Mập mờ như... hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Việc mua bán các căn hộ chung cư giữa khách hàng và chủ đầu tư được căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà và các quy định của Nhà nước về mua bán chung cư, như vậy có nghĩa đã có khung pháp lý rõ ràng để không xảy ra tranh chấp. Quyền lợi và trách nhiệm của các bên đều được đề cập trong hợp đồng mua căn hộ, vậy nhưng tại sao thời gian vừa qua vẫn xảy ra liên tiếp các vụ việc người mua nhà bức xúc kiện chủ đầu tư.

Chậm tiến độ… chuyện bình thường(!)

Trường hợp người dân bức xúc mới đây nhất xảy ra tại toà nhà Chelsea Park (tại Khu đô thị Yên Hoà, Cầu Giấy). Sự bức xúc lên tới đỉnh điểm và ngày 7/10, nhiều người đã làm đơn kiến nghị gửi tới Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội về việc chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nhiều cam kết.

Theo phản ánh của cư dân toà nhà Chelsea Park, dự án này được khởi công xây dựng từ năm 2005, thời gian dự kiến hoàn thành và bàn giao nhà vào năm 2008. Thời điểm bàn giao nhà so với thời gian cam kết trong hợp đồng là chậm… 40 tháng. Bên cạnh đó, nhiều hạng mục thiết yếu của dự án vẫn nằm bất động, không được chủ đầu tư hoàn thiện theo cam kết trước ngày 31/8/2011.

Ngày 6/10 vừa qua, khi các hộ dân phản đối vì phí bảo trì và phí trông giữ xe quá cao so với quy định, Công ty Xây dựng dân dụng Hà Nội (chủ đầu tư) lại yêu cầu đóng cửa tầng hầm, không cho các hộ dân để xe và không bố trí bảo vệ trông giữ với lý do… chưa đảm bảo an toàn mặc dù tầng hầm này đã được công ty đưa vào sử dụng từ vài tháng nay.

Việc chậm tiến độ so với cam kết xảy ra ở rất nhiều dự án chung cư. Trong hợp đồng mua bán căn hộ của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 tại dự án Khu nhà ở Xa La (Phúc La, Hà Đông) có điều khoản ghi rất rõ ràng là nếu chủ đầu tư xây dựng bàn giao nhà không đảm bảo tiến độ quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và giải thích lý do vì sao chậm trễ. Nếu lý do đưa ra không thỏa đáng thì chủ đầu tư phải chịu lãi suất tiền gửi tương đương với lãi suất tiền gửi không kỳ hạn do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định cho số tiền khách hàng đã nộp trong thời gian chậm tiến độ bàn giao.

Các điều khoản liên quan đến dịch vụ trong các hợp đồng mua bán căn hộ thường rất mập mờ theo hướng có lợi cho chủ đầu tư.

Mập mờ các điều khoản về dịch vụ

Điểm qua nhiều hợp đồng mua bán căn hộ thì các điều khoản về phí dịch vụ rất mập mờ, thậm chí có những hợp đồng chủ đầu tư còn không đưa vào hợp đồng mà chỉ có một dòng được ghi trong trách nhiệm của mình là cung cấp các dịch vụ trong nhà chung cư kể từ ngày bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Ví dụ: Trong hợp đồng mua bán căn hộ dự án nhà ở Xa La của Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1, hợp đồng chỉ ghi trách nhiệm của chủ đầu tư là cung cấp các dịch vụ chung cư kể từ ngày bàn giao căn hộ cho khách hàng; trong hợp đồng mua bán căn hộ dự án Khu nhà ở và dịch vụ thương mại Nàng Hương (Văn Quán, Hà Đông) chỉ ghi quyền lợi của khách hàng là được hưởng các dịch vụ khi dự án đưa vào sử dụng, và phải nộp các khoản phí dịch vụ quản lý kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ…

Người dân ở nhiều khu chung cư bức xúc vì các khoản phí dịch vụ áp dụng quá cao (ảnh minh họa).

Tuyệt nhiên trong các hợp đồng này các khoản phí dịch vụ không được ghi rõ. Điều này dẫn đến việc sau đó, chủ đầu tư tự đưa ra các loại phí cao thấp bất hợp lý. Đó cũng là nguyên nhân thời gian vừa qua, liên tiếp xảy ra việc cư dân ở nhiều toà nhà chung cư phản đối, kiện chủ đầu tư, như: Keangnam, The Manor…

Cũng chính vì chưa có quy định về mức giá trần nên việc thu phí trở nên hỗn loạn, gây bức xúc cho người sử dụng, vì vậy mà UBND TP Hà Nội vừa phải quy định mức phí chung cư là thấp nhất 2.400 đồng/m² và tối đa là 4.000/m². Riêng phí gửi xe hiện nay thì hầu như chung cư nào cũng thu cao hơn rất nhiều so với quy định, khiến người dân rất bức xúc.

"Há miệng mắc hợp đồng", đây chính là điều bất lợi đối với người dân ở nhiều khu chung cư hiện nay. Đa số người dân ở các khu chung cư hiện nay đều ký hợp đồng mua căn hộ từ cách đây 3 đến 5 năm, thời mà nguồn cung còn đang hạn chế nên hầu hết đều "nhắm mắt" ký vào hợp đồng miễn sao là mua được căn hộ. Thời điểm đó, rất nhiều quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh căn hộ chung cư chưa được ban hành hoặc hoàn thiện nên tất yếu các chủ đầu tư đưa ra những điều khoản trong hợp đồng gây bất lợi cho khách hàng.

Trả lời báo chí về việc thời gian gần đây, tình trạng khiếu kiện tại các toà nhà chung cư có xu hướng ngày càng tăng, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 71... trong hợp đồng mua bán nhà phải có đầy đủ các điều khoản thỏa thuận liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của các bên, bao gồm cả phụ lục quy định về phí dịch vụ, quản lý, quyền sở hữu chung riêng.

Ông Hà thừa nhận, để xảy ra khiếu kiện có cả nguyên nhân do người dân chưa quan tâm kỹ hợp đồng mua bán nhà, vì thế dẫn đến xảy ra một số vụ việc như vừa qua. Song, theo Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà, pháp luật không thể bảo vệ cho những người cứ cố mua cho bằng được, khi đã ký vào hợp đồng. Trong các hợp đồng dân sự này, các điều khoản được hai bên ký kết đúng quy định của pháp luật là nguyên tắc tối thượng, người mua cần phải nghiên cứu kỹ