Cần siết chặt quản lý chung cư mini

• Căn hộ chung cư mini cho thuê sẽ dần thay thế phòng trọ
• Thị trường chung cư mini: Người mua bị che mắt
• Chung cư mini - hầu hết chưa đủ điều kiện cấp “sổ đỏ”

Tại Hà Nội, chung cư mini tập trung nhiều ở các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hoàng Mai. Có một thực tế là loại hình nhà ở này phần nào đáp ứng được về nhu cầu chỗ ở của một bộ phận người dân, nhưng những ảnh hưởng của nó tới trật tự xây dựng đô thị, quá tải hạ tầng, phá vỡ quy hoạch đô thị cũng là điều rất cần phải bàn tới.

Nhan nhản chung cư mini   

Loại hình nhà ở này xuất hiện khi Nghị định 71/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời, bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ. Từ thời điểm đó, chung cư mini mọc lên nhan nhản như “nấm sau mưa”.

Tuy nhiên, cũng vì để tối đa hóa lợi nhuận mà rất nhiều công trình dạng này xây sai phép, ví dụ như: xây quá số tầng, chia diện tích, số lượng các căn hộ trong một tầng nhỏ hơn giấy phép… Cũng chính vì việc xây dựng không đúng theo các quy định của pháp luật nên cho dù ra đời cả chục năm nay nhưng vẫn rất nhiều chung cư mini chưa được cấp sổ hồng.

Chỉ bằng vài thao tác trên mạng Internet, có thể tìm kiếm được hàng loạt chung cư mini do các hộ gia đình xây dựng cũng có, do các công ty xây dựng cũng có đang được rao bán. Với các công ty xây dựng loại hình nhà ở này, cách bán hàng được triển khai chuyên nghiệp hơn với những trang web giới thiệu toàn thông tin hấp dẫn như: chung cư nằm ở vị trí đắc địa, trung tâm quận, giao thông đi lại thuận tiện, căn hộ được thiết kế hiện đại, hợp phong thủy, đầy đủ nội thất...

Cùng với đó là những lời hứa hẹn một cách "mập mờ" như: "Chung cư có đầy đủ giấy tờ pháp lý chính chủ theo quy định như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng. Hợp đồng mua bán công chứng. Cấp sổ đỏ theo Nghị định 71… Giá cả thì rất hấp dẫn từ 400 triệu đến 1 tỷ đồng/một căn.

Chẳng hạn khu vực phố Khương Đình, Vũ Tống Phan, Bùi Xương Trạch là nơi tập trung rất nhiều chung cư mini của quận Thanh Xuân hiện có rất nhiều căn hộ đang được rao bán như: diện tích 45m2, thiết kế hiện đại, giao thông thuận tiện, sổ hồng chính chủ, giá bán 735 triệu đồng hay chung cư mini 9 tầng mặt phố, mỗi sàn được thiết kế 14 căn hộ với nhiều loại diện tích khác nhau từ 34 đến 65m2, mức giá từ 590 đến 950 triệu đồng…

Anh Nguyễn Văn Quân (quê ở Bắc Ninh) cho biết, cách đây 2 năm, vợ chồng anh do không có đủ điều kiện nên đành chấp nhận mua một căn chung cư mini ở phố Khương Thượng. Tuy nhiên, đến nay rắc rối đã nảy sinh, ở thì khổ mà bán cũng khó.

"Vợ chồng có thu nhập không cao nên không đủ điều kiện mua chung cư thương mại gần trung tâm. Mua ra xa thì đi làm quá bất tiện nên đành chấp nhận mua chung cư mini. Căn hộ 42m2, giá 840 triệu đồng hai vợ chồng với một con nhỏ ở thì bình thường. Nhưng nay có thêm cháu nữa, thêm bà nội xuống trông cháu thì căn hộ quá nhỏ, rất bất tiện. Thế nhưng bán để mua chỗ khác cũng khó vì căn hộ của mình ở tầng 8. Tầng 7 và tầng 8 là hai tầng chủ đầu tư xây vượt giấy phép xây dựng, khách vào xem nhưng không ai dám mua”, anh Quân chia sẻ.

Cần siết chặt quản lý

Trước tình trạng các chung cư dạng này ngày một gia tăng, Bộ Xây dựng vừa có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương siết chặt việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ. Đồng thời, kiểm tra, xử lý các công trình xây dựng trái phép, sai phép.

Theo Bộ Xây dựng, hiện một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của cơ quan chức năng, một số hộ gia đình, cá nhân đã tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, chia thành nhiều phòng như một căn hộ riêng biệt, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.

Kiểu xây dựng này dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, làm gia tăng nguy cơ cháy nổ trong khu dân cư, gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đô thị. Người mua những căn hộ này cũng không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở do công trình vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng. Điều này chắc chắn sẽ làm phát sinh tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về sau.

KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Việt Nam đánh giá, bất cập của việc tình trạng chung cư mini tràn lan như hiện nay là việc tăng thêm một số lượng lớn người ở trên một diện tích. Trong quy hoạch xây dựng, vấn đề mật độ xây dựng và mật độ cư trú là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Mật độ dân số tăng sẽ tạo ra áp lực cho  hạ tầng đô thị. Giao thông ách tắc, rồi cấp điện thế nào, cấp nước thế nào; rác thải, nước thải sinh hoạt xử lý thế nào. Phòng cháy chữa cháy quản lý ra sao. Hệ lụy của việc này rất lớn.

“Đặc biệt là giữa người mua nhà và người bán nhà sẽ rất dễ phát sinh những tranh chấp liên quan đến sở hữu, sổ hồng… Tôi cho rằng, nhu cầu của người dân về chung cư mini là có thật và rất lớn bởi rất nhiều người dân hiện vẫn chỉ có mức thu nhập trung bình và thấp. Do đó, các cơ quan chức năng, đặc biệt là chính quyền địa phương phải quản lý xem chung cư đó có giấy phép không, có giấy phép thì xây dựng có đúng phép không… để tránh những hệ lụy sau này. Ở góc độ cá nhân, tôi vẫn cho rằng phải đảm bảo yêu cầu về mặt quy hoạch, không được vượt quá mật độ cư trú trên một diện tích mà mình đã quy hoạch sẵn trước đó”, KTS Trần Ngọc Chính nêu quan điểm.

Theo luật sư Nguyễn Đức Năng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, nhu cầu tìm mua chung cư mini là rất lớn bởi nó đáp ứng được khả năng chi trả của rất nhiều người, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Để có thể thu lãi tối đa, trên một diện tích đất khoảng chừng vài trăm m2, người ta phải tận dụng triệt để diện tích đất đó. Đồng thời không ít người còn xây vượt tầng, sai phép, trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy sơ sài.

Đặc biệt là câu chuyện pháp lý đối với căn hộ chung cư mini mà khách hàng định mua là điều rất cần được quan tâm. Nếu chủ nhà xây dựng sai phép, không đúng các quy định pháp luật về xây dựng thì đương nhiên cả khu nhà đó sẽ không thể được cấp sổ hồng. “Những người mua nhà sẽ không thể mua bán được một cách hợp pháp, không thế chấp được ngân hàng, cũng như không tặng cho được, thừa kế được đối với tài sản này”, Luật sư Nguyễn Đức Năng khẳng định.