Chung cư mini - Thắt chặt quản lý để tránh hệ lụy

Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ra đời, hợp thức hóa loại hình nhà ở mini, nhưng lại không có hướng dẫn cụ thể, việc mua bán loại hình nhà ở này hiện vẫn chỉ là thỏa thuận, giao dịch dân sự giữa chủ đầu tư và người mua. Hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư rất “quái” trong việc đưa ra những điều khoản có lợi cho mình. Người mua không chỉ chịu thiệt mà phải đối mặt với những rủi ro rất lớn do những sai phạm từ phía chủ đầu tư.

Há miệng mắc… hợp đồng?!

Tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư tại chung cư mini Sức Sống Việt ở địa chỉ số 22 tổ 18, phường Láng Thượng (Đống Đa, Hà Nội) như Báo CAND đã đưa là ví dụ điển hình cho tranh chấp tại các chung cư mini. Sau rất nhiều lần thất hứa, người dân và chủ đầu tư cũng vừa mới chỉ ngồi lại được với nhau để cùng đưa ra những thỏa thuận vào tối 15/ 8.

Tuy nhiên, theo phản ảnh của các hộ thì sau một hồi tranh luận như “mổ bò”, cả hai bên đều không thể đi đến một thống nhất chung nào. Trước những yêu cầu từ phía người dân về việc cấp sổ đỏ, tranh chấp tầng 1 để xe… chủ đầu tư chỉ trả lời rằng sẽ trả lời các hộ dân bằng văn bản. Theo các hộ dân, cách làm của chủ đầu tư như thế chẳng khác nào “đem con bỏ chợ”.

Cần khẩn trương xây dựng hành lang pháp lý để quản lý chung cư mimi.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Đức Cương, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư XD và Kiến trúc Sức Sống Việt, đơn vị đại diện cho chủ đầu tư vẫn ngụy biện: Chủ đầu tư không sai mà làm theo hợp đồng mua bán căn hộ. Trong hợp đồng chỉ ghi diện tích sử dụng chung là khu để xe tầng trệt và không ghi rõ diện tích bao nhiêu. Do đó diện tích để xe này, khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư để lại bao nhiêu là quyền của họ…

“Há miệng mắc hợp đồng” đây là tình trạng chung của người dân tại đa phần các tranh chấp ở các loại hình nhà ở chung cư hiện nay. Chung cư thương mại với hàng loạt các quy định của Nhà nước mà tranh chấp còn không thể giải quyết thì chung cư mini còn khó hơn rất nhiều.

Anh Nguyễn Văn Dũng, người mua căn hộ tại chung cư mini tại địa chỉ số 55, ngõ 20, đường Mỹ Đình cũng bức xúc cho hay, khi mua căn hộ tại đây, chủ đầu tư hứa sẽ làm sổ đỏ cho các hộ 3 tháng sau khi bàn giao nhà. Giấy phép xây dựng của khu nhà này chỉ có 7 tầng, nhưng sau đó chủ đầu tư tự ý xây thêm 2 tầng nữa. Hiểu rằng việc xây dựng trái phép của chủ đầu tư có thể ảnh hưởng tới việc làm chứng nhận quyền sở hữu, các hộ dân đã nhiều lần gặp chủ đầu tư yêu cầu trả lời về sổ đỏ.

Tuy nhiên, lần nào chủ đầu tư cũng hứa là đang làm. Cùng là dân trong nghề với nhau, mới đây chủ đầu tư còn nói thẳng với anh Dũng rằng gần như không thể làm sổ đỏ được. Hiện các hộ ở đây cũng đang rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”...

Phải khẩn trương thắt chặt quản lý

Theo Luật sư Bùi Sinh Quyền, Văn phòng Luật sư Phúc Thọ, Đoàn Luật sư Hà Nội, thì do các quy định của Nhà nước về loại hình nhà ở này chưa cụ thể cho nên sẽ nảy sinh nhiều tranh chấp phức tạp. Để giải quyết các tranh chấp tại chung cư mini, trước tiên phải xem xét từ quyết định đầu tư, giấy phép xây dựng do các cơ quan có thẩm quyền cấp. Sau đó là xét đến hợp đồng mua bán căn hộ với từng hộ.

