Giá chung cư vẫn tăng bất chấp COVID-19

• Giá chung cư Hà Nội tăng nhẹ
• Thận trọng để tránh tình trạng giá chung cư "mềm nhưng không rẻ"
• Chung cư cao cấp đứng giá, chung cư bình dân đắt khách

Đây là một trong những nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay.

Khác với cơn sốt đất nền đã hạ nhiệt ít ngày qua, giá chung cư vẫn neo ở mức cao và không ngừng tăng bất chấp đại dịch COVID-19 hoành hành suốt từ đầu năm 2020 đến nay. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, để tìm được căn hộ có mức giá 25 triệu đồng/m2 hiện rất khó. Đa phần chung cư hiện nay đều có mức giá 30- 40 triệu đồng/m2 trở lên.

Giao dịch giảm nhưng giá vẫn tăng

Với khoản tiền dự kiến khoảng 2 tỷ đồng, thiếu chút nữa có thể vay thêm, vợ chồng chị Nguyễn Thanh Lan (Thanh Xuân, Hà Nội) mong muốn tìm mua một căn hộ khoảng 75m2 ở dự án đang triển khai từ chủ đầu tư. Tuy nhiên việc tìm dự án không hề dễ dàng khi hiện nay, thị trường có quá ít dự án đang triển khai có mức giá đáp ứng được mong muốn. Không muốn mua lại từ nhà đầu tư thứ cấp, vì thế vợ chồng chị quyết định vừa tìm hiểu, vừa chờ đợi.

“Nếu muốn mua lại một căn hộ tầm 2 tỷ đồng thì vẫn có ở khu vực vành đai 3 nhưng là nhà cũ và diện tích cũng nhỏ hơn ở các dự án chung cư trung cấp đã bàn giao nhà cách đây vài năm. Còn ở các dự án chất lượng hơn một chút có gắn mác cao cấp thì một căn hộ 70m2 có giá cũng phải xấp xỉ 3 tỷ đồng. Mua lại từ nhà đầu tư thứ cấp ở các dự án mới đều phải mua chênh nên giá rất cao. Thời điểm này để mua được căn hộ từ chủ đầu tư là không dễ vì rất ít dự án đang triển khai có thể nhận được nhà trong một thời gian ngắn”, chị Lan cho hay.

Cũng tìm mua nhà, vợ chồng chị Đào Thị Thu Hiền (Thanh Xuân, Hà Nội) mất gần 2 tháng tìm hiểu mà chưa mua được. Nguyên nhân theo chị Hiền là chưa bao giờ thấy thị trường ít lựa chọn như hiện nay. Để thuận tiện cho sinh hoạt của cả gia đình, lựa chọn hợp lý nhất là mua nhà ở khu vực Thanh Xuân và Hà Đông. Đây là 2 khu vực nhiều chung cư nhất Hà Nội, nhưng hiện cũng chỉ có một vài dự án đang triển khai, mà chủ yếu là chung cư cao cấp có mức giá 40- 50 triệu đồng/m2, diện tích lớn.

“Để mua được nhà từ chủ đầu tư rất khó khăn. Vợ chồng tôi đang tính toán có thể mua lại một căn hộ ở dự án Vinaconex gần cầu Dậu, trên trục đường vành đai 3 đã bàn giao khoảng 4 năm nay. Căn hộ 70m2 có giá khoảng 1,8 tỷ đồng. Giá nhà mỗi lúc lại tăng lên, chờ giảm giá thì không biết chờ đến khi nào nếu không mua bây giờ sau này càng khó mua hơn nữa”, chị Hiền chia sẻ.

Theo báo cáo mới nhất của bộ phận nghiên cứu thị trường chuyên trang bất động sản lớn nhất Việt Nam hiện nay (batdongsan.com.vn) thì từ đầu năm, Hà Nội không chỉ sốt đất mà giá rao bán chung cư cũng âm thầm tăng. Giá bán trung bình trong tháng 4/2021 tăng 5% so với cùng kỳ năm 2020. Tuy nhiên, mức độ quan tâm giảm hơn 20% so với tháng trước. Riêng với thị trường chung cư Hà Nội, nhu cầu mua bán căn hộ trong tháng 4 giảm 22% so với tháng 3. Trong đó, lượng tìm kiếm chung cư phân khúc bình dân và cao cấp đều giảm 21%, phân khúc trung cấp giảm 22%.

