Lối thoát nào cho Condotel ?

• Pháp lý nào cho "đứa con lai" condotel?

Từ vụ “vỡ trận” này cũng cảnh báo cho cơ quan quản lý cần sớm có quy định pháp luật với condotel, còn các nhà đầu tư cũng có cái nhìn chính xác hơn về lợi nhuận của loại hình này…

Condotel không thể có lãi được tới 12%/ năm

Theo thông báo của Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, từ đầu năm 2020, do gặp những khó khăn về dòng tiền, công ty sẽ không chi trả thu nhập cam kết theo hợp đồng mua bán là 12%/ năm. Chủ đầu tư cũng đưa ra một số nhóm giải pháp để hai bên tiếp tục hợp tác kinh doanh.

Thứ nhất, chủ sở hữu có thể chuyển đổi căn hộ condotel của mình thành căn hộ chung cư không có thu nhập cam kết và công ty chấp nhận chuyển đổi ngang không tính thêm về giá trừ chi phí chuyển đổi theo quy định của nhà nước và công ty. Chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền sử dụng để ở, để kinh doanh hoặc ký với đơn vị quản lý vận hành khai thác. Chủ sở hữu có thể tự chuyển nhượng căn hộ chung cư. 

Việc sử dụng căn hộ chung cư sau chuyển đổi tuân thủ các quy định của khu chung cư và tổ hợp Cocobay. Tuy nhiên, chủ sở hữu sẽ phải mất thêm phí chuyển đổi là 15% giá mua căn hộ theo hợp đồng đã ký.  Nếu khách hàng vẫn giữ dự án là condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh thì không phải nộp phí chuyển đổi, nhưng không được ở. Cùng với đó, các chủ sở hữu phải ký bản hợp đồng giao cho Công ty Thành Đô vận hành trong 10 năm nhưng trên nguyên tắc chia sẻ lợi nhuận. Khách hàng nhận về một mức thu nhập cố định hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này.

Phương án hai, khách hàng thanh lý hợp đồng mua bán. Theo đó chủ đầu tư sẽ giao lại các sản phẩm condotel để khách tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không nhận bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký. Các khách hàng nếu tự kinh doanh cũng phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định.

Phương án ba, hai bên thanh lý các condotel đã ký hợp đồng, chủ đầu tư hoàn lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng nêu rõ sẽ khấu trừ một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh.... Việc chi trả tiền của chủ đầu tư sẽ có thời hạn đến 30-9-2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10%/ năm đối với số tiền đó.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, Dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên pháp lý theo Giấy chứng nhận đầu tư của Cocobay Đà Nẵng) được hình thành khi Công ty Thành Đô mua lại toàn bộ 51ha của 7 công ty nước ngoài. Trước khi khởi công, Công ty Thành Đô đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính; được cấp sổ đỏ 2 phân khu Q1, Q2 với mục đích sử dụng đất là đất ở và đất sản xuất kinh doanh lâu dài và được phê duyệt quy hoạch 1/500 và cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Tháng 5-2016 Công ty đã khởi công Dự án Tổ hợp Du lịch và giải trí Cocobay và sau hơn 1 năm xây dựng Công ty đã hoàn thành giai đoạn đầu của Tổ hợp vào ngày 15-7-2017. Hiện chủ đầu tư đã bán các căn condotel cho hơn 1.000 khách hàng.

Theo ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Công ty Thành Đô, từ tháng 8/2017 – 8/2018 vấn đề khủng hoảng đã xảy ra. Toàn bộ các hồ sơ thủ tục các hạng mục dang dở của dự án bị ách tắc tại một số cơ quan chức năng của Thành phố Đà Nẵng (đặc biệt là thủ tục xây dựng và đất đai). Về tài chính, Ngân hàng SHB dừng giải ngân do thủ tục chưa được hoàn thiện. Do vấn về dòng tiền và thủ tục nên toàn bộ dự án hầu như đóng băng, nhân sự tan tác, nhà thầu rút quân, các đối tác dừng hợp tác (Viceroy của Pháp, Lotte Duty Free …) nên  dự án gần như bị ngưng trệ hoàn toàn…

Theo ông Thành, từ năm 2017, Công ty Thành Đô đã đã chi trả thu nhập cam kết 3 kỳ cho nhà đầu tư (1 kỳ 6 tháng cuối năm 2017, 2 kỳ cuối năm 2018; đã và đang chi trả kỳ I/2019) đồng thời cam kết có trách nhiệm chi trả hết năm 2019. Tuy nhiên, có 2 lý do khiến công ty không thể thực hiện đúng cam kết với khách hàng mua Condotel:

Thứ nhất, pháp lý về Condotel không rõ ràng treo lại từ phía nhà nước, liên quan đến 2 việc: quyền sở hữu: lâu dài hay theo dự án; quyền sử dụng khai thác: căn hộ khách sạn, tức là không hình thành đơn vị ở (hạ tầng xã hội, hộ khẩu).

Thứ hai, qua thực tế vận hành khai thác thử, tình hình thực tế của thị trường, đặc biệt là sau 1 năm đàm phán mới ký được hợp đồng quản lý với hai đói tác là Tập đoàn Staywell (Nhật, quản lý Tòa COR1) và Tập đoàn Lourve (Pháp, quản lý Tòa COR2) đều lỗ 2 năm đầu và sau đó có lãi chỉ từ 5-6% nên không thể có lợi nhuận 12%/ năm.

 Thừa nhận việc Công ty Thành Đô đơn phương chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận từ 1-1-2020 là vi phạm hợp đồng mua bán, nhưng ông Thành cho rằng  khi hợp đồng không còn tính khả thi từ phía chủ đầu tư nên phải chấm dứt. Phương án mà công ty đưa ra đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu condotel, đảm bảo cho chủ sở hữu có nhiều phương án lựa chọn. Ông Thành khẳng định khách mua bất động sản tại Cocobay chưa thiệt hại gì bởi chủ đầu tư vẫn chi trả lợi nhuận cam kết với con số lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Hiện còn lại một số chủ sở hữu chưa được chi trả năm 2019, tuy nhiên, Công ty Thành Đô cam kết chi trả đầy đủ đến 31-12-2019. Nếu thanh lý hợp đồng và nhận lại tiền, khách hàng vẫn được đảm bảo quyền lợi hợp pháp, không mất và chưa thiệt hại gì. Nếu khách hàng không chấp nhận, có thể đề nghị giải quyết tại Tòa án.

“Việc vỡ trận về thu nhập cam kết với các nhà đầu tư condotel đã âm ỷ hàng năm trời. Thành Đô chỉ là người đầu tiên dám dũng cảm đưa ra cùng các giải pháp để giải quyết vấn đề này”, ông Thành khẳng định.

Tương lai nào cho Condotel?

Tại diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2019 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 27-11 tại Hà Nội, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội, cho rằng cam kết lợi nhuận 8-10%/năm, thậm chí hơn của các chủ đầu tư là mức quá cao, đánh vào lòng tham không có cơ sở của nhà đầu tư. Luật pháp không cấm các cam kết vì đó là thoả thuận dân sự nhưng thực tế là mức lợi nhuận này đánh vào lòng tham của nhà đầu tư. Trường hợp Cocobay chỉ là một trong vài trường hợp cá biệt và đây vẫn là phân khúc có đóng góp quan trọng cho thị trường du lịch nghỉ dưỡng. Theo ông Nguyễn Trần Nam, rủi ro trong đầu tư condotel cũng nhẹ nhàng hơn so với các hình thức đầu tư khác vì sản phẩm vẫn hiện hữu, vẫn có khả năng thanh khoản, chỉ có lợi nhuận là giảm đi. Thông thường, cam kết lợi nhuận 8 - 10% thì phải có nguồn từ dự án khác để bù đắp cho thuê condotel, chứ thời gian ngắn thì không thể đảm bảo mức lợi nhuận này.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch Tập đoàn CEO, cho rằng hình thức sản phẩm condotel là tốt, có những tác động tích cực tới tăng trưởng thị trường thời gian qua. Hàng vạn sản phẩm cung cấp ra thị trường với tính thanh khoản cao, mang tới cùng lúc 2 giá trị là dòng tiền và giá trị gia tăng. Theo ông Bình, thủ tục pháp lý đã khá đầy đủ nhưng các hướng dẫn thực hiện, chi tiết còn chưa rõ ràng. Nếu làm tốt, condotel vẫn có tiềm năng, thu hút dòng tiền nước ngoài và là sản phẩm du lịch rất tốt.

Theo ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cách đây 2- 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Qua thời gian, khi các dự án condotel đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi, dẫn đến việc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel. Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: có 3 vấn đề đối với loại hình condotel: Thứ nhất là về chế độ sử dụng đất đối với loại hình này. Thứ hai là quy định về công nhận quyền sở hữu loại hình condotel. Thứ ba là vấn đề quản lý vận hành với loại hình này. Mở rộng thêm thì còn có vấn đề về thỏa thuận lợi nhuận, cam kết của chủ đầu tư với khách hàng. Hiện Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho 3 bộ, trong đó Bộ Xây dựng có 2 nhiệm vụ, thứ nhất là khẩn trương ban hành quy chuẩn tiêu chuẩn về condotel, officetel. Bộ Xây dựng đang soạn thảo nghiên cứu và sẽ sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn này.