Khúc mắc xung quanh chuyện tính tiền sử dụng đất

• Hà Nội công khai 112 đơn vị nợ thuế, phí và tiền sử dụng đất
• Đất ở ổn định nhiều năm nhưng vẫn phải nộp tiền sử dụng đất
• Miễn giảm tiền sử dụng đất cho người có công

Theo nội dung mà UBND thành phố trình HĐND thành phố, hệ số k (hệ số điều chỉnh giá đất) năm 2019 sẽ tăng bình quân 0,4 lần so với năm ngoái với tất cả các nhóm đất và khu vực quy hoạch khi tính tiền sử dụng đất. Trong đó, với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức, UBND thành phố đề xuất áp dụng hệ số k ở mức 1,5 lần bảng giá đất.

Đối với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, văn phòng cho thuê... hệ số k theo đề xuất của thành phố sẽ từ 1,7 - 2,5 lần; đất sản xuất công nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng được đề xuất ở mức 1,5 - 1,7 lần.

Lý giải về mức tăng thu này, UBND thành phố cho rằng, hiện giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã cao gấp 4,75 lần bảng giá đất của năm 2018. Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hiện đã cao hơn từ 4 - 6 lần so với bảng giá đất của thành phố. Từ đó, việc thành phố đề nghị điều chỉnh tăng hệ số k sát với tế là cần thiết.

Tăng mức thu tiền sử dụng đất để đưa giá đất theo kịp giá thị trường, nhưng theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản thành phố, nếu như năm 2017 số thu tiền sử dụng đất từ các dự án tại thành phố còn đạt 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất thì sang năm 2018, số thu này giảm còn 13.868 tỷ đồng, chỉ  chiếm hơn 61% tổng nguồn thu về đất.

Điều này có nghĩa, để đảm bảo nguồn thu từ đất, TP Hồ Chí Minh chỉ còn trông vào khoản thu chuyển đổi mục đích sử dụng đất với diện tích nhỏ lẻ của cá nhân hoặc hộ gia đình. Để không làm tăng quá nhiều nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, Hiệp hội Bất động sản thành phố cho rằng thành phố chỉ nên áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 bằng với năm 2018, ở mức 5-8,33%. Cùng lúc cần xếp quận 2 vào khu vực 2, cùng nhóm với quận 7 để đảm bảo sự công bằng khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước.

Tiền sử dụng đất tăng, nhưng để người dân, DN được nộp tiền sử dụng đất một cách thông thoáng, sòng phẳng cũng là vấn đề không đơn giản. Ông Nguyễn Hoàng Kha, một người dân quận 9, phản ánh: Nhiều khu đất, khu quy hoạch được thực hiện hàng chục năm qua, nay đã lỗi thời do những khu vực này nhà ở đã được xây dựng kín, nhưng không được coi là khu dân cư hiện hữu. Khi người dân xin được thực hiện phân lô, tách thửa theo Quyết định 60 do UBND thành phố ban hành năm 2017 vẫn bị coi như đất ở hiện hữu, khu dân cư xây dựng mới.

Trong khi đó nội dung này không có trong khái niệm của Luật Đất đai 2013 khiến người dân không thể thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình dù thửa đất của họ đã được chuyển đổi thành đất ở và đã nộp tiền sử dụng đất đầy đủ vào ngân sách. Từ thực tế này, người dân đề nghị, đối với các khu vực trước đây đã được phân định trong quy hoạch, dù là đất ở xây dựng mới hay đất ở chỉnh trang, nhưng 5 năm sau khi công bố quy hoạch, nếu thực tế hiện trạng đã có nhà ở và cư dân sinh sống đúng pháp luật, thì phải được coi là đất ở hiện hữu.

Việc này giúp quá trình thực hiện quy định cho phép tách thửa của thành phố đi vào cuộc sống; giúp quá trình người dân đi làm thủ tục, các bộ phận triển khai không có điều kiện làm khó người dân.

Liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, nhiều doanh nghiệp cũng đang trông chờ và không khỏi bức xúc. Gửi văn ban cho UBND thành phố từ tháng 8-2018, nhưng đến nay, Công ty Kinh doanh và phát triển nhà Bình Dân vẫn chưa được xem xét phê duyệt giá đất dự án khu dân cư Bình Chiểu 2, quận Thủ Đức để có thể được nộp tiền sử dụng đất, triển khai dự án.

Trường hợp của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Việt Gia Phú còn thê thảm hơn khi dự án Trung tâm TM-DV và căn hộ trên đường Võ Văn Kiệt và đường Gia Phú, quận 6 của DN này đã được hoàn thiện thi công. Chủ dự án đang tổ chức nghiệm thu hoàn thành công trình để bàn giao căn hộ cho người mua nhà, nhưng bị Sở TN&MT thành phố tạm dừng xem xét, giải quyết hồ sơ thẩm định giá đất để tham khảo ý kiến của các ban ngành và chờ văn bản hướng dẫn. Việc này khiến chủ đầu tư không thể đưa dự án vào hoạt động và bàn giao nhà cho cư dân.

Tiền sử dụng đất tăng hằng năm, nhưng khoản tiền này vẫn là một ẩn số với chủ đầu tư dự án bất động sản. Thời gian tiến hành thủ tục dự án kéo dài, lại còn phải trả tiền sử dụng đất đến 2 lần (một lần trả tiền nhận chuyển nhượng từ người sử dụng, một lần nộp tiền sử dụng đất) đây chính là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư quay sang làm dự án cao cấp để tìm kiếm lợi nhuận.

Theo báo cáo thị trường của Công ty CBRE, năm ngoái tỉ lệ người mua nhà ở để đầu tư đã chiếm đến 61% trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang, tăng nhanh so với một năm trước đó. Cộng với tỉ lệ người mua để đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, nên những người thực sự mua để ở chỉ còn chiếm 26% tại các dự án bất động sản cao cấp, hạng sang. Ở phân khúc nhà ở trung cấp, tỉ lệ nhà đầu tư cũng chiếm khoảng 20 - 30%. Việc này dẫn đến hiện tượng đầu cơ, kích giá ảo trên thị trường bất động sản. Trong đó, nguyên nhân đến từ các chính sách về đất đang gây tác động không nhỏ.

Chủ tịch AmCham Việt Nam - ông Michael Kelly, nhận xét: Nhà đầu tư nước ngoài rất e ngại những thay đổi thường xuyên và hồi tố của các quy định, cả thuế suất lẫn chính sách. Do đó, các thủ tục hành chính không hiệu quả phải được kiểm soát; khung pháp lý và chính sách thuế phải được ổn định và có thể dự đoán được.