Dù nhu cầu mua bán giảm nhưng giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội trong tháng 4-2021 vẫn tăng 1% so với tháng 3 và tăng 5% so với cùng kỳ năm 2020, ở mức hơn 30 triệu đồng/m2.

Giá chung cư tăng theo giá nguyên vật liệu

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2021 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5%-10% so với quý 4/2020. Giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng. Ở Hà Nội, một số dự án có mức tăng giá cao hơn so với mức tăng bình quân như dự án Seasons Avenue (tăng khoảng 5%), Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 5,4%)…

Nguyên nhân được đưa ra vẫn là do nguồn cung khan hiếm và số lượng dự án mở bán mới ít. Các dự án trung cấp mới tại Hà Nội chủ yếu tập trung tại các quận Hà Đông, Cầu Giấy, Thanh Xuân… với mức giá dao động từ 30 đến hơn 40 triệu đồng/m2.

Với phân khúc cao cấp, có nhiều dự án thiết lập mức giá cao như dự án The Nine (Phạm Văn Đồng) có giá khoảng 50 triệu/m2, dự án The Matrix one có giá 55-60 triệu đồng/m2, dự án Grandeur Palace Giảng Võ,D. Le Roi Soleil (Quảng An) có giá khoảng 80 triệu/m2…

Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư đang được dự báo sẽ tăng mạnh khi giá nguyên vật liệu xây dựng như sắt thép, xi măng, cát… đang “leo thang”. “Chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, lắp đặt thiết bị,...) thường chiếm khoảng 60% giá thành xây dựng của bất động sản. Trong chi phí xây dựng thì chi phí vật liệu lại chiếm khoảng 60%. Do đó, khi giá vật liệu xây dựng tăng thì giá bất động sản đương nhiên sẽ tăng theo.

Chẳng hạn như giá thép xây dựng đã tăng từ 30%- 40% từ cuối năm 2020. Một nguyên nhân khác ảnh hưởng đến giá căn hộ, đó là sự khan hiếm nguồn cung. Đặc biệt, nguồn cung nhà giá rẻ đang co hẹp khi doanh nghiệp không mặn mà với dòng sản phẩm này, chưa kể ảnh hưởng của COVID-19 làm gián đoạn thời gian căn hộ được đưa ra thị trường.

Cùng với đó, tình trạng sốt đất kéo dài ở một số địa phương, giá đất không ngừng thiết lập mặt bằng mới. Điều này kéo theo chi phí đất gia tăng trong quá trình mua bán các dự án hoặc đấu giá đất. Đây cũng là nguyên nhân góp phần đẩy giá nhà tăng cao”, ông Nguyễn Đức Cây, Tổng giám đốc Contrexim HOD nhận định.

Theo lý giải của Savills Việt Nam, giá chung cư tăng cao cũng là do nguồn cung thấp. Trong quý I/2021, Hà Nội chỉ có nguồn cung căn hộ từ 3 dự án mới, và giai đoạn tiếp theo của 10 dự án, giảm 29% theo quý và 19% theo năm. Trong khi đó, căn hộ hạng B và C chiếm tổng cộng 96%. Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao đã khiến không ít người dân khó tiếp cận được nhà ở.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, không chỉ thị trường sơ cấp mà giá nhà thứ cấp cũng được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021.

“Có quá nhiều yếu tố đang tác động lên giá nhà và sự tác động này đều theo chiều hướng buộc thị trường phải tăng giá bán trong tương lai. Giá trị tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án là hai yếu tố chủ chốt sẽ khiến giá nhà tăng cao trong các năm tới đây. Quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá trị tiền sử dụng đất gia tăng kéo theo chi phí phát triển của doanh nghiệp tăng lên. Việc giá nguyên vật liệu, đặc biệt là giá thép tăng cao buộc các chủ đầu tư phải tăng giá bán. Chính vì vậy, việc tăng giá bán bất động sản là sự điều tiết bình thường trong cấu thành giá”, bà Hằng nhận định.