Ví dụ giấy phép đầu tư ghi là tầng 1 dùng để xe thì chủ đầu tư bắt buộc phải sử dụng làm nơi để xe cho các hộ dân, nếu chủ đầu tư dùng làm việc khác là sai quy định. Chủ đầu tư làm sai, dân có quyền yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi cho mình. Nếu hai bên không thể thống nhất được thì về mặt hành chính, người dân có thể kiện lên UBND quận Đống Đa (ví dụ khu chung cư mini Sức Sống Việt), bởi đây là cơ quan cấp phép xây dựng. Đây là các thỏa thuận dân sự cho nên chỉ có thể giải quyết tại tòa. Tòa sẽ phân xử rõ trách nhiệm của từng bên và công nhận tài sản cho dân.

Trường hợp chủ đầu tư xây dựng trái phép, dẫn đến hậu quả không làm được sổ đỏ cho người dân thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm và cũng chỉ có thể đưa ra tòa mới phân xử được. Trường hợp khi mua bán, chủ đầu tư không nói với người mua là trái phép khi xảy ra hậu quả thì là lỗi của chủ đầu tư và chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn trách nhiệm. Nếu chủ đầu tư có nói là sai phép và đang tiếp tục hoàn thiện giấy phép thì khi xảy ra hậu quả đó là lỗi của người dân và trách nhiệm của 2 bên là 50-50… Mỗi tranh chấp, tòa sẽ có những phán quyết cụ thể khác nhau.

Luật sư Quyền cũng nhận định, không có những quy định cụ thể đối với loại hình nhà ở này thì việc bùng nổ những tranh chấp là hiển nhiên và người dân vẫn cứ phải chịu thiệt. Các cơ quan chức năng cần thiết và phải nhanh chóng xây dựng những quy định cụ thể, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật để giải quyết tranh chấp và quản lý loại hình nhà ở này.

Ông Vũ Mạnh Cường, Trưởng phòng Quản lý nhà ở (Bộ Xây dựng), Bộ Xây dựng thì cho rằng, mặc dù không khuyến khích loại hình nhà ở này nhưng thực tế “nó” vẫn mặc nhiên tồn tại. Người mua nhà phải tỉnh táo khi mua, chính sách Nhà nước hiện chưa thể đảm bảo được. Vấn đề đặt ra hiện nay là xây dựng hành lang pháp lý để quản lý. Phải đưa thêm chế tài xử phạt đối với những trường hợp xây dựng trái phép để có cơ sở xử phạt. Tăng cường kiểm tra từ khâu thiết kế, kể cả những trường hợp đã xin phép. Chính cơ quan cấp phép phải kiểm tra xem dạng nhà này có đủ điều kiện xây dựng hay không.

Chính từ việc thiếu hành lang pháp lý dẫn đến việc người mua chung cư mini gặp rủi ro cao. Nói như ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội đã từng trả lời báo chí thì phải cảnh tỉnh người dân để họ đừng thấy rẻ mà mua rồi có ngày hối không kịp về mặt pháp lý cũng như nhiều điều kiện khác. Ông Tuấn cũng cho biết, Sở Xây dựng cũng đang kiến nghị UBND TP Hà Nội, Bộ Xây dựng về quản lý chặt chung cư mini, bởi các chung cư mini đều không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và quy hoạch cũng chưa phù hợp.    

Đã đến lúc cần phải sắp xếp, kiểm soát lại loại hình nhà ở này, thay vì cấp phép rồi thả nổi như hiện nay thì chẳng khác gì “đem con bỏ chợ”. Và nếu không có biện pháp quản lý chặt chẽ loại hình nhà ở này ngay từ bây giờ sẽ tác động tiêu cực đến quy hoạch đô thị trong tương lai