Công khai, minh bạch trong đấu giá đất

Xung quanh vấn đề di dời và xây dựng trụ sở mới các Bộ, ngành thì dư luận đặc biệt quan tâm tới phương án xử lý hàng chục ngàn m² đất đô thị có lợi thế thương mại lớn, bởi nó không chỉ nói lên tính nghiêm minh trong thực thi Luật Đất đai mà còn là “phép thử” lòng kiên định thực hiện tiêu chí quy hoạch Thủ đô của các nhà quản lý. Làm sao khai thác đất tạo được nguồn lực đầu tư nhưng không tạo gánh nặng cho phố cũ, lại tránh được thất thoát lãng phí tài sản của Nhà nước khi giải bài toán các “khu đất vàng” do Bộ, ngành để lại.

Giáo sư Đặng Hùng Võ-nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường: “Căn cứ quy hoạch để quyết định chức năng tiếp theo của khu đất đó”.

Sử dụng quỹ đất trụ sở cũ có giá trị rất cao đang là bài toán mà mỗi Bộ, cơ quan ngang Bộ đưa ra một phương án trả lời. Các phương án xử lý những khu đất trụ sở cũ đó không giống nhau là đúng rồi, nhưng thử hỏi mỗi đơn vị đưa ra một ý tưởng xây dựng, một phương án kiến trúc, một cách thức xử lý không gian đô thị thì gộp những công trình đó lại có tạo nên một bức tranh đồng bộ và hiện đại theo quy hoạch Thủ đô hay không?

Giáo sư Đặng Hùng Võ-nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường góp ý: Trước hết, phải trên cơ sở quy hoạch Thủ đô để quyết định chức năng tiếp theo của những mảnh đất do trụ sở Bộ, ngành để lại dùng vào việc gì là phù hợp. Nhất thiết, không chỉ căn cứ vào phương án đề xuất của các chủ sử dụng đất, vì làm như thế khó mà đạt được yêu cầu về nhiều mặt của các tiêu chí quy hoạch đô thị chung.

Nếu theo quy hoạch, khu vực có các công trình trên đất đó đáng được duy tu bảo tồn thì phải bảo tồn, như trụ sở Bộ Ngoại giao chẳng hạn; hay như trụ sở Bộ Giao thông vận tải ở 80 Trần Hưng Đạo có thể dùng làm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê mà không phải phá tòa nhà có kiến trúc đẹp hơn 100 năm tuổi… Còn lại, các khu đất diện được đấu giá và cần phải đưa ra đấu giá thì tiến hành theo quy định của pháp luật.

Vấn đề là làm thế nào giải quyết mâu thuẫn giữa nhu cầu cần nguồn lực đầu tư trụ sở với yêu cầu phải bảo tồn kiến trúc cũng như vì tuân thủ quy hoạch không cho phép tăng hệ số xây dựng?

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng: Nguồn tiền xây dựng trụ sở các cơ quan hành chính cần rất lớn nhưng có thể giải quyết thỏa đáng nếu chúng ta có chính sách tốt về tiền sử dụng đất. Do mức thu tiền sử dụng đất của các chủ đầu tư hiện áp dụng quá thấp, nhất là trong việc giao đất làm các khu đô thị, các dự án BT đổi đất lấy hạ tầng thời gian qua, mà ở đó Nhà nước không thu được một khoản rất lớn.

Giáo sư Võ lấy ví dụ, tiền thuế đất một số nước áp dụng là 1%, trong khi chúng ta chỉ là 0,03%; riêng khu đô thị Ciputra theo ông tính toán, vênh 4000 tỷ đồng giữa mức thu tiền sử dụng đất của Nhà nước với giá đất trên thị trường vào thời điểm năm 2006. Một số dự án đổi đất lấy hạ tầng, mỗi km cầu đường giao thông thành phố hoàn lại cho nhà đầu tư 40 đến 50 ha đất để làm khu đô thị. Thử tính, mỗi ha đất đô thị như Hà Nội hiện là bao nhiêu tiền?

Giáo sư nhấn mạnh, nếu có cơ chế chính sách tính đúng, thu đủ nguồn như thế thì Nhà nước không thiếu tiền đầu tư các trụ sở cơ quan hành chính, mà còn có nguồn để đầu tư hạ tầng giao thông, đô thị. Các nước người ta đã và đang thực hiện chính sách tạo nguồn thu từ đất thông qua cách đó, và giao cho chính quyền địa phương thực hiện.

Việc đấu giá đất phải đúng mục đích sử dụng, trên cơ sở quy định của quy hoạch đô thị. Nếu làm đúng pháp luật, công khai, minh bạch, chặt chẽ từ khâu đánh giá đất, lập hồ sơ, tổ chức tốt việc giám sát (thông qua các Hội luật sư, Tổng Hội xây dựng…) thì sẽ tạo ra nguồn lực đầu tư mà vẫn đáp ứng được yêu cầu quy hoạch xây dựng đô thị hiện nay. Nếu làm không tốt, nhất là khâu giám sát việc xử lý đất trụ sở cũ của các Bộ, ngành thì dễ xảy ra lãng phí, thất thoát tài sản của Nhà nước như đã từng xảy ra trong cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước trước đây.

