DKRA công bố “điểm nóng” đáng chú ý

• 10 điểm nóng chi phối địa cuộc xung đột năm 2019

Tại sự kiện này, lãnh đạo và các chuyên gia của DKRA Vietnam đã cập nhật tình hình thị trường Bất động sản Nhà ở TP Hồ Chí Minh diễn ra trong Quý 1/2019 và đưa ra một số nhận định, dự báo thị trường trong Quý 2/2019.

Quan sát diễn biến thị trường trong thời gian qua, DKRA Vietnam nhận thấy những biến động không ngừng về tỷ lệ nguồn cung và lượng tiêu thụ trong tất cả các phân khúc. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản từ cuối năm 2018 đến nay đang trỗi lên những “điểm nóng” đáng chú ý, chứa đựng nhiều cơ hội và thách thức trong tương lai.

Những diễn biến đáng lưu ý

Theo nhận định của DKRA, trong Quý 1/2019, ngoại trừ phân khúc nhà phố/biệt thự và condotel có sự tăng nhẹ cả cung và cầu so với quý trước, các phân khúc còn lại, bao gồm đất nền, căn hộ, biệt thự biển đều sụt giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Đối với đất nền, DKRA nhận định thị trường giảm nhiệt, nguồn cung mới giảm. DKRA Vietnam ghi nhận có khoảng 2 dự án đất nền mới đáng chú ý được mở bán trong Quý 1/2019 (bao gồm 1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung ứng ra thị trường khoảng 259 nền, bằng 24% so với nguồn cung của Quý 4/2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% nguồn cung mới, bằng 25% so với quý trước. Nguồn cung đất nền mới tập trung chủ yếu ở Quận 9 của khu Đông và huyện Củ Chi của khu Bắc. Theo DKRA, với phân khúc đất nền, thị trường giảm nhiệt cả cung và cầu. Giá bán đất nền không có nhiều biến động lớn kể từ giữa cuối năm 2018.

Đối với phân khúc căn hộ, theo DKRA, nguồn cung căn hộ giảm kỷ lục trong 3 năm trở lại đây. Cụ thể, nguồn cung và sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ giảm mạnh trong quý 1/2019, đây là mức thấp nhất các quý từ năm 2016 đến nay. Cụ thể, nguồn cung mới chỉ đạt 25% so với quý 4/2018, bằng 26% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 29% so với quý 4/2018 và 26% so với cùng kỳ năm trước. 

Theo DKRA, căn hộ hạng B dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, không có dự án mới căn hộ hạng C mở bán, căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Giá bán căn hộ trong quý duy trì xu hướng đi ngang từ giữa năm 2018.

Với phân khúc nhà phố và biệt thự, DKRA cho biết, nguồn cung mới tập trung ở khu Đông. Ghi nhận thông tin thị trường cho thấy, có 3 dự án đáng chú ý của phân khúc nhà phố/ biệt thự được mở bán trong Quý 1/2019 (1 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 183 căn, bằng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 66% nguồn cung mới, bằng 34% so với cùng kỳ năm trước. DKRA cho rằng, thị trường có sự tăng trưởng nhẹ cả cung và cầu so với quý trước, nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu Đông với các quận như Quận 9, Quận 2. Giá bán không có nhiều biến động và có xu hướng đi ngang.

Trong khi đó, đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - biệt thự biển, DKRA cho biết tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ. Điều này thể hiện rõ khi trong Quý 1/2019, thị trường đón nhận 2 dự án mới, cung ứng thị trường 188 căn biệt thự biển, bằng 31% quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 42% nguồn cung mới, bằng 25% quý trước. Nguồn cung và sức cầu giảm so với quý trước, nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện nay chủ yếu tập trung ở khu vực Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Condotel, nguồn cung, lượng tiêu thụ tăng nhẹ. DKRA cho biết, ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, có khoảng 2 dự án condotel mới mở bán trong Quý 1/2019, cung ứng cho thị trường khoảng 1,751 căn condotel, hơn 12 lần so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 74%, hơn 31 lần sao với quý trước. Thị trường có dấu hiệu tăng nhẹ cả cung và cầu sau hơn một năm giảm mạnh. Nguồn cung sơ cấp condotel tập trung chủ yếu ở Khánh Hòa và Đà Nẵng.

