Hải Phòng: Loạn giá thị trường bất động sản

Thử làm người mua, chúng tôi theo số điện thoại chỉ dẫn tới xem đất và đàm phán sơ bộ được tiến hành ngay. Đó là "đất 03" (giao đất chuyển đổi mục đích sản xuất có thời hạn 20 năm, theo Quyết định 03/1993 của UBND TP Hải Phòng) nhưng giá giao dịch đã được tăng thêm mức mới thành 9 triệu đồng/m². 

Dù người mua có vẻ không mấy hứng thú, tay môi giới cũng chẳng hối thúc, nói phớt lờ: "Giá  đất bây giờ tăng theo từng ngày, chỉ nay mai sẽ  có con đường chạy qua, lúc đó thì 20 triệu đồng/m² cũng không có mà mua". Vị này còn lấy đường Máng Nước cũng nằm trên địa bàn xã An Đồng ra làm ví dụ so sánh. Cách đây chưa lâu, con đường mới dài khoảng 5 cây số (nối từ ngã tư Nguyễn Văn Linh đến thị trấn An Dương) giá đất rất… "bèo". Thế nhưng, vào thời điểm này, giá đã leo tới trên 20 triệu/m², nhưng chỉ có người hỏi mua chứ không ai dám bán, vì nghĩ rằng giá này vẫn thấp.

Trong khi đó, chỉ so sánh với đất "dự án" khu vực liền kề đã thấy ngay điều bất hợp lý.Ven 2 bên đường Máng Nước, có rất nhiều dự án nhà ở gồm hàng ngàn lô đất đã xong giai đoạn hạ tầng, đường sá bổ ngang xẻ dọc rải nhựa, lát hè từ cách đây 5-7 năm, song  hầu như vẫn nguyên dạng đóng băng, chỉ thấy mọc đầy cỏ dại, giá đất cũng chỉ xê dịch từ 3-5 triệu đồng/m² tùy theo vị trí. Không hiểu vì đâu giá "đất 03", đất ruộng lại được rao bán với giá ngất ngưởng như vậy?

Đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đang là mối quan tâm hàng đầu của giới kinh doanh BĐS tại Hải Phòng.

Ai thao túng giá BĐS ?

5 năm trở lại đây, cứ mỗi đầu năm, UBND TP Hải Phòng lại ban hành một quy định về giá  đất đô thị, đất phi nông nghiệp để làm cơ sở tính toán khi cần thiết như thu hồi, đền bù, giải quyết tranh chấp, phát mại v.v...

Bảng giá đất theo quy định cũng thể hiện tính cập nhật sâu rộng, thậm chí ở đảo xa như Bạch Long Vỹ cũng có tên trong bảng giá đất năm 2010. Đây được coi là một nỗ lực rất lớn. Tuy nhiên, khi áp dụng vẫn không mấy có hiệu quả do khung giá theo quy định Nhà nước luôn thấp hơn so với giá thị trường tự do. Đơn cử, đất loại đắc địa nhất có giá cao nhất ở nội thành Hải Phòng phải kể đến các trục đường trung tâm như Quang Trung, Hoàng Văn Thụ, Đinh Tiên Hoàng, Cầu Đất. Đã có những giao dịch mua bán hàng trăm tỷ đồng cho mỗi căn nhà, nếu tính trừ giá trị kiến trúc thì tiền đất còn lại xấp xỉ 100 triệu đồng/m².

Song, tại Quyết định số 2640/2009/QĐ của UBND TP ban hành ngày 12/2009, quy định giá đất năm 2010 trên địa bàn Hải Phòng, mức giá cao nhất củng chỉ là 35 triệu đồng/m². Tương tự, theo bảng giá thành phố, đất mặt đường Lê Hồng Phong (ngã năm - sân bay Cát Bi) cao nhất cũäng chỉ 16 triệu đồng/m². Nhưng giao dịch thực tế, đất tuyến 2 đường này cũng đã là 50-80 triệu đồng/m².

Quyết định mới của Bộ Xây dựng yêu cầu mọi giao dịch về BĐS phải được tiến hành qua sàn giao dịch hợp pháp để giá đất trở về với giá trị  đích thực. Tuy nhiên, thực tế lại không hoàn toàn như vậy. Thứ  nhất, hầu hết các sàn giao dịch BĐS đều do các chủ đầu tư nắm giữ quyền điều phối. Tại Hải Phòng cũng vậy, sàn giao dịch duy nhất được thành phố công nhận lại thuộc quyền sở hữu của Công ty Xây dựng số 8, một đối tác trong dự án BĐS liên doanh với nước ngoài tại khu đô thị Cựu Viên - quận Kiến An. Như vậy các giao dịch tại  đây rất khó có thể khách quan khi "sàn" và chủ đầu tư là một, cũng  không thể  để đại diện giao dịch cho nhiều dự án BĐS nơi khác. Đối với giới kinh doanh tự  do cũng vậy, cũng có những hình thức giao dịch kiểu như "sàn". Song quy tụ trong sàn này là các chủ đầu tư nhỏ lẻ, môi giới, trung gian, chưa bao giờ hướng đến mục tiêu đạt giá chuẩn mà chỉ là những tính toán sao cho bán nhanh, thắng lớn.

Cũng đã có  nhiều "kịch bản" khá lộ liễu được áp dụng. Khi nắm được những  thông tin "ngầm" liên quan đến quy hoạch, mở mang đô thị, xây dựng cầu đường sẽ tiến hành thu gom đất với giá rẻ. Sau đó cho người đi "bỏ" giá người sau cao hơn người trước. Thế là dễ dàng tạo ra những cơn "sốt" ảo, lôi cuốn người có nhu cầu mua thật phải chi trả số tiền cao hơn rất nhiều lần so với thực tế.

Luật Kinh doanh BĐS hiện có hiệu lực tuy có đề cập đến vấn đề thẩm định giá trước khi giao dịch. Nhưng thẩm định thế nào cho đúng khi Nhà nước chưa có những bước thao tác cần thiết, chưa có những cơ quan, nhân sự đủ năng lực để nhận lãnh trách nhiệm này? Đây là lỗ hổng lớn khiến thị trường BĐS bị thả nổi suốt nhiều năm qua. Khiến thị trường này bị thao túng bởi các nhà đầu tư, đầu cơ và đầu nậu.

Dư luận chung, muốn quản lý được thị trường BĐS, trước hết các ngành chức năng và các địa phương cần có biện pháp hữu hiệu để đánh giá, thẩm định giá đất theo một chuẩn mực khoa học, khách quan, được xã hội thừa nhận. Đây là việc rất khó, nhưng không thể không làm bởi như vậy, mọi hành vi thao túng về giá tại thị trường BĐS  Hải Phòng nói riêng, cả nước nói chung sẽ không còn tái diễn