Bộ Tài chính giải thích cách tính thuế căn hộ chung cư

• Chính phủ chưa xem xét đề xuất dự án Luật thuế tài sản
• Giám sát, chống thẩm lậu hàng hóa đã được hoàn thuế tại sân bay
• Mua bán, thuê tài sản Nhà nước phải theo giá thị trường

Chỉ nộp thuế phần chênh lệch

Theo cơ quan này, giả sử căn hộ chung cư để ở có diện tích 75m² tại một khu đô thị tại Hà Nội (nhà chung cư 20 tầng). Giá mua căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng. Giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố đối với vị trí thửa đất xây dựng nhà chung cư là 10.000.000 đồng/m². Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư do Bộ Xây dựng công bố (theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30-6-2017) khoảng 9.710.000 đồng/m² (áp dụng đối với nhà chung cư từ 18 tầng đến 20 tầng). 

Theo dự thảo dự án Luật thuế tài sản thì việc tính thuế tài sản sẽ không dựa trên giá mua căn nhà theo hợp đồng mua bán là 2,5 tỷ đồng mà giá tính thuế tài sản được xác định dựa trên giá do cơ quan có thẩm quyền quy định, cụ thể: 

Giá tính thuế đối với đất được căn cứ vào giá 1m² đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế; Giá tính thuế đối với nhà được căn cứ vào giá nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế trên cơ sở suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Cơ quan soạn thảo đưa ra 2 trường hợp là ở khu chung cư mới xây dựng và ở khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm. 

Cụ thể, số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất cho căn hộ chung cư được xác định bằng giá 1m² đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) hệ số xác định diện tích đất tính thuế (dự kiến Luật giao Chính phủ quy định hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư, trong đó hệ số xác định diện tích đất đối với trường hợp để ở dự kiến là 0,2%). 

Khi đó: Giá tính thuế dự kiến đối với đất xác định cho căn hộ chung cư đó = 75m² x 10 triệu đồng/m² x = 150 triệu đồng. Và số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất xác định cho căn hộ chung cư trên (với mức thuế suất thuế tài sản dự kiến 0,4%) = 150 triệu đồng x 0,4% = 600.000 đồng/năm.

Đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư, giá tính thuế đối với nhà xây dựng mới được xác định bằng giá 1m² nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Khi đó, giá tính thuế đối với nhà xác định cho căn hộ chung cư = 75m² x 9,71 triệu đồng/m² = 728,25 triệu đồng. 

Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng thì căn hộ chung cư trên phải nộp số thuế tài sản đối với nhà là 28,25 triệu đồng x 0,4% = 113.000 đồng/năm. 

Như vậy, trường hợp khu chung mới được xây dựng và ngưỡng không chịu thuế đối với nhà là 700 triệu đồng thì số thuế tài sản phải nộp đối với đất là 600.000 đồng; số thuế phải nộp đối với nhà là 113.000 đồng. Tổng số thuế tài sản phải nộp đối với nhà, đất là 713.000 đồng/năm.

Nhà đã qua sử dụng được trừ tỷ lệ khấu hao

Với trường hợp khu chung cư đã được đưa vào sử dụng 7 năm, số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với đất được xác định như trường hợp khu chung cư mới xây dựng với mức nộp là 600.000 đồng/năm. 

Số thuế tài sản dự kiến phải nộp đối với nhà được xác định bằng giá 1m² nhà tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định nhân (x) diện tích nhà do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhân (x) tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà. 

Giả sử tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để tính thuế tài sản được lấy bằng tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà để kê khai, nộp lệ phí trước bạ (80% với nhà đã sử dụng 7 năm), khi đó giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên = 75m² x 9,71 đồng/m² x 80% = 582,6 triệu đồng. 

Do giá tính thuế dự kiến đối với nhà đã qua sử dụng xác định cho căn hộ chung cư trên dưới ngưỡng không chịu thuế, do đó, số thuế tài sản phải nộp đối với nhà (đã qua sử dụng 7 năm) áp dụng cho căn hộ chung cư trên là 0 đồng.

Như vậy, trường hợp khu chung đã qua sử dụng được 7 năm thì chỉ phải nộp thuế tài sản đối với đất là 600.000 đồng/năm, không phải nộp thuế đối với nhà do giá trị nhà nằm trong ngưỡng không chịu thuế.