Lệch pha giữa cung và cầu, lo ngại bong bóng BĐS quay trở lại

• Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: Yếu tố nào để thành công?
• Tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định thị trường bất động sản
• Bát nháo thị trường bất động sản ở Nhơn Trạch, Đồng Nai

Nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng, có thể sẽ gây tác động xấu đối với thị trường, mà trước hết là người mua nhà, nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS, nhà thầu, đơn vị cung cấp vật tư thiết bị, các ngân hàng thương mại, người lao động…

Một trong những dấu hiệu chững lại và nhân tố gây bất ổn đối với thị trường được Hiệp hội BĐS thành phố chỉ ra là đã có sự phát triển lệch pha giữa cung - cầu trên thị trường. Phân khúc nhà, đất cao cấp đang có sự gia tăng rất nhanh; có rất nhiều dự án BĐS cao cấp, hạng sang cũng như dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục hình thành dẫn đến dấu hiệu cung vượt cầu. 

Trong lúc phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m², tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng vẫn thiếu quá nhiều. Thị trường cũng thiếu nhiều dự án nhà ở thương mại bình dân cho thuê ở mức 1,5 - 3 triệu đồng/tháng để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Về nhà ở xã hội, đến nay trên địa bàn cũng mới chỉ có vỏn vẹn 8 dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố cho biết, tại TP Hồ Chí Minh, ngoài khu vực trung tâm và khu đô thị Nam Sài Gòn, thì gần đây còn hình thành thêm một khu vực mới - nơi tập trung phát triển các dự án nhà ở cao cấp là khu Đông thành phố. 

Khu vực này trải dài từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức. Ngoài ra, còn một loạt dự án nhà ở cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận. 

Thông tin từ Sở Xây dựng thành phố cho thấy, từ đầu năm đến nay đã có 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng công nhận đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 24.461 căn. Trong đó tỷ lệ căn hộ chung cư đã chiếm trên 96%, còn lại là nhà thấp tầng, nhưng điều đáng lo ngại là lượng căn hộ hạng trung, cao cấp và cao cấp chiếm phần lớn.

Nguy cơ tiếp theo được Hiệp hội BĐS thành phố nêu ra là đang có sự gia tăng của nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp với mục đích mua để cho thuê, song  phần lớn là mua để bán lại kiếm lời. Trong phân khúc căn hộ, nhà phố cao cấp và phân khúc trung bình khá, số này đã chiếm trên dưới 50% tùy theo dự án. 

Khảo sát của Công ty CBRE cho thấy, ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại thành phố cũng chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh khi có đến 38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở. So sánh với thời điểm bong bóng BĐS năm 2007, khi đó tỷ lệ nhà đầu cơ chiếm đến 70% thì con số 50% hiện nay cũng rất đáng quan ngại.

Về vốn, Hiệp hội BĐS thành phố cũng cho rằng, thị trường đang có sự tăng trưởng tín dụng cao, nợ xấu đã gia tăng trong quý 3 vừa qua. Từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tín dụng tại TP Hồ Chí Minh đạt 13,26%, tăng gấp 1,5 lần so với quý 3 năm ngoái. Dù còn thấp so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm nay là 18-20% và vẫn còn thấp so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng trên 37% vào thời điểm bong bóng BĐS. 

Nhưng vấn đề cấp bách là Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án. Cùng lúc cần quan tâm đến chất lượng tín dụng và kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Thời điểm này, lãi suất huy động tiết kiệm đã giảm nhẹ; lãi suất cho vay trong lĩnh vực BĐS chỉ còn ở mức 8,7-9,9%. Dù vậy, các doanh nghiệp BĐS quy mô trung bình nhất là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Đã vậy tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn đã chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ, cao hơn chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%. 

Từ thực trạng trên, Hiệp hội BĐS cũng bày tỏ quan điểm đồng tình với cảnh báo của Bộ Xây dựng về sự phát triển lệch pha của phân khúc thị trường nhà đất cao cấp. 

Đồng thời nhất trí với chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước trong việc yêu cầu các tổ chức tín dụng thẩm định chặt chẽ các dự án BOT, BT trước khi cho vay; kiểm soát chặt rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn hoặc cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp BĐS.