Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: Hô rất nhiều cải tạo chẳng bao nhiêu?!

• 'Ì ạch' cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội
• Hai doanh nghiệp đề nghị được xây lại chung cư cũ tại Thành Công (Hà Nội)

Theo Sở  Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn hiện có hơn 1.500 chung cư cũ có quy mô từ 2-5 tầng và được xây dựng chủ yếu từ năm 1960 đến cuối những năm 1980. Ngoài ra còn một số nhà xây dựng từ trước năm 1954. Chỉ tính riêng 4 quận nội thành cũ đã có 935 nhà chung cư cũ, còn lại phân bố rải rác trên 8 quận và huyện Đông Anh, Gia Lâm.

Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, các chung cư cũ ban đầu từ một chủ sở hữu là Nhà nước do cơ quan quản lý nhà ký hợp đồng cho thuê nhà nhưng sau khi bán nhà cho người thuê đã thành đa sở hữu, quản lý. Người thuê nhà trở thành chủ sở hữu căn hộ, cơ quan quản lý Nhà nước vẫn quản lý diện tích sử dụng chưa bán, các cơ quan chuyên ngành quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội theo phân cấp như trường học, nhà trẻ.

Sau 40 - 50 năm sử dụng nhà chung cư, các hộ gia đình đã phát triển thành nhiều thế hệ. Do áp lực về diện tích ở, nhu cầu cuộc sống, cũng như việc chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, sự yếu kém về quản lý nên hầu hết các chung cư đều có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trồng, sân chung, nhiều khu chung cư đeo thêm “ba lô, chuồng cọp”.

Trao đổi với báo chí chiều 15-12, ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết thêm, về quy hoạch kiến trúc và hạ tầng đô thị, các chung cư cũ được thiết kế xây dựng theo mô hình tiểu khu nhà ở. Các chung cư cũ đều có kiến trúc đơn giản, mặt bằng công năng của chung cư lắp ghép tấm lớn theo 2 loại (loại có hành lang chạy dọc nhà ở mặt trước nhà và loại vào các căn hộ ở ngay tại sảnh thang các tầng), một số chung cư bố trí khu vệ sinh chung, còn lại là khép kín.

Kết cấu chung cư cũ theo 5 loại chính: Nhà xây, nhà lắp ghép tấm lớn, nhà khung, nhà hỗn hợp các kết cấu khác và một số ít nhà lắp ghép khung khớp. Qua điều tra sơ bộ, các khu chung cư, mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Đồng thời cũng có sự chuyển dịch cư dân, những hộ dân ban đầu được phân quỹ nhà có điều kiện đã chuyển đi nơi khác phù hợp, tầng 1 đa số các hộ sử dụng làm nơi kinh doanh.

Ngoài tình trạng chung là cơi nới trước và sau khu nhà, nhiều khu còn cơi nới thành nơi ở cả trên mái như C1,2 Ngọc Khánh, khu Tân Mai, Mai Động, Kim Giang… hoặc đã được các chủ nhà tháo dỡ xây lại như các khu E1,2,3 Ngọc Khánh. Việc này làm ảnh hưởng lớn tới thoát nạn khi xảy ra sự cố hỏa hoạn và làm tăng tải trọng công trình. Việc cải tạo sửa chữa tùy tiện cũng dẫn đến thấm dột khu vệ sinh, ảnh hưởng đến khả năng chịu lực kết cấu, úng ngập…

“Rất nhiều chung cư trong tình trạng nghiêng lún nghiêm trọng, xuống cấp nguy hiểm như A2 Ngọc Khánh, E6-7 Quỳnh Mai, B1 Giảng Võ…”, ông Dũng chia sẻ thông tin. Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, trong năm 2014, Hà Nội đã lập đoàn kiểm tra liên ngành tiến hành khảo sát bằng phương pháp chuyên gia phân loại chất lượng nhà chung cư cũ, khảo sát 940/1.516 chung cư cũ và chia ra tiến hành kiểm định trong năm 2015 (kiểm định 42 công trình), năm 2016 (kiểm định 62 công trình) và năm 2017 (kiểm định 75 công trình).

Hiện nay, Hà Nội đã hoàn thành xong việc kiểm định 42 công trình của năm 2015 để xác định các nhà nguy hiểm cấp độ D. Đây là các chung cư bị lún, lún lệch ở mức độ lớn hơn 1%, hoặc đã được xây dựng và sử dụng từ lâu, đã hư hỏng, xuống cấp. Qua kiểm tra, đánh giá, chuyên gia cũng đã xác định được mức độ hư hỏng nặng cần được kiểm định ngay để xác định những nhà nguy hiểm cần phải di dời, chống đỡ. Ngoài ra, số chung cư được kiểm định năm 2016 là các công trình đã có các biểu hiện lún nghiêng, về tổng thể đã hư hỏng, xuống cấp, cần phải kiểm định để xác định mức độ hư hỏng để đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, từ khi Hà Nội có nghị quyết về cải tạo chung cư cũ năm 2005, tới nay mới cải tạo được 14 chung cư, tương ứng với 1% số lượng chung cư trên toàn TP.  Những khu chung cư cũ đã được đầu tư sửa chữa chống xuống cấp, cải tạo xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách như nhà E Nguyễn Công Trứ; giảm bớt hộ dân lấy diện tích phòng ở để ngăn chia thành diện tích phụ (nhà H Nguyễn Công Trứ); phá dỡ nhà cũ xây dựng lại (A3, A6 Giảng Võ, B7 Thành Công, B7-10 Kim Liên). Lý giải nguyên nhân cải tạo chung cư cũ đang rất ì ạch, ông Dũng cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do chủ sở hữu chung cư là người dân nên nguyên tắc khi cải tạo chung cư là phải tự cân đối tài chính, người dân và chủ đầu tư dự án phải thỏa thuận, vì Nhà nước không đủ nguồn lực để sửa chữa.

Vấn đề đặt ra với TP Hà Nội thời gian tới là phải đối mặt với nhiệm vụ giải quyết vấn đề cải tạo, xây dựng lại các khu nhà ở chung cư cũ như thế nào trong điều kiện ngân sách hạn hẹp. Trong khi đó, đa phần cư dân sống tại các khu chung cư cũ là cán bộ công nhân viên, người làm công ăn lương, khả năng chi trả thấp. Các chung cư cũ lại đa phần nằm ở khu vực nội thành, là khu vực hạn chế phát triển dân cư theo quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn 2050 đã được phê duyệt.

Hà Nội đã báo cáo và được Chính phủ đồng thuận xem xét chiều cao đối với từng dự án cải tạo, xây dựng các công trình chung cư cũ trong nội đô. Hà Nội cũng sẽ quy hoạch lại các khu chung cư cũ, không làm kiểu xóa nhà này xây nhà khác gây áp lực dân số, tắc đường, thiếu trường… như hiện nay. “Ví dụ như khu Giảng Võ, Kim Liên sẽ quy hoạch thành các khu riêng, dồn lại thành một vài tòa cao tầng, gia tăng quỹ đất, cải tạo hạ tầng, gỡ bài toán hạn chế dân số trong khu vực nội đô”, ông Dũng phân tích.