Mở hướng tăng nguồn nhà giá thấp

Thị trường vẫn “khát” nhà giá thấp

Trong khi thị trường bất động sản trầm lắng tồn kho hàng chục ngàn căn hộ chung cư và nhà liền kề thì người dân có nhu cầu nhà ở vẫn “khát” căn hộ giá thấp... Không bàn tới thủ tục pháp lý, việc Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu bán hết ngay hàng trăm căn hộ diện tích 60m² mức giá 11,5 triệu đồng/m² cộng với tình trạng tranh mua tranh bán căn hộ cho thấy sức mua của người dân cần nhà để ở vẫn lớn, trong khi nguồn cung loại nhà mức giá vừa phải phù hợp với số đông người có nhu cầu lại hạn chế. Điều này khiến cho các nhà quản lý và chính quyền các địa phương phải thay đổi cách nhìn, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp tháo gỡ mối quan hệ cung - cầu trong vấn đề nhà ở, đáp ứng nhu cầu thiết thực của người dân nhất là tại các thành phố lớn.

Nhu cầu nhà giá hợp lý còn rất lớn nhưng nguồn cung chưa đáp ứng.

Nhu cầu thực tế về nhà ở với mức giá hợp lý không chỉ thể hiện ở đợt bán hàng tại Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu nói trên. Số lượng căn hộ chuyển nhượng thành công gần hết tại dự án nhà ở khu vực Tây Mỗ, Từ Liêm (nằm cạnh quốc lộ 70, cách Mỹ Đình khoảng gần 2km) với mức giá 17,8 triệu đồng/m² cũng cho nhận định về nguồn cung nhà ở giá thấp đang bị thiếu là có cơ sở.

Một dự án khác nằm mặt đường Cổ Nhuế cách ngã tư Cổ Nhuế - Phạm Văn Đồng khoảng hơn 1km cũng đã bán khá nhiều căn hộ với giá 15,5 triệu đồng/m², rất phù hợp với túi tiền của số đông công chức, người lao động có mức thu nhập thấp hiện nay. Chỉ khác là nhiều chủ dự án thay vì “ăn dày” - lợi nhuận cao không được người mua chấp nhận, họ thay đổi cách bán hàng bằng cách hạ lợi nhuận xuống, kéo dài thời gian thanh toán (đến trên - dưới 3 năm) tạo điều kiện cho người mua có khả năng thanh toán, vì thế kẻ bán mới có thể gặp người mua.

Thực tế này rất phù hợp với báo cáo đánh giá của Bộ Xây dựng trong buổi giao ban trực tuyến 6 tháng của Chính phủ mới đây, là nhu cầu mua nhà ở xã hội của người dân rất lớn. Sở dĩ cung chưa gặp cầu là bởi nguồn cung hiện nay hoặc là nhà ở thương mại có diện tích rộng, giá quá cao, người có nhu cầu ở thực sự phần đông là công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, lao động thu nhập thấp không có đủ khả năng thanh toán; hoặc là loại sản phẩm xây dựng ở những vị trí không thuận lợi (theo kiểu đón đầu khu công nghiệp, chờ đô thị hóa như ở Mê Linh, Từ Sơn... mãi chưa đủ hạ tầng để sinh sống), sản phẩm nhà ở được sản xuất theo ý chí của nhà đầu tư mà không mấy quan tâm tới sức mua của thị trường... cùng nhiều nguyên nhân khác. Với hàng chục ngàn căn hộ, biệt thự, nhà liền kề chôn chặt trên đất hiện nay, sự lãng phí thất thoát chắc chắn là rất lớn. Đồng thời nó tạo nên sự tắc nghẽn mạch máu kinh tế, ảnh hưởng tới nhiều ngành sản xuất và việc làm cho người lao động.

Chính vì thế, theo ông Tống Văn Nga - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì bên cạnh các chính sách góp phần tháo gỡ tình hình thị trường bất động sản hiện nay, trước hết các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này phải chủ động tìm ra phương án cho riêng mình. Chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là một ví dụ, khi đó sẽ bán được hàng và khơi thông dòng vốn.

Sản phẩm nhà giá hợp lý: Ba nhà cùng lợi

Cơ sở để các chuyên gia Bộ Xây dựng đề xuất dành 30% trong gói 30 ngàn tỷ đồng cho các doanh nghiệp xây dựng vay lãi suất ưu đãi, chính là để tạo nguồn nhà giá hợp lý mà người thu nhập thấp có thể tiếp cận được. Bởi nếu các doanh nghiệp vay tiền đầu tư với lãi suất thương mại thì giá thành căn hộ phải được tính chi phí lãi suất đó cộng với tiền sử dụng đất áp dụng với dự án nhà ở thương mại.

Nói cách dễ hiểu, Nhà nước ưu đãi đối với các dự án nhà ở xã hội (ưu đãi lãi suất vay; ưu đãi tiền sử dụng đất...) nhằm giảm giá đầu vào của căn hộ để đạt mục đích giá căn hộ đầu ra sẽ rẻ, người mua có thể tiếp cận được. Song song với dùng 30% trong gói 30 ngàn tỷ cho doanh nghiệp vay ưu đãi để kích nguồn cung căn hộ giá thấp, thì 70% còn lại trong gói 30 ngàn tỷ dành cho người mua nhà vay ưu đãi. Với cách đặt vấn đề như thế, cung gặp cầu hay nói cách khác là kẻ bán gặp người mua sẽ kích thích thị trường bất động sản chuyển động. Qua đó, người dân, Nhà nước và doanh nghiệp cùng hưởng lợi, thực hiện được chiến lược nhà ở của Chính phủ và góp phần giải quyết vấn đề an sinh xã hội.

Theo chủ trương đó, đã có nhiều doanh nghiệp được vay vốn ưu đãi trong gói 30 ngàn tỷ đồng, như dự án chung cư An Đồng của Công ty PG (Hải Phòng) và khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp của Công ty CP xây dựng và phát triển đầu tư Hải Phòng.

Ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng Ngân hàng nhà nước cho biết: Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều biện pháp đẩy mạnh giải ngân gói cho vay 30 ngàn tỷ và trên thực tế một số đơn vị đã cho doanh nghiệp vay như ngân hàng BIDV cũng đã cho vay các dự án nhà ở xã hội tại Thừa Thiên - Huế và TP Hồ Chí Minh với số lượng hàng trăm tỷ đồng. Tuy nhiên, nhu cầu của thị trường cần nhiều nhà giá hợp lý hơn thế trong khi quá trình giải ngân thì khá chậm.

Tìm hiểu vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Các văn bản hiện hành đã giao quyền chủ động cho các địa phương, từ quyền giao đất, thủ tục chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng... Như vậy, giải ngân nhanh hay chậm chủ yếu phụ thuộc vào quá trình vận hành của các cơ quan thẩm quyền tại địa phương.

Việc chậm giải ngân gói 30 ngàn tỷ, theo ông Ninh còn có lý do từ phía thủ tục của ngân hàng. Bởi lẽ, ngân hàng muốn cho doanh nghiệp vay xây dựng nhà ở thì phải có những điều kiện nhất định theo quy định chuyên môn của họ (chẳng hạn phải xác định khối lượng công trình). Trong bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp nợ xấu lớn, nếu không giám sát kỹ thì không loại trừ khả năng doanh nghiệp vay được tiền lại đi trả nợ xấu, như thế gói 30 ngàn tỷ sẽ không tới đích của Chính phủ đặt ra