Chưa đủ luật xử lý tranh chấp nhà chung cư

Theo ghi nhận, trong hai tháng 10-11, tại Sài Gòn đã diễn ra ít nhất 7 vụ lộn xộn dẫn đến xung đột và tranh chấp trong nhà chung cư. Tình hình này hiện chưa được giải quyết dứt điểm.

Mới đây, ngày 16/11, hàng chục khách hàng mua chung cư Orient (quận 4, TP HCM) đã ký vào đơn đề nghị được đối thoại với chủ đầu tư về các vấn đề phát sinh khi sử dụng tòa nhà. Trong đó, câu chuyện chủ đầu tư lấy ý kiến xây dựng 4 căn penthouse trên sân thượng chung cư bị nhiều khách hàng phản đối gay gắt.

Trước đó một tuần, ngày 8/11, chung cư Mỹ Phước (quận Bình Thạnh) xảy ra chuyện lạ, xe của cư dân bị đưa ra khỏi tầng hầm. Nguyên nhân, chủ đầu tư, Công ty cổ phần xây dựng số 5 cho rằng toàn bộ diện tích công cộng: hệ thống kỹ thuật từ điện, nước, thang máy… nằm trong tầng hầm là tài sản riêng của doanh nghiệp, không bàn giao lại cho cư dân.

Chung cư Orient Apartment tọa lạc tại số 331 Bến Vân Đồn đang dấy lên tranh cãi sân thượng là sở hữu riêng của chủ đầu tư hay sở hữu chung của cư dân. Ảnh: VNE.

Ngày 22/10, chung cư New Saigon (huyện Nhà Bè) diễn ra cuộc đối thoại "nảy lửa" giữa cư dân và chủ đầu tư là Công ty Hoàng Nguyên (thuộc tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai). Tại cuộc họp này, cư dân phàn nàn về tình trạng xuống cấp của tòa nhà, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa nghiệm thu, đồng hồ nước không dùng vẫn quay. Cư dân New Saigon bất bình vì phát hiện một số nội thất trong căn hộ không đúng với hợp đồng.

Đình đám hơn, sự kiện khách hàng giăng cờ, băng rôn phản đối chủ đầu tư tại chung cư Copac ngày 9/10 làm náo loạn một góc đường Tôn Đản, quận 4. Mâu thuẫn xoay quanh việc chủ đầu tư chào mức phí quản lý, dịch vụ cao. Nỗi ấm ức của bà con là cư dân muốn có chỗ đỗ ôtô phải đấu giá. Cư dân Copac cho biết, mức giá khởi điểm để đấu giá chỗ đỗ ôtô là 1,8 triệu đồng một chiếc mỗi tháng.

Còn tại chung cư Gia Phú, cư dân và chủ đầu tư tranh chấp nhiều năm nay chưa giải quyết xong, đến ngày 21/10 lại tiếp tục nổ ra tranh cãi. Một thành viên của ban quản trị chung cư Gia Phú nói: "Chúng tôi dù được chính quyền địa phương công nhận nhưng chủ đầu tư là Công ty Trung Nam không bàn giao toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà nên ban quản trị bó tay". Cộng đồng cư dân còn phản ảnh, dù đã nhận nhà ba năm, chủ đầu tư vẫn chưa tiến hành ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Các tranh chấp về diện tích chung - riêng: nhà xe, tầng hầm, nhà sinh hoạt cộng đồng... vẫn treo lơ lửng.

Riêng câu chuyện tranh cãi vì chủ quyền căn hộ bị "ngâm" quá lâu so với thỏa thuận trong hợp đồng, hàng loạt chung cư tại các huyện Bình Chánh, quận 5, 8, 9... đều rơi vào tình trạng này khiến cư dân sốt ruột. Thậm chí có trường hợp cư dân khiếu nại và dọa đưa chủ đầu tư ra tòa.

Giảng viên Khoa Luật, Đại học Kinh tế luật Đại học quốc gia TP HCM, Nguyễn Ngọc Sơn nhận định: "Bài toán tranh chấp trong nhà chung cư mãi không giải được một phần vì luật còn nhiều kẽ hở. Các quy định hiện nay cũng chưa đủ để giải quyết vướng mắc của nhà chung cư".