Dự báo “điểm nóng” trong quý 2/2019 

Theo dự báo của DKRA Vietnam, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu mặc dù thị trường thời gian gần đây có xu hướng giảm. Do đó, phân khúc đất nền Quý 2/2019 có thể sẽ tăng mạnh so với Quý 1/2019, đặc biệt đất nền phân lô tại các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai. 

Về nguồn cung căn hộ trên thị trường, mức dao động căn hộ được dự báo có thể sẽ lên đến mức 5,000 – 7,000 căn, nguồn cung và sức cầu của thị trường có thể tăng hơn so với Quý 1, trong đó, khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Phân khúc căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường, nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm khi chưa có nhiều dự án mới sẵn sàng ra thị trường.

Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung không có nhiều biến động và dao động ở mức 200 – 300 căn, trong đó, khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung và sức cầu phân khúc này có thể sẽ duy trì xu hướng đi ngang.

Dự báo trong ngắn hạn, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa có nhiều khởi sắc, sức cầu của thị trường không có nhiều thay đổi. Theo quan sát của DKRA Vietnam, nguồn cung condotel và biệt thự nghỉ dưỡng có thể sẽ tăng trong thời gian tới và tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bình Thuận…

Khách nước ngoài đến từ một số nước Singapore, Hong Kong, Hàn Quốc, Trung Quốc… tiếp tục tìm đến thị trường bất động Việt Nam, đây là một trong những động lực quan trọng để phát triển các dự án cao cấp, hạng sang và bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo lãnh đạo DKRA, trong những năm qua, đặc biệt từ năm 2017 đến nay, thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh chỉ ghi nhận sự sôi động ở phân khúc đất nền. Tuy nhiên, từ giữa năm 2018, sự chững lại của TP Hồ Chí Minh đã góp phần tỏa nhiệt đến các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu… và xa hơn là đến Bình Thuận. 

Không chỉ gói gọn trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố/biệt thự,… với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản. Sự tăng trưởng đã đưa thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh và những địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông lên một cấp độ phát triển mới, thiết lập những mặt bằng giá mới và hình thành nhiều “điểm nóng” đáng chú ý như Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai), Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa (tỉnh Long An), Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu), Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận),…

Tuy nhiên, việc hình thành những “điểm nóng” mới xung quanh TP Hồ Chí Minh cũng đối mặt nhiều thách thức cho việc hoàn thiện hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông kết nối vùng. Theo đó, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh cần một chiến lược quy hoạch đồng bộ để tạo ra những đô thị vệ tinh, đầy đủ tiện ích. Mặt khác, sự tăng trưởng nóng của các tỉnh giáp ranh còn ẩn chứa nhiều rủi ro về biến động giá cả, thậm chí ở một số thời điểm đã xảy ra sốt giá, đẩy thị trường rơi vào trạng thái thiếu ổn định.

Dù vậy, sự tăng tốc của thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh và một vài địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông là cơ hội cho các nhà đầu tư, thu hút dòng tiền dịch chuyển từ TP Hồ Chí Minh và tạo điều kiện an cư cho những người trẻ, gia đình trẻ có thu nhập ổn định và nhu cầu ở thực.

Trên lợi thế phát triển hạ tầng giao thông có tính liên kết vùng cũng như những dự án nội tại của địa phương đã – đang và sẽ tiếp tục được Nhà nước đầu tư, sự chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản các khu vực nêu trên không chỉ là sự đón đầu mà còn được nhận định như một luồng gió mới đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa ở địa phương, giải tỏa bớt áp lực cho thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh cả về dân số, nhà ở… đồng thời góp phần hiện thực vùng đô thị TP Hồ Chí Minh cũng như sự đô thị hóa của các địa phương.