Nghịch lý thị trường bất động sản

• Bất động sản phía Đông Hà Nội hút giới nhà giàu như thế nào trong 10 năm qua?

Người không có tiền đứng nhìn

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mức tăng giá bất động sản trong quý 3-2020 đã tăng lên rất mạnh. Tại Hà Nội, so với quý trước giá tăng từ 3-5%, tuy nhiên tại TP Hồ Chí Minh mức giá tăng từ 15 - 20%. Mặc dù ảnh hưởng của dịch COVID-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán.

Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. Giá đất nền ở Hà Nội do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng cũng tăng mạnh.

Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 0,16%, nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 0,01%; tại TP Hồ Chí Minh giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25%, nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 0,15% so với cùng kỳ năm 2019.

Dù nhu cầu nhà bình dân rất lớn, nhưng các dự án phân khúc này giá liên tục bị đẩy cao, khiến người thu nhập thấp càng khó mua được nhà ở. Bên cạnh đó, trong các báo của của các đơn vị chuyên về nghiên cứu, tư vấn bất động sản như Savills Việt Nam, CBRE Việt Nam cũng đều khẳng định, khi tất cả các ngành kinh tế đều bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19 thì giá bán nhà ở trên thị trường không hề có xu hướng giảm mà vẫn tăng.

Dạo qua một số dự án đang bán hàng tại Hà Nội thì đa số đều giữ nguyên giá hoặc có mức giá cao hơn từ 2-5% so với quý trước. Đơn cử, ngay trên trục đường Tố Hữu, nhiều dự án vẫn đang rao bán từ 25- 30 triệu đồng/m2, một số dự án khác đã tăng 1- 1,5 triệu đồng/m2 so với quý trước đó. Tại quận Nam Từ Liêm, các dự án cao cấp trên các tuyến đường Lê Đức Thọ, Lê Quang Đạo, Châu Văn Liêm và Mễ Trì vẫn “ngất ngưởng” với mức giá từ 40-52 triệu đồng/m2.

Lý giải về việc giá nhà vẫn neo ở mức cao, đại diện một chủ đầu tư cho biết, từ năm 2019, thị trường đã khan hiếm nguồn cung. Sang năm 2020, tình trạng này vẫn tiếp diễn. Nhiều doanh nghiệp không có hàng để bán. Do đó, nhiều chủ đầu tư có quỹ hàng tung ra thị trường trong khoảng thời gian này đang có những lợi thế nhất định trước một nguồn cầu lớn luôn hiện hữu.

Theo bà Đặng Phương Hằng, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam thì dịch bệnh xảy ra chưa đến 1 năm sẽ rất khó để các chủ đầu tư điều chỉnh giá. Hơn nữa, bất động sản là sản phẩm đặc thù, thị trường cần có thời gian và chủ đầu tư cũng cần có thời gian để lên lại kế hoạch, lên lại ngân sách, chuẩn bị lại chi phí đầu tư thì mới có thể đưa ra mặt bằng giá mới.

“Thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm sức mua nhưng giá bất động sản sơ cấp không giảm, người có tiền vẫn mua, còn người không có tiền vẫn đứng nhìn, cho nên giá bán vẫn cao. Mức giá cao và tình hình dịch bệnh bùng phát lần hai vào tháng 8 vừa qua đã làm giảm lượng quan tâm của người mua giai đoạn này”, bà Hằng cho hay.

Vượt khả năng chi trả của đa số người dân

Đây là đánh giá của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản thời gian vừa qua. Theo Bộ Xây dựng, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh dù đã được điều chỉnh theo hướng tích cực vẫn còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường.

Theo đó, thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị. Đặc biệt, theo Bộ Xây dựng, giới đầu cơ bất động sản vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như: Chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.

Đề cập đến vấn đề này, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, các chủ đầu tư không bận tâm đến việc thu nhập của người có nhu cầu mua nhà bị suy giảm do ảnh hưởng của đại dịch. Do nguồn cung khan hiếm nên họ xác định không cần phải cạnh tranh với ai để bán được hàng và cứ tăng giá nhà ở dù sức tiêu thụ đang chậm. "Sức tiêu thụ chậm là do đại dịch COVID-19 chứ không phải do thị trường yếu đi. Trong tương lai, giá nhà ở còn có khả năng tăng nữa vì khan hàng. Khi hàng ít, cầu nhiều thì giá chỉ có biến động tăng", ông Đính nói.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội thì giá nhà tăng cao, chịu thiệt nhiều nhất là đại đa số người dân có thu nhập trung bình, thấp. Theo ông Cường, thời gian qua, thị trường bất động sản bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch.

 "Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở các đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước đây", ông Cường nhận định.