Đánh thuế biệt thự bỏ hoang: Phương án chống đầu cơ hữu hiệu

Theo kết quả kiểm tra của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) và Sở Xây dựng Hà Nội, hiện có khoảng 655 biệt thự và 574 nhà liền kề đã hoàn thành phần thô hoặc mặt ngoài nhưng chưa đưa vào sử dụng. Không chỉ làm xấu cảnh quan các khu đô thị, biệt thự bỏ không là một lãng phí tài nguyên đất đai lớn trong khi để có những “tấc vàng” bỏ hoang này, người nông dân đã phải chia tay với mảnh ruộng, vốn là “bờ xôi ruộng mật” của họ.

Biệt thự bỏ hoang hay đầu cơ bất động sản?

Tìm chủ của những ngôi biệt thự hàng chục tỉ bị bỏ hoang này hầu như rất khó bởi trong thời điểm bất động sản đang như quả bóng căng phồng, nó đã được bán đi bán lại, trao tay qua nhiều người.

Biệt thự bỏ hoang là minh chứng rõ ràng nhất của việc đầu cơ nhà đất. Bất kể khu đô thị nào ở Hà Nội cũng đều có biệt thự bỏ hoang, từ Linh Đàm, Mỹ Đình, Tứ Hiệp, Cổ Nhuế… Những ngôi biệt thự được xây từ 3 – 5 năm trước, giờ “trơ gan cùng tuế nguyệt” với rêu mốc, cỏ dại um tùm, thậm chí là nơi trú ngụ của nhiều đối tượng nghiện hút. Khi bất động sản lên tới đỉnh, mỗi ngôi biệt thự này có giá 20-40 tỷ đồng. Nhưng vào thời điểm này, ngay cả những giao dịch bất động sản có giá trị thấp trên dưới 1 tỷ đồng cũng hiếm, biệt thự càng trở thành thứ hàng hóa xa xỉ không ai nhòm ngó tới.

Những dãy biệt thự trị giá hàng chục tỉ đồng ở Hà Nội đang bị bỏ hoang.

Rất nhiều người nông dân đã rơi vào cảnh thất nghiệp bởi họ đã phải rời xa mảnh ruộng vốn là “bờ xôi ruộng mật” của mình, nhường đất cho khu đô thị. Con số 655 ngôi biệt thự bỏ hoang chiếm tới 35% tổng số biệt thự ở Hà Nội là một sự lãng phí rất lớn. Tuy nhiên, quản lý thế nào lại là vấn đề cả Hà Nội và Bộ Xây dựng loay hoay suốt nhiều năm qua chưa tìm được biện pháp hữu hiệu.

Trước đây, Bộ Xây dựng đã từng kiến nghị Chính phủ giải pháp cấm phân lô bán nền. Nhưng sau đó, do các doanh nghiệp đồng phản đối với lý do ảnh hưởng đến các dự án đang triển khai của họ, phương án này không được chấp thuận. Bộ Tài chính cũng từng kiến nghị các biện pháp mạnh về kinh tế và biện pháp xử phạt vi phạm hành chính.

Theo đó, Bộ đã lên tiếng với 3 phương án tính thuế đối với biệt thự bỏ hoang. Cụ thể, với phương án 1 là sau khi xác định biệt thự nào bị bỏ hoang, không sử dụng thì thu thuế theo tỷ lệ tùy thuộc vào thời gian bị bỏ hoang với mức thuế từ 5-10%.

Phương án 2 theo Bộ Tài chính là sau ngày 1/1/2012, khi Luật Sử dụng đất phi nông nghiệp bắt đầu có hiệu lực, có thể căn cứ vào quy định đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15% tổng giá trị.

Cuối cùng, căn cứ vào quy định xử lý vi phạm Luật Đất đai, người nào lấn chiếm đất đai, không sử dụng đất hoặc sử dụng không đúng mục đích sẽ bị xử phạt hành chính. Phương án đánh thuế này nhận được sự đồng tình của nhiều người nhưng cũng có nhiều ý kiến băn khoăn về tính pháp lý của nó. Bởi theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nếu chủ biệt thự bỏ hoang không nộp thuế thì cơ quan chức năng cũng không thể tịch thu biệt thự, vì đó là quyền sở hữu cá nhân.

UBND TP Hà Nội cũng đã nhiều lần rà soát, yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải hoàn thiện hạ tầng như trường học, khu vui chơi, tạo điều kiện cho người dân về ở nhưng dù hạ tầng có tốt như ở khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm, chủ nhiều biệt thự vẫn án binh bất động”.

Mạnh tay để tránh lãng phí và đầu cơ

Việc đánh thuế biệt thự bỏ hoang là điều rất cần thiết, ngoài việc loại bỏ những “bức tranh vẽ dở” làm xấu hình ảnh tại các khu đô thị, tránh được sự lãng phí và sẽ góp phần làm giảm nguy cơ đầu cơ, lũng đoạn giá của thị trường bất động sản.

Trao đổi với chúng tôi, TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng,  không thiếu cơ sở pháp lý để quản lý biệt thự bỏ hoang. Tuy nhiên, ông Liêm cũng nhận định, đánh thuế nhà bỏ hoang thì phải định nghĩa nhà bỏ hoang hay nhà bỏ không? “Chưa hoàn thiện mà bỏ hoang cũng có nhiều nguyên nhân lắm. Chúng ta phải phân biệt, nhà bỏ hoang có chủ tư nhân chưa? Bởi trên thực tế, có thể chủ đầu tư đã xây thô xong nhưng chưa bán được, thì sao?  Hiện ở ta đang lẫn lộn giữa để không và đầu cơ. Kinh doanh trên thị trường có lúc bán được, lúc không. Nhưng dù bán không được vẫn phải trình báo”, ông Liêm phân tích.

TS Phạm Sỹ Liêm cũng gợi ý, trước khi đánh thuế nhà bỏ hoang, Nhà nước phải có quy định nếu chủ đầu tư làm ra trong vòng 2- 3 năm mà chưa bán được thì phải báo cáo với Nhà nước để xử lý. Ví như Nhà nước có thể mua lại giá vốn. Khi đã có quy định đó rồi thì có thể thực hiện các biện pháp mạnh xử lý biệt thự bỏ hoang. Với những người đầu cơ, theo cách lý giải của TS Phạm Sỹ Liêm là những người mua đi, gom lại tạo ra mất cân đối giả tạo trong cung cầu, đẩy giá lên cao. Lúc giá lên cao thì bán ra để kiếm siêu lợi nhuận.

“Còn với những người đã có nhà, mua tiếp nhà của người khác, sau đó bán lại để ăn lãi, thì Luật Kinh doanh bất động sản cho phép, trường hợp này nói người ta đầu cơ là không đúng. Mục đích của đầu cơ là kiếm siêu lợi nhuận. Để triệt phá đầu cơ thì ta phải đánh thuế lúc người ta mua - bán thật nặng, để triệt tiêu siêu lợi nhuận”, ông Liêm khẳng định.

Bên cạnh đề xuất đánh thuế cao đối với các biệt thự bỏ không, UBND TP Hà Nội cũng đã tính tới phương án xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán xây nhà thô mà sẽ bàn giao nhà hoàn thiện, cũng như mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch.