Hành lang pháp lý nào cho căn hộ condotel?

Hàng chục nghìn condotel được các chủ đầu tư bán ra thị trường với cam kết lợi nhuận từ 8-12%/năm cho khách hàng; mặc dù chủ đầu tư đều cam kết khách hàng sẽ nhận được giấy chứng nhận sở hữu với thời hạn lâu dài nhưng thực tế hiện nay chưa có văn bản pháp luật nào cho phép thực hiện việc này. 

Câu hỏi có nên cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel hay không vẫn đang gây tranh cãi…

Hàng chục ngàn condotel đã đưa ra thị trường 

Theo thống kê của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô từ 50 ha trở lên đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ condotel, 11.174 biệt thự nghỉ dưỡng. 

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50ha/khu. Từ năm 2015 đến tháng 9-2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. 

Trong đó, có 15.010 căn hộ condotel (Hà Nội: 4.114 căn; TP Hồ Chí Minh: 208 căn; Đà Nẵng: 4.565 căn và các tỉnh khác: 5.823 căn); và có 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn; TP Hồ Chí Minh: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).

Còn theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2017 có khoảng 23.000 condotel và biệt thự nghỉ dưỡng được bán ra thị trường, trong đó giao dịch thành công chiếm 65-70% khối lượng chào bán.

Nhìn vào những con số này có thể thấy sức hút lớn của condotel với các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Lý giải điều này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đưa ra 2 nguyên nhân. 

Thứ nhất, không chỉ khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam tăng 30%/năm mà nhu cầu về nghỉ dưỡng trong nước cũng tăng khi khoảng 60 triệu lượt người đi du lịch/năm, do đó nhu cầu phòng ở tiện nghi tăng lên. Thứ hai, chính sách của Nhà nước từ Trung ương đến địa phương, đặc biệt là các địa phương tạo điều kiện cho phân khúc condotel phát triển.

Tuy nhiên, cơn sốt condotel thời gian qua đã đặt ra nhiều vấn đề. Để đầu tư dự án condotel, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp; 

sau đó, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải là bán nhà ở hình thành trong tương lai).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng; và được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này. 

Theo ông Châu, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt, bởi chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá phổ biến dao động từ khoảng 25 - 55 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy thuộc đẳng cấp dự án, địa điểm dự án, vị trí căn hộ, và có cam kết lợi nhuận hoặc không có cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. 

Giá bán này tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP Hồ Chí Minh, trong đó với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho nhà đầu tư thứ cấp; cả chi phí trang bị căn hộ; chi phí quản lý khai thác kinh doanh; đối với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. 

Nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Có nên sửa luật?

Đề cập tới tính pháp lý cho condotel, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel (nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực tế cuốn “sổ hồng” căn hộ condotel). 

Cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm.

Trong khi đó, thời gian qua nhiều địa phương đã cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho condotel.  

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, cho biết, thực tế đã có gần 10 tỉnh như Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Đà Nẵng, Quảng Ninh… áp dụng biện pháp này, trong đó Bình Định, Quảng Ninh đã áp dụng cho dự án của FLC. 

“Bình Định thậm chí còn cấp cho FLC toàn bộ từ biệt thự tới condotel là đất sử dụng lâu dài, cấp sổ đỏ cho các căn hộ tại dự án như đất ở.  Nhưng chúng tôi là nhà đầu tư, chúng tôi hiểu quy định pháp luật, khi ghi nhận đất ở như vậy thì dự án phải kèm theo điện đường trường trạm cho cư dân ở dự án. Do đó, FLC đã tư vấn cho tỉnh Bình Định thêm điều khoản không hình thành đơn vị ở tại các dự án này”, ông Quyết nói.

Vì vậy ông Quyết kiến nghị Chính phủ, các bộ ngành ban hành một thông tư liên bộ hướng dẫn về condotel để các địa phương thống nhất triển khai. 

Trong đó hướng dẫn cụ thể về dự án condotel là dự án được nhà nước giao đất theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở, người mua căn hộ condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất ở không hình thành đơn vị ở và quyền sở hữu căn hộ lâu dài.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh thì đề xuất này không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, trước hết là không phù hợp với Luật Đất đai và Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật...

Trước những tranh cãi về việc vận hành, tính pháp lý của condotel, cuối năm 2017, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã đề xuất 2 giải pháp. Thứ nhất, các công trình này nếu có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 - 70 năm theo quy định. 

Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài. 

Giải pháp thứ hai là vẫn giữ nguyên theo quy định của luật Đất đai, xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 - 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng đưa ra đánh giá cho từng giải pháp. Với giải pháp thứ nhất, việc quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel sẽ phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc. Tuy nhiên, giải pháp này sẽ giải quyết được các vấn đề phát sinh trong thực tiễn. 

Giải pháp thứ hai sẽ đảm bảo được việc sử dụng đất đúng mục đích là đất thương mại dịch vụ dùng để kinh doanh, không phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình căn hộ để ở, văn phòng để làm việc. Tuy vậy, nếu chọn giải pháp này thì lại không đáp ứng được nhu cầu thực tiễn phát triển của xã hội, dẫn đến khó thu hút đầu tư với các nhà đầu tư.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng, condotel là loại hình căn hộ du lịch lưu trú, nên phải hiểu đây là một loạt căn hộ, villa như khách sạn, khu nghỉ dưỡng để lưu trú. 

Tuy nhiên, điểm khác biệt là trước đây khách sạn, villa thuộc một chủ sở hữu nhưng giờ chuyển hoá thành nhiều chủ sở hữu thứ cấp, dẫn đến việc có cấp quyền cho các chủ sở hữu thứ cấp không?

Lưu trú ngắn hạn thì không sao còn lưu trú lâu dài thì sao, hạ tầng có đáp ứng được hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.