Cần sự chuyển tiếp khi siết dòng vốn vào địa ốc

• Kinh doanh địa ốc thời hậu khủng hoảng: Siết lại để phát triển bền vững

Qua đó đã có gần 43.000 hộ gia đình vay vốn mua được nhà ở mới, trong đó khoảng 70% là đối tượng mua căn hộ thương mại có giá bán dưới 1,05 tỷ đồng và chỉ có khoảng 30% mua nhà ở xã hội.

Khi thị trường BĐS đã phục hồi và tăng trưởng như hiện nay thì không cần thiết tiếp tục chính sách ưu đãi để hỗ trợ chủ đầu tư và tổ chức tín dụng trong việc giải quyết hàng tồn kho và nợ xấu. Nhưng đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp đô thị vẫn cần có sự hỗ trợ từ gói tín dụng ưu đãi này để tạo lập nhà ở.

Vì vậy, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đề nghị trường hợp NHNN vẫn quyết định chấm dứt giải ngân kể từ ngày 1-6 sắp tới thì cần có cơ chế xử lý chuyển tiếp đối với những người đến thời điểm cuối tháng 5 đã ký hợp đồng tín dụng vay gói ưu đãi nhưng chưa được giải ngân, hoặc chỉ mới được giải ngân một phần.

Nhận định về rủi ro tín dụng BĐS, những tác động của Thông tư 36 sửa đổi và nguồn vốn BĐS tương lai, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia về lĩnh vực tài chính, đầu tư cho biết, nền kinh tế đang có dấu hiệu thâm dụng vốn trở lại từ việc tăng mạnh tín dụng và tín dụng dành riêng cho BĐS. Các chỉ số thống kê cũng đã minh chứng rằng rủi ro thanh khoản đang gia tăng.

Tín dụng BĐS tăng mạnh đã góp phần đẩy tỷ lệ cho vay trung, dài hạn lên ngưỡng 50% nên cần đưa tín dụng trung, dài hạn về mức an toàn. Việc dự kiến điều chỉnh Thông tư 36 của NHNN nhằm đưa tỷ lệ tín dụng trung, dài hạn xuống còn 40% và tăng hệ số rủi ro BĐS lên mức 250% gây lo ngại cho giới đầu tư bởi suy nghĩ việc này sẽ dẫn đến suy giảm thị trường BĐS.

Tuy nhiên, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, việc làm này là cần thiết; tăng hệ số rủi ro BĐS là phù hợp trước xu thế lãi suất cho vay đang có xu hướng tăng lên. Dù vậy, vấn đề này sẽ không gây thắt chặt cho vay BĐS một cách đột ngột bởi vẫn còn khoản dư cho vay trung, dài hạn là 540 ngàn tỷ đồng. 

Hơn thế, Thông tư 36 sửa đổi sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường BĐS khi buộc các DN phải có cơ chế tăng, giảm nguồn cung phù hợp, hỗ trợ thị trường BĐS cân bằng cung cầu. Từ đó sẽ tránh được nguy cơ đóng băng, giảm giá do thừa nguồn cung nhà ở. Giúp ổn định thị trường mua nhà để ở, để cho thuê hoặc đầu tư trung, dài hạn và còn hạn chế được hiện tượng đầu cơ nhiễu loạn thị trường. 

Từ đó TS Đinh Thế Hiển khẳng định việc sửa đổi Thông tư 36 chỉ ảnh hưởng tới giới đầu cơ nhưng sẽ tác động để lành mạnh hóa thị trường mua nhà để ở cũng như đầu tư lâu dài.

Cho rằng xu hướng siết dòng vốn vào BĐS của NHNN vẫn có những tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh ngân hàng, thị trường BĐS cũng như tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường BĐS hiện nay…

TS Bùi Quang Tín, Khoa Quản trị kinh doanh, Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh phân tích, tính đến cuối năm 2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn của NHTM Nhà nước, NHTM cổ phần lần lượt là 33,36 và 36,90%. Tỷ lệ này đang tăng nhanh trong các tháng đầu năm 2016, tức đã rất gần ngưỡng 40% ở nhiều NHTM. Do đó nếu kéo tỷ lệ này giảm từ 60% xuống 40% như tính toán của NHNN sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay trung, dài hạn, đặc biệt là cho vay đối với các giao dịch BĐS. Hơn thế, tại một số ngân hàng lớn, trên 90% nguồn vốn được huy động dưới hình thức ngắn hạn nên khi giới hạn tỷ lệ trên ở mức 40% thì nguồn còn lại để cho vay đối với BĐS sẽ không nhiều.

Như vậy việc điều chỉnh này sẽ làm giảm tổng mức cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vốn chủ yếu là cho vay trung, dài hạn. Trong ngắn hạn, điều chỉnh này sẽ khiến tăng trưởng tín dụng 2016 khó có khả năng đạt được mức tăng dự kiến từ 18-20%.

Cũng theo TS Bùi Quang Tín, các NHTM vẫn còn rất nhiều cách khác trong quản trị hiệu quả rủi ro thanh khoản của chính ngân hàng mình, chứ không chỉ khi tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn giảm xuống thì rủi ro thanh khoản của hệ thống ngân hàng mới giảm đi đáng kể. 

Thị trường BĐS hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn là ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Song nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn nội địa vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán… 

Do đó, vai trò trung chuyển vốn của hệ thống ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới. Vì vậy việc điều chỉnh chính sách có liên quan đến BĐS cần phải có lộ trình và cùng lúc cần phát triển đồng bộ các thị trường khác trong hệ thống tài chính. Từ đó giúp chia sẻ gánh nặng về nhu cầu vốn đầu tư trung và dài hạn và đảm bảo sự phát triển ổn định của hệ thống tài chính.