Một số trụ sở các Bộ trong diện di dời đang được xem xét phương án xử lý tài sản và đất đai theo quy hoạch.

Rất tiếc, hướng sử dụng các khu đất trụ sở cũ của các Bộ để lại, thường các chủ sử dụng đất hay thiên về làm nhà ở mà ít quan tâm tới mục đích khác, ví dụ làm nơi vui chơi cao cấp cho trẻ em... thì cũng rất hữu ích, người dân hoan nghênh.

KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Kiến trúc quy hoạch Hà Nội: “TP Hà Nội cần sớm công bố chức năng sử dụng đất của từng khu vực Bộ, ngành di dời để lại”.

Trả lời phóng viên xung quanh phương án xử lý các khu đất là trụ sở cũ của các Bộ, ngành, KTS Đào Ngọc Nghiêm bày tỏ: Pháp luật hiện hành quy định, trụ sở các Bộ, ngành là đất của Nhà nước giao cho các Bộ, ngành sử dụng. Thành phố Hà Nội là cơ quan quản lý đất đai đó, phải có trách nhiệm làm thủ tục cấp đất mới cho các Bộ, ngành xây dựng trụ sở theo chủ trương của Chính phủ đồng thời thu hồi đất cũ thực hiện theo quy hoạch Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Thực hiện việc di dời trụ sở các Bộ, ngành trong quy hoạch Thủ đô đến năm 2030, một mặt phải tiến hành quy hoạch trung tâm hành chính (nơi đặt trụ sở mới cho các Bộ, ngành), mặt khác còn phải có cơ chế chính sách giải quyết những vấn đề tồn tại, trong đó có vấn đề đất đai, tài sản thuộc trụ sở cũ của các cơ quan trên.

Sử dụng các khu đất trụ sở cũ của các Bộ, ngành như thế nào là vấn đề quan trọng, cần có giải pháp hợp lý. Với định hướng của TP Hà Nội thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa-hiện đại hóa, phát triển Hà Nội theo hướng xanh, văn minh, văn hiến thì rõ ràng Thủ đô đang thiếu diện tích xây dựng các không gian xanh, các công trình công cộng, đặc biệt là các công trình văn hóa, trường học.

Trong quy hoạch đã khẳng định, và ưu tiên quỹ đất trong nội đô phục vụ các công trình công cộng, khu vui chơi, trường học. Muốn thế, giải pháp tối ưu là phải rà soát lại toàn bộ, chỉ rõ nơi Bộ, ngành cần xây dựng trụ sở mới, nói rõ mục đích sử dụng trụ sở cũ (cần bảo tồn, làm công trình công cộng…), vai trò của các Bộ, ngành liên quan và của TP Hà Nội ra sao.

Riêng với TP Hà Nội, cần sớm công bố chức năng sử dụng đất của từng khu vực Bộ, ngành trên cơ sở đó mới có thể xác định giá trị, đưa ra giải pháp thích hợp để xử lý đất đai, tài sản trên đất thuộc trụ sở cũ của các Bộ, ngành.

Giám đốc Ban quản lý dự án trụ sở mới Bộ Xây dựng Nguyễn Quang Nam: “Phương án nào cũng phải đảm bảo khai thác đất trụ sở cũ đúng quy hoạch”.

Theo ông Nguyễn Quang Nam, hiện chưa có văn bản chính thức của cấp có thẩm quyền về việc đấu giá đất, nhưng đã có chủ trương theo hướng là tạo nguồn lực đầu tư từ quỹ đất trụ sở cũ của Bộ. Quan điểm của ông Nam, tốt nhất là Nhà nước có nguồn dành cho đầu tư trụ sở mới, các Bộ, cơ quan ngang Bộ sẽ trả lại đất để thành phố làm các công trình theo quy hoạch (như bãi đỗ xe, vườn hoa công cộng…).

Nếu làm nhà cao tầng thì lợi cho nhà đầu tư vì lợi thế thương mại của những mảnh đất này, nhưng sẽ tăng mật độ dân cư và gây quá tải hạ tầng nội đô. Vì thế, cần lựa chọn phương án hợp lý áp dụng đối với khu đất đó để mật độ dân cư nơi đó vừa phải, hạ tầng đô thị được cải thiện, đồng thời phần còn lại đấu giá tại nguồn lực đầu tư.

Ông Nam phác thảo phương án, 13.000 m² đất trụ sở Bộ Xây dựng tại 37 Lê Đại Hành có thể dành một phần quỹ đất hoàn thiện hạ tầng tại chỗ (làm đường kết nối); một phần đất dành làm bãi đỗ xe, vườn hoa; phần còn lại mới cho đấu giá nhưng làm nhà thấp tầng (khoảng 4 tầng chẳng hạn). Yêu cầu là phải minh bạch cả về mặt tài chính, phương án xử lý mảnh đất đó, đúng pháp luật và đặc biệt là tuân thủ quy hoạch Thủ đô.