Đất nền đô thị Đà Nẵng tăng đột biến, do đâu?
Như chúng tôi đã phân tích về những nguyên nhân khách quan và chủ quan đã tạo nên cơn sốt bất động sản (BĐS) ở đô thị Đà Nẵng hiện nay, trong đó nguyên nhân chủ yếu vẫn là tình trạng các chủ đầu tư dự án “ăn theo” thông tin phát triển kinh tế - xã hội của TP Đà Nẵng, sử dụng chiêu trò thổi giá đất rồi “hà hơi tiếp sức” cho đội ngũ “cò đất” để tăng giá đất nhảy vọt nhằm trục lợi.
Thậm chí, có nhiều doanh nghiệp muốn thu lợi nhanh đã “tung hê” chào hàng BĐS, thu tiền đặt cọc của khách hàng, nhưng dự án chưa đảm bảo cơ sở pháp lý, chưa được chính quyền TP giao đất, chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500, đã dẫn đến hậu quả thiệt hại cho người mua… Rõ ràng thị trường BĐS Đà Nẵng đang ẩn chứa nhiều rủi ro, nếu người mua không thận trọng sẽ dễ rơi vào bẫy của giới đầu cơ nhà đất.
Cuối tháng 3-2018, người dân làng Nam Ô, phường Hòa Hiệp Nam (quận Liên Chiểu, Đà Nẵng) bức xúc tụ tập phản đối việc Tập đoàn Trung Thuỷ dựng hàng rào quanh khu vực dự án Khu đô thị sinh thái Nam Ô, chắn đường ra biển của dân. Bảo vệ của doanh nghiệp cũng xua đuổi du khách muốn ra khu vực gành đá cổ Xuân Dương để dạo chơi, chụp ảnh.
Khi báo chí vào cuộc thì mới hay dự án quy mô hơn 36,5ha này có chủ trương giao cho doanh nghiệp từ năm 2010 và thu tiền sử dụng đất 10ha, nhưng đến nay vẫn chưa có quyết định giao đất, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500, chưa được phép xây dựng.
Thế nhưng, nhiều tháng trước, phối cảnh dự án đã được một số trang web BĐS giới thiệu cùng lời chào bán 57 căn biệt thự biển. Khi được hỏi, chủ đầu tư cho rằng, việc rao bán biệt thự là do các đơn vị môi giới kia tự ý đưa lên, không thuộc trách nhiệm của Tập đoàn Trung Thuỷ.
| Hoạt động chuyển nhượng nhà đất tấp nập tại một phòng công chứng vào thời điểm giá đất leo thang. |
Như vậy, nếu người mua cả tin đặt cọc tiền mua nhà tại các dự án mới “vẽ” này, không biết bao giờ mới nhận được biệt thự của mình… Trong khi chúng tôi thực hiện bài điều tra này, cũng đã xảy ra vụ việc, ngày 4-4-2018, thông tin từ Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank), ông Nguyễn Mạnh Quân, quyền Tổng Giám đốc ngân hàng này đã ký công văn phát đi thông báo về việc thu giữ tài sản để đảm bảo xử lý thu hồi nợ đối với chủ đầu tư Khu đô thị Thiên Park ở phường Hòa Hiệp Bắc, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng.
Theo đó khẳng định, khoản vay của Công ty CP Dây cáp điện Tân Cường Thành tại ABBank đã quá hạn hơn 2.500 ngày, với dư nợ lớn, gây nhiều thiệt hại cho ABBank.
Do đã nhiều lần yêu cầu Công ty Tân Cường Thành trả nợ, hoặc tự nguyện bàn giao tài sản cho ABBank để thu hồi nợ, nhưng Công ty Tân Cường Thành không trả nợ và cũng chưa bàn giao tài sản đảm bảo, nên ABBank thu giữ toàn bộ tài sản đảm bảo gồm 4 khu đất với diện tích gần 250.000m2 để thu hồi nợ theo quy định.
Qua tìm hiểu được biết, dự án Khu đô thị Thiên Park do Công ty Tân Cường Thành làm chủ đầu tư gồm 4 khu đất nói trên đã được UBND TP Đà Nẵng bàn giao đất vào tháng 9-2009. Sau khi được giao đất, chủ đầu tư xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở để xây dựng Khu đô thị Thiên Park với diện tích 80ha.