Theo ông Sơn, việc đầu tiên luật cần quy định rõ về việc công bố nhà mẫu khi bán căn hộ chung cư vì mọi yếu tố dẫn đến giao dịch mua bán bắt đầu từ khâu đi xem nhà mẫu. Theo đó, căn hộ mẫu phải đúng với bản chất của nhà thật là sản phẩm thô, không cần thêm các vật trang trí khác vì những thứ này không có trong hợp đồng mua bán. Những đồ nội thất tủ, bàn, ghế, kính tuy đẹp nhưng sẽ khiến khách hàng hoa mắt, không thẩm tra được món hàng có đúng với thỏa thuận ban đầu hay không, dễ dẫn đến khiếu kiện sau này.

Quan điểm của ông Sơn, hiện nay quy định của pháp luật vẫn còn thiếu cơ chế giám sát của nhà nước đối với việc bàn giao căn hộ của chủ đầu tư. Pháp luật quy định chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà khi tất cả các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà được hoàn thiện, hoàn công và đạt yêu cầu về chất lượng cũng như đảm bảo an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, luật lại không có chế tài, thậm chí cũng không bắt buộc khâu hậu kiểm là một thiếu sót. Bởi lẽ, người bình thường không thể hiểu hết những vấn đề chuyên môn và kỹ thuật, họ thường là người biết sau cùng khi tòa nhà xảy ra sự cố.

Kế đến, chuyên gia này cho rằng, phần lớn những tranh chấp xảy ra do pháp luật chưa đặt ra các cơ chế cụ thể để hỗ trợ ban quản trị nhà chung cư làm việc. Hiện ban quản trị chưa có vị thế, tiếng nói và quyền lực đủ mạnh để có thể đối thoại với chủ đầu tư. Phần lớn tài sản trong chung cư là của cộng đồng cư dân chứ không phải của nhà đầu tư. Ban quản trị là nhóm người bảo vệ quyền lợi cho cư dân. Vì thế họ cần có tiếng nói của chủ sở hữu và cần địa vị hợp lý để đấu tranh cho cộng đồng cư dân về mọi vấn đề liên quan.

Ông Sơn cũng cho rằng, sau một năm đi vào sử dụng mới tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ra ban quản trị là chưa hợp lý. "Một năm theo tôi là quá dài, vì trong 12 tháng không có ban quản trị việc bảo hành, bảo trì căn nhà và quản lý tòa nhà đã trễ. Cần tiến hành bầu ban quản trị càng nhanh càng tốt", ông nói.

Trưởng văn phòng luật sư Gia Linh, Nguyễn Sa Linh nhận xét, các tranh chấp chủ yếu giữa chủ đầu tư nhà chung cư và cư dân từ khi ban hành luật nhà ở đến nay có nhiều kiểu. Đó là tranh chấp khi chủ đầu tư giao nhà chậm, nhà có nội thất, diện tích … không đúng với thỏa thuận; tranh chấp phần sở hữu chung - riêng; các loại phí; việc bảo hành, bảo trì, quản lý vận hành tòa nhà và về giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chậm so với cam kết.

Theo ông Linh, hiện khách hàng và chủ đầu tư có thể căn cứ vào các quy định chung: Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Nghị định 71 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư 16 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71 để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, ông Linh cho rằng đôi bên chỉ nên dắt nhau ra tòa khi không thể thỏa thuận được.

Các chuyên gia ngành luật và bất động sản phân tích, cần nhìn nhận thị trường căn hộ chung cư dưới góc nhìn của Luật doanh nghiệp và Luật Cạnh tranh. Trong hoàn cảnh thị trường nhà đất đang ảm đạm, môi trường cạnh tranh lại trở nên lành mạnh hơn.

Cụ thể, nguồn cung nhiều hơn, giá cả hợp lý hơn, chủ đầu tư bắt đầu chuyển sang thế chủ động học cách lắng nghe khách hàng. Họ cũng quan tâm đến việc xây dựng hình ảnh doanh nghiệp, ý thức gìn giữ thương hiệu cao hơn trước đây. "Người mua nhà đang dần dần được trả lại sự công bằng, họ có tiếng nói trong việc đối thoại với chủ đầu tư để giành quyền lợi chính đáng trong nhà chung cư", một chuyên gia nhận xét