sức vô lý, nhiều hộ dân phải đóng một khoản tiền hơn một năm qua. Trong khi đó, lúc mua nhà, chúng tôi phải đóng 2% phí bảo trì, tại sao chúng tôi phải đóng tiền sửa đường ống nước hay hao hụt nước? Đường ống nước chính là cơ sở hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư thực hiện, không hiểu làm ăn kiểu gì mà giờ lại “đè đầu” dân ra đóng tiền này?", anh Thiết nói.

Ghi nhận tại Hà Nội từ đầu năm đến nay, có nhiều cuộc “nội chiến” chung cư xảy ra, không chỉ giữa chủ đầu tư với cư dân mà còn giữa ban quản trị nhà chung cư và cư dân với nhiều kiểu phản đối của cư dân, ở những tòa nhà giá rẻ và cả chung cư cao cấp.

Không chỉ tranh chấp với chủ đầu tư, người dân đấu tranh với chính ban quản trị do mình tín nhiệm bầu ra, như tại chung cư Văn Phú Victoria (phường Phú La, quận Hà Đông).

Ban quản trị khu chung cư Văn Phú Victoria do chính người dân bầu ra năm 2016 với 5 thành viên theo đúng quy định. Tuy nhiên, đến nay sau hơn một năm thành lập và đi vào hoạt động, nhiều cư dân đang sinh sống tại khu chung cư này phản ánh, ban quản trị có nhiều sai phạm, đi ngược lại với quyền lợi của cư dân và có đơn đề nghị tới các cơ quan chức năng.

Chủ đầu tư chỉ chú trọng lợi nhuận

Theo báo cáo Bộ Xây dựng gửi Chính phủ về tình trạng cư dân khiếu nại, phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản. Trước đó, 43 địa phương trên cả nước đã có báo cáo về  Bộ tình trạng này. Thông tin cho thấy hiện có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân, hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo.

Theo đó, có 40/108 dự án (37%) liên quan đến đến phần diện tích sở hữu chung - riêng như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê…. Đây là một trong những tranh chấp gay gắt trong thời gian qua.

Ngoài ra, có 7/108 các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ,  tính ban công, lô gia, diện tích tim tường, thông thủy… Tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì có 39/108 dự án. Nguyên nhân do chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Có 3/108 dự án chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng. 4/108 dự án chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác. Có 1 dự án chủ đầu tư không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì và 6/108 dự án các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì.

Ngoài ra còn có tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành công trình, không công khai tài chính giai đoạn chưa bàn giao, áp dụng mức phí quản lý không đúng quy định. Bên cạnh đó là các tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình (13/108 dự án mà chủ đầu tư chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống PCCC đã bàn giao cho khách hàng đưa vào sử dụng; tranh chấp liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, hợp đồng mua bán căn hộ, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở…

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), việc xảy ra các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân do nhiều nguyên nhân. Trong đó, rõ nhất là sự thiếu rõ ràng trong quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý. Nhiều chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về phòng cháy chữa cháy và các quy định khác có liên quan.

“Ngoài ra, chủ đầu tư nhiều dự án cũng mới chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư”, ông Hưng nói.