Nhà ở xã hội đang tiệm cận giá nhà thương mại

• Nhiều chủ đầu tư nhà ở xã hội tự cứu mình
• TP Hồ Chí Minh cũng có thể làm nhà ở xã hội giá rẻ
• Mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi với mức lãi suất là 5%
• Nhà ở xã hội đang “chìm” theo chính sách

Đa số các dự án nhà ở xã hội hiện nay đang có mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2, trong khi đó không ít dự án nhà ở thương mại mức giá cũng chỉ cao hơn khoảng 2-3 triệu đồng/m2, dù có vị trí thuận tiện, hạ tầng đồng bộ hơn. Không chỉ vậy, giá nhà ở xã hội lại đang có chiều hướng gia tăng, tiệm cận dần với mức giá của nhiều dự án nhà ở thương mại. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến một số dự án nhà ở xã hội chưