Giá giảm, doanh nghiệp bất động sản vẫn có lãi

Hơn một năm trầm lắng, giá bất động sản liên tục giảm, thậm chí gần đây nhiều đánh giá còn cho rằng sẽ có cả một làn sóng bán tháo bất động sản để giải quyết nợ đáo hạn ngân hàng những tháng cuối năm 2011. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn không có nhiều động thái cho thấy các doanh nghiệp đang chấp nhận thua lỗ với mục đích bán được hàng để trả nợ ngân hàng. Theo nhiều chuyên gia nhận định, mặc dù có giảm nhưng giá bất động sản ở thời điểm này vẫn chưa "chạm đáy" và vẫn chưa trở về giá trị thực.

Giá giảm sâu, chủ đầu tư vẫn chưa lỗ

Sau khoảng thời gian dài trầm lắng, thị trường BĐS cả nước chứng kiến sự suy giảm ở tất cả mọi phân khúc nhà và cả đất nền. Tuy nhiên, những tháng cuối năm là thời điểm thị trường chứng kiến sự giảm sút mạnh nhất về giá, đặc biệt với các phân khúc nhà ở chung cư.

Tại thị trường Hà Nội, tuần cuối tháng 11, 3 dự án được chào bán với mức giá rất hấp dẫn dưới 20 triệu đồng/m² và thu hút được nhiều người có nhu cầu ở thực gồm: An Bình Tower (Cổ Nhuế, Từ Liêm) 15,5 triệu/m² do Công ty CP Đầu tư và Thương mại An Bình làm chủ đầu tư; Dream Tower (Tây Mỗ, Từ Liêm) do Công ty Cổ phần cơ khí xây dựng Đại Mỗ làm chủ đầu tư và Sails Tower (Kiến Hưng, Hà Đông) do Công ty TNHH Khải Hưng làm chủ đầu tư với mức giá 18 triệu/m².

So với các dự án được chào bán từ trước đến nay, các dự án này có mức giá rất hợp lý vì với địa điểm không xa trung tâm thì khó có thể tìm được dự án nào có mức giá rẻ hơn. Nhiều người đã đặt câu hỏi, chỉ trước đó không lâu, những dự án với vị trí như thế thường có giá trên dưới 30 triệu/m², liệu có phải do áp lực về tài chính, áp lực trước hạn đáo nợ ngân hàng mà các chủ đầu tư này phải chấp nhận bán giá rẻ để thu hồi vốn, lấy tiền trả nợ ngân hàng?

Doanh nghiệp vẫn chưa lỗ. Đó là khẳng định của ông Nguyễn Đức Cừ, Giám đốc Công ty TNHH Khải Hưng, đơn vị chủ đầu tư dự án Sails Tower (Kiến Hưng, Hà Đông) đang được chào bán với mức giá rất hấp dẫn là 18 triệu/m². Ông Cừ cho rằng với mức giá mà doanh nghiệp đang chào bán hiện tại thì doanh nghiệp vẫn có lãi, quan trọng là lãi ít hay lãi nhiều. Việc lãi ít hay lãi nhiều ở đây phụ thuộc chủ yếu vào việc quản trị của doanh nghiệp chứ không phụ thuộc nhiều vào việc đầu tư xây dựng.

Chẳng hạn như với dự án Sails Tower (hay còn gọi là dự án Sông Nhuệ) đang được Khải Hưng bán ra, để có mức giá hợp lý như hiện tại là có một số lý do. Trong đó có việc, công ty đã bỏ vốn ra ký hợp đồng xây dựng từ trước khi mức giá vật liệu xây dựng đang ở mức thấp hơn.

Quản trị tốt thì giá thành xây dựng chỉ khoảng trên 2 triệu/m² so với mức thường là 3 đến 4 triệu, thậm chí đến 6 triệu/m². Do vậy mặc dù bối cảnh thị trường BĐS hiện tại đang rất khó khăn, mở bán với giá thấp hơn rất nhiều dự án khác nhưng công ty vẫn không lỗ, chỉ là lãi suất không được nhiều.

Cũng theo ông Cừ, nếu khách hàng đóng tiền nhanh hơn so với yêu cầu đưa công khai tại sàn BĐS, chủ đầu tư còn tập trung hoàn thiện sớm hơn so với dự kiến. Ông Cừ cho rằng nhu cầu ở thật hiện vẫn đang còn rất nhiều, quan trọng nhất là doanh nghiệp phải giữ được uy tín tạo niềm tin cho khách hàng.

Bối cảnh tài chính khó khăn, thị trường suy giảm hiện nay chính là cơ hội cho nhà đầu tư và cũng chính là cơ hội cho các chủ đầu tư. Với những doanh nghiệp đã đổ vốn vào, chấp nhận bớt lãi suất để bán hàng, nếu bán được sẽ có tiền để đầu tư vào việc khác. Nếu để vốn đọng lại ở một chỗ sẽ phải chấp nhận phần thiệt nhiều hơn.  

Đang dần tiệm cận giá trị thực

Bắt đầu từ quý II-2011, rất nhiều dự án chung cư và đất nền của cả 2 miền Nam và Bắc đều giảm giá bán khá nhiều và theo lý giải của các doanh nghiệp BĐS nguyên nhân là để thu hồi vốn, quay vòng đầu tư. Đặc biệt những tháng cuối năm, có thể kể đến một số dự án giảm giá gây xôn xao dư luận như: ở khu vực phía Nam là Công ty CP Địa ốc Dầu khí giảm giá căn hộ đến 35%. Tiếp theo, đợt giảm 20% giá bán 500 căn hộ dự án An Tiến, Công ty Sài Gòn Mekong còn công bố thêm các chính sách ưu đãi mới bên cạnh gói hỗ trợ khách hàng vay 70% trong 15 năm không cần chứng minh thu nhập.

Những chuyên gia BĐS như: GS Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường); ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đều cho rằng, thị trường BĐS khó khăn như hiện tại là do tính tất yếu.

Một số dự án giá đã giảm đáng kể nhưng BĐS vẫn chưa trở về giá trị thực.

Suốt cả một quãng thời gian dài, yếu tố đầu cơ đã khiến giá bị đẩy lên rất cao không thể khống chế được. Người có nhu cầu ở thực thì không có đủ yếu tố tài chính. Do vậy, thị trường BĐS khó khăn, giảm giá sâu như hiện tại là yếu tố tích cực làm cho BĐS dần trở về với giá trị thực, giúp người dân có nhu cầu ở thực tiếp cận được với mức giá hợp lý, có thể chi trả.

Còn theo TS Lê Đăng Doanh, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS vẫn chưa lỗ mặc dù giá có giảm vì giá vẫn chưa sát hẳn với mức giá gốc các doanh nghiệp phải đầu tư, mà mới chỉ đang dần tiệm cận đến mức giá gốc. Chẳng hạn trước năm 2009, giá đất tại dự án như Kim Chung- Di Trạch chỉ 10 triệu đồng/m². Quá trình mua đi bán lại, qua tay nhiều nhà đầu tư, giá đã bị đẩy lên 55 - 60 triệu đồng/m² vào khoảng quý II-2011, đến nay giá ở đây đã hạ xuống còn 35 triệu đồng/m², nhưng vẫn chẳng có hiện tượng bán tháo như đồn đoán do khó khăn về tài chính, chứng tỏ doanh nghiệp vẫn chưa lỗ.

Thời điểm này, tại thị trường Hà Nội, nhiều nhà đầu tư cũng đang đưa hàng ra thị trường với mức giá được cho là hợp lý. Điển hình, dự án Bắc quốc lộ 32 chào bán 200 căn biệt thự với giá từ 31- 33 triệu đồng/m². Dự án Sunrise Villas (Lương Sơn, Hòa Bình) mới đây đã mở bán đất nền và biệt thự xây thô với giá từ 1,7- 2,1 tỷ đồng mỗi căn.

Giữa tháng 11, dự án Nam Đô Complex (609 Trương Định) cũng tung ra thị trường với giá 22 triệu đồng/m². Như vậy, mỗi căn hộ sẽ có giá dao động từ 1,7 - 2 tỷ đồng với đủ loại diện tích 75,5m², 76m², 85m². Dự án Sails Tower (Hà Đông) mới đây cũng chào giá khoảng trên dưới 1,4 tỷ đồng/căn và chia làm 8 đợt thanh toán trong 2 năm.