Chủ đầu tư hết cơ hội chiếm dụng quỹ bảo trì?

• Công bố 9 chủ đầu tư chây ỳ xử lý nợ quỹ bảo trì chung cư
• Chủ đầu tư cố tình chây ì quỹ bảo trì chung cư: Cư dân có thể làm đơn gửi cơ quan điều tra

Tuy vậy, theo đánh giá của các chuyên gia, với việc Bộ Xây dựng đang xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó đáng chú ý là quy định chủ đầu tư phải mở riêng một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định là giải pháp giải quyết được mâu thuẫn đã tồn tại rất lâu này.

Tranh chấp phí chưa biết khi nào chấm dứt

Theo cư dân tại dự án chung cư Athena Complex Xuân Phương (Nam Từ Liêm, Hà Nội), do tình trạng chủ đầu tư chậm trễ bàn giao quỹ bảo trì 2% mà tòa nhà thiếu kinh phí để bảo trì, sửa chữa các hạng mục đã xuống cấp, hư hỏng. 

Trước đây, cứ mỗi lần một số thang máy hỏng, cư dân lại phải chen chúc, xếp hàng để sử dụng thang còn lại. Vào giờ cao điểm đầu giờ sáng hay buổi chiều tan tầm là tại sảnh thang máy các tầng không khí trở nên ngột ngạt. Bức xúc trước tình trạng trên, nhiều lần cư dân trong tòa nhà đã phải căng băng rôn phản đối chủ đầu tư, đồng thời gửi đơn cầu cứu các cấp chính quyền. 

Ngày 13/4/2020, UBND quận Nam Từ Liêm đã có Văn bản số 596 yêu cầu Công ty TNHH phát triển và đô thị xây dựng 379, chủ đầu tư dự án phải bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì 2% cho Ban Quản trị chung cư Athena Xuân Phương trước ngày 30/4/2020. Dù có yêu cầu của UBND quận Nam Từ Liêm nhưng cũng phải một thời gian dài, chủ đầu tư mới thực hiện chuyển giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị khu nhà này. 

“Thời hạn UBND quận Nam Từ Liêm đưa ra là 30/4 nhưng cũng phải đến tháng 8/2020, chủ đầu tư mới chuyển cho Ban Quản trị số tiền 8 tỷ đồng. 

Hiện nay, chủ đầu tư vẫn còn giữ 1,5 tỷ đồng nhưng chưa có phương án hay thời hạn khi nào mới thanh toán hết cho chúng tôi”, chị Đỗ Thị Hằng, Trưởng Ban Quản trị chung cư Athena Complex Xuân Phương cho biết.

Việc chủ đầu tư chuyển trả chưa hết phí bảo trì cho Ban Quản trị các khu nhà chung cư như tại dự án Athena Complex Xuân Phương dù thế nào cũng được coi là có trách nhiệm với cư dân tại dự án. Thực tế hiện nay không hiếm gặp các chủ đầu tư chây ỳ với khoản tiền này. 

Đơn cử như cách đây chưa lâu, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1270 xử phạt Công ty TNHH Hòa Bình, chủ đầu tư dự án Hòa Bình Green City (Hai Bà Trưng, Hà Nội) 125 triệu đồng do vi phạm hành chính về quản lý sử dụng nhà chung cư. 

Cụ thể, chủ đầu tư chậm bàn giao kinh phí bảo trì. Đây cũng là một điểm nóng về tranh chấp phí bảo trì giữa cư dân và chủ đầu tư suốt thời gian dài. Ban Quản trị chung cư Hòa Bình Green City được UBND quận Hai Bà Trưng ra quyết định công nhận từ ngày 21/3/2019, nhưng đến khi bị xử phạt, chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì với khoảng 41 tỷ đồng phí bảo trì phần sở hữu chung của 2 tòa A, B.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố đã thành lập được 632/833 ban quản trị nhà chung cư, bàn giao hồ sơ 560/632 ban quản trị, bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 399/526 ban quản trị (không bao gồm 106 toà nhà chung cư xây dựng trước luật nhà ở năm 2005, do không có kinh phí bảo trì). 

Như vậy, tại Hà Nội hiện còn 201 toà chung cư chưa thành lập ban quản trị; 72 toà nhà chưa bàn giao hồ sơ và 127 toà nhà chưa bàn giao quỹ bảo trì 2%. Trong đó, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Thanh Xuân là 3 quận còn tồn tại nhiều nhất.

Lời giải cho bài toán?

Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Trong đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi quy định về việc người mua nhà nộp kinh phí bảo trì tòa nhà cho chủ đầu tư. 

Theo Bộ Xây dựng, quy định hiện hành tại khoản 2 điều 36 của Nghị định 99 là người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán; hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. 

Bộ Xây dựng cho rằng, việc quy định 2 hình thức nộp tiền phí bảo trì tòa nhà như vậy dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tự ý sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho ban quản trị. 

Điều này dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho ban quản trị, làm tăng các vụ tranh chấp nhà chung cư, tiềm ẩn bất ổn. Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư với nội dung: Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư vào một tài khoản chuyên dùng có kỳ hạn. 

Trong hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản này. Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua, thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

Đây là điểm mới được đánh giá sẽ hạn chế phát sinh những tranh chấp giữ chủ đầu tư và cư dân như thời gian vừa qua. Theo luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng Văn phòng luật sư BQH và Cộng sự, đây là thay đổi tích cực. 

Luật sư Bùi Quang Hưng cho rằng, số tiền bảo trì này tuy chỉ 2% nhưng cộng dồn lại thì rất lớn. Ví dụ, một căn hộ cao cấp có phí bảo trì trung bình là 200 triệu, một block có 500 căn, thì phí bảo trì của một block đã khoảng 100 tỉ đồng. Khu chung cư có nhiều block thì số tiền hàng trăm tỷ đồng. Chính vì số tiền quá lớn nên rất dễ bị lạm dụng. 

“Tranh chấp phí bảo trì chung cư chủ yếu do chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ số tiền đã thu trong quá trình bán căn hộ cho cư dân. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư đã dùng phí bảo trì chung cư để đầu tư, kinh doanh mà không bàn giao, thậm chí để mất vốn. 

Đây cũng là lý do khiến nhiều cư dân không tin tưởng chủ đầu tư sẽ sử dụng đúng mục đích khoản kinh phí bảo trì chung cư. Tuy nhiên với việc, Bộ Xây dựng đưa ra quy định, chủ đầu tư phải mở một tài khoản riêng để khách hàng và chủ đầu tư đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào đó. 

Khi thành lập được Ban Quản trị nhà chung cư theo quy định thì sẽ chuyển giao. Với việc sử dụng một tài khoản riêng để quản lý nguồn quỹ này, chủ đầu tư sẽ khó có thể tùy ý sử dụng. Tuy nhiên, cũng phải quy định rõ cách quản lý tài khoản riêng, bởi nếu vẫn do chủ đầu tư quản lý thì không khác gì bình mới, rượu cũ”, luật sư Bùi Quang Hưng cho biết.