Và, mặc dù chưa thực hiện nghĩa vụ nộp tiền chuyển quyền sử dụng đất cho Nhà nước, chưa có hạ tầng đầy đủ nhưng Công ty Tân Cường Thành vẫn nhiều lần mở bán đất dự án, dẫn đến hậu quả người mua bị thiệt hại rất lớn…
Cùng với những chiêu trò “thổi giá” đất nền, có không ít nhà đầu tư dự án đã tìm cách sửa đổi quy hoạch, biến các khu công viên, trường học trên quy hoạch khu đô thị mới thành đất ở. Khách hàng quyết định bỏ tiền ra mua đất vì theo sơ đồ, lô đất mình mua cạnh công viên, trường học. Nhưng được một thời gian thì những không gian công cộng đó được chia lô, bán nền.
Gần đây, khu đất quy hoạch công viên phía đông cầu Trần Thị Lý cũng được xẻ lô khiến người dân bức xúc. Một thông tin khác khiến người dân TP Đà Nẵng bất ngờ là trước đây, Đà Nẵng có quy hoạch 167 vị trí đất để làm bãi đỗ ôtô, nhưng đến nay chỉ còn 16 vị trí. Nhiều vị trí còn lại đã bị chiếm chỗ bởi các dự án liên quan đến BĐS. Những vấn đề này liên quan đến việc nhiều cán bộ chức năng của thành phố trước đây đã buông lỏng quản lý gây thiệt hại cho cộng đồng về sự phát triển lâu dài của Đà Nẵng trong tương lai.
Thực tế, đã có không ít khách hàng không tìm hiểu kỹ trước khi mua đất và có quyết định vội vã về việc mua đất, dẫn đến thiệt hại nặng. Anh T., một người dân vừa mua lô đất ở Liên Chiểu vô cùng bất ngờ khi thanh toán xong mới biết lô đất nằm trong phạm vi giải toả, không được xây dựng nhà ở.
Ngày 26-3 vừa qua, TAND TP Đà Nẵng đã mở phiên xét xử sơ thẩm đối với Lê Văn Hào (36 tuổi, quê Thanh Hóa) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Hào khai bị sập bẫy kinh doanh đa cấp Liên kết Việt, cần tiền trả nợ nên tổ chức 8 vụ lừa đảo chiếm đoạt gần 5,2 tỉ đồng của 12 nạn nhân, với thủ đoạn bán 24 lô “đất ảo” với hồ sơ giả mạo.
Nạn nhân của Hào đa phần là đối tác làm ăn từng cùng Hào mua bán đất nên tin tưởng, một số vụ có nhiều bị hại trong cùng một gia đình. Ngoài khu vực Hòa Xuân, đối tượng này còn mượn hợp đồng đặt cọc mua đất tại dự án KĐT sinh thái biển Phương Trang - vịnh Đà Nẵng để nhân bản rồi đánh tráo, mang bản gốc và giấy ủy quyền đến Công ty Phương Trang rút tiền cọc, chiếm đoạt hàng trăm triệu đồng của khách…
Việc đầu cơ đất do chạy theo thông tin phát triển kinh tế - xã hội tại Đà Nẵng, điển hình là đầu tư đất khu vực phường Nại Hiên Đông, phường Thọ Quang (quận Sơn Trà). Trước thông tin đầu tư xây dựng hầm chui 4.000 tỷ qua sông Hàn cuối năm 2016, trong vòng vài tháng, giá đất khu vực này đã tăng từ 50-70%. Nhưng đến tháng 3-2017, khi dự án này được xác định là chưa được quy hoạch, sau đó bị Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tạm dừng để nghiên cứu. Thông tin này khiến nhiều nhà đầu tư từ Hà Nội, TP HCM mua đất với số lượng lớn phải cắt lỗ, chịu nhiều thiệt hại...
Đáng chú ý, những ngày này, chúng tôi đến một số điểm sàn giao dịch BĐS đã ghi nhận không còn cảnh mua bán tấp nập, chủ đất ôm từng chồng sổ hồng “ký gửi” các sàn nữa. Hỏi một số “cò đất” thì họ bảo nguyên do là giá đất đã chững lại và có nguy cơ “hạ nhiệt”.
Một “cò đất” xin được giấu tên, tiết lộ rằng, trước đây giá sàn đất ở của các dự án phía nam Đà Nẵng nóng từng ngày, thì hai tuần gần đây đã tạm đứng. Do chủ dự án “thổi giá” ngay tại sàn giao dịch giá cao nên dịch vụ nhà đất phải “góp gió” đẩy lên thành “bão giá” để kiếm lợi.
Người Đà Nẵng mua đất không nhiều mà hầu hết khách hàng ở Hà Nội vào, trong đó có không ít người sẵn sàng xuống cọc một lúc từ 5-10 lô đất lúc đỉnh điểm. Xung quanh những thông tin cho rằng thị trường BĐS Đà Nẵng đang “xì hơi”, ông Nguyễn Đức Tâm, Phó Tổng thư ký Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam, phụ trách khu vực miền Trung, chia sẻ rằng, thị trường BĐS Đà Nẵng trước đây cũng đã cho thấy có những vụ “xì hơi” sau cơn bão tăng giá BĐS ảo. Tuy nhiên, thị trường đất nền Đà Nẵng hiện nay không còn “kiểu ảo” như những năm về trước.
Hiện nay, trên thị trường BĐS có hai loại khách hàng: Một là người đầu tư theo dạng “lướt sóng” theo từng giai đoạn. Giá trị mua có thực nhưng giá trị sử dụng, nhu cầu thực sự về BĐS này thì không có. Chính những khách hàng này đang tiếp tay tạo “bong bóng ảo” cho thị trường BĐS. Dạng khách hàng thứ 2 là khách hàng tiềm năng, đầu tư làm “của để dành”. Nhất là hiện nay, tại Đà Nẵng hiện tượng rút tiền nhàn rỗi ở ngân hàng đầu tư vào BĐS đang là nguồn sinh lợi mới của nhiều khách hàng.
Một vấn đề đáng lưu ý, đó là tình trạng đầu cơ đất với giá trị lớn đặt ra câu hỏi về sự minh bạch của nguồn tiền. Ông Đ., một người môi giới BĐS tại Hoà Xuân cho biết đang giữ 11 “sổ đỏ” của khách hàng đến từ địa phương khác trong nhiều năm qua mà không thấy họ đến nhận.
“Họ thanh toán tiền xong, còn cho thêm để tôi đi làm thủ tục cấp sổ, thế rồi họ đi mất dạng, đến nay không liên hệ được”. Điều đó thêm một câu hỏi, có hay không hoạt động tội phạm rửa tiền bằng giao dịch BĐS? Đề nghị các cơ quan chức năng cần giám sát, kiểm tra để phát hiện, xử lý kịp thời…
|
Hiện nay, Nhà nước có quy định các khoản thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS. Hầu hết các trường hợp khách hàng không chọn phương pháp căn cứ trên mức lợi nhuận mà chọn cách nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2%; thuế trước bạ 0,5% giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, phần lớn các doanh nghiệp và khách hàng cá nhân đều khai giá chuyển nhượng rất thấp, chỉ bằng 1/5-1/6 giá thực tế nên nhà nước thất thu rất lớn. Cùng với đó, một số phòng công chứng cũng tiếp sức cho việc trốn thuế bằng cách cho bên bán và bên mua vừa ký hợp đồng mua bán, vừa ký hợp đồng công chứng huỷ giao dịch (bộ hợp đồng huỷ giao dịch được phòng công chứng giữ). Người mua đất sau khi công chứng không mang hồ sơ đến các chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để sang tên qua mình mà người bán lại, sau đó nhờ công chứng mua bán từ người thứ nhất sang trực tiếp cho người thứ 3, tránh được một lần nộp thuế. Người thứ 3, nếu mua để đầu cơ cũng tiếp tục thực hiện quy trình tương tự. Nếu kiểm soát, ngăn chặn được các hành vi nói trên, không những làm lợi cho nguồn thu ngân sách mà còn hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán sang tay lòng vòng giữa các “cò đất”, góp phần lành mạnh hoá thị trường BĐS. |