Kinh doanh địa ốc thời hậu khủng hoảng: Siết lại để phát triển bền vững
Tính toán của Chủ tịch Hiệp hội bất động sản (BĐS) thành phố Lê Hoàng Châu với dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng cho ra kết quả: Với quy định về bảo lãnh hiện tại, muốn được ngân hàng bảo lãnh 100 tỷ đồng, chủ đầu tư phải có số tiền tương ứng để trong ngân hàng. Nếu không có tiền mặt, chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị cao hơn khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm.
Việc này đã khiến chủ dự án thêm khó, song chỉ cần chủ dự án bàn giao căn hộ cho khách hàng sau 2 năm và phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, sẽ phải chi ra số tiền 4 tỷ đồng. Khoản chi phí này chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán nhà và người mua sẽ phải gánh chịu. Khi đó, mỗi căn hộ chắc chắn sẽ tăng giá thêm 40 triệu đồng.
Vì vậy, để giảm gánh nặng cho chủ dự án và người mua nhà, ông Châu đã đưa ra đề nghị nên gắn kết giữa ngân hàng với chủ dự án bằng quy định: Ngân hàng cấp tín dụng cho dự án cũng là nơi cho người vay mua nhà tại dự án và bảo lãnh tín dụng cho chủ đầu tư dự án đó. Ngoài ra nên cho phép các công ty bảo hiểm được tham gia bảo lãnh trách nhiệm của chủ dự án với người mua nhà để chủ dự án chỉ phải trả phí bảo lãnh, không phải ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm.
Trường hợp người mua nhà không yêu cầu bảo lãnh, cũng không nên ép chủ dự án cứ phải thực hiện trách nhiệm này. Việc để các ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tham gia vào hoạt động bảo lãnh trên sẽ giúp tăng tính cạnh tranh về thủ tục và mức phí bảo lãnh.
Một bất hợp lý khác khiến giá bán nhà ở không thể giảm hơn, người mua nhà vẫn phải gánh chịu là quy định buộc chủ dự án phải tự bỏ tiền đầu tư, hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo thiết kế đã được duyệt. Sau đó chủ dự án phải có trách nhiệm bàn giao các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và toàn bộ giá trị tài sản đã đầu tư, không được bồi hoàn cho các cơ quan quản lý, khai thác, vận hành.
| Chưa làm xong hạ tầng đồng bộ đã rao bán căn hộ. |
Ông Châu Hoàng Tiến Sĩ, Trưởng ban quản trị chung cư Phú Mỹ Thuận ở huyện Nhà Bè cho biết, nhiều hộ dân đã mua căn hộ và dọn về dự án này ở hơn 5 năm. Nhưng đến nay 600 hộ dân ở chung cư này vẫn chưa được cấp sổ hồng do chủ đầu tư cứ khất lần với lý do ách tắc trong vấn đề tính tiền sử dụng đất. Không nhận được sổ hồng như đã cam kết, các hộ dân nhất quyết không chịu trả 5% tiền mua căn hộ còn giữ lại của chủ dự án.
Ngược lại, chủ dự án này cũng giữ toàn bộ số tiền bảo trì khoảng 10 tỷ đồng của các hộ dân nhiều năm qua. Vì vậy, ngoài khoản tiền phí vận hành chung cư theo quy định, hàng tháng mỗi hộ dân ở đây còn phải nộp thêm 40 ngàn đồng, để một năm có vài trăm triệu đồng dùng chi phí bảo trì, bảo dưỡng tối thiểu các bloc chung cư.
May mắn hơn nhiều hộ dân khác khi mua căn hộ ở quận 7 đã có sổ hồng với hạ tầng tương đối hoàn chỉnh. Song mới chỉ dọn về ở thời gian ngắn, gia đình chị Huyền đã tính chuyện bán căn hộ để mua nhà trệt nhỏ hơn ở với lý do ở chung cư tiền phí, tiền gửi xe… hàng tháng tốn hết vài triệu đồng, chẳng khác cảnh phải trả tiền đi thuê nhà trọ trước đây.
Anh Nguyễn Mạnh Hiếu ở quận Bình Tân than rằng, khi mua căn hộ chưa đủ tiền nên phải vay ngân hàng thêm 300 triệu đồng, trả góp kéo dài 70 tháng. Do không được tiếp cận với gói lãi suất ưu đãi, nên hiện hàng tháng phải trả gần 6 triệu đồng. Với mức lương nhân viên, cả hai vợ chồng chỉ thu nhập khoảng 14 triệu đồng/tháng, số tiền trả góp hàng tháng cộng thêm khoản phí ở chung cư khoảng 1 triệu đồng là không hề nhẹ.
Tiêu thụ tăng nhanh, nhưng lượng nhà ở chào bán mới vẫn cao gấp 3 lần mức tiêu thụ. Do đó, để bán nhà, mức độ cạnh tranh giữa các dự án, sàn giao dịch BĐS diễn ra khá gay gắt. Nhiều dự án đã thu hút người mua nhà bằng những loại dịch vụ cộng thêm như khuyến mại chỗ đậu xe, miễn phí dịch vụ gửi xe, sử dụng spa, phòng gym… nhưng sau khi đã bán nhà có thực hiện được những cam kết này hay không lại là chuyện khác.
Kết quả kiểm tra thực tế của Sở Xây dựng thành phố với 30 chung cư trong tháng 7 vừa qua cũng đã phần nào phản ánh nguy cơ nảy sinh tranh chấp khi có đến 19/30 chung cư được kiểm tra vi phạm về xây dựng; có 8 chung cư xảy ra tranh chấp quyền sở hữu chung riêng; toàn bộ số chung cư được kiểm tra vi phạm về an toàn điện; 10/30 chung cư chưa được cấp giấy chủ quyền, 8/30 chung cư không có kinh phí bảo trì...
Điều đáng tiếc là sai phạm của các chung cư này chỉ được phát hiện khi chủ dự án đã hoàn thành việc bán nhà. Do vậy, để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà sau khi dọn về ở, TP Hồ Chí Minh phải có ngay những chế tài hậu kiểm chặt chẽ hơn với các chủ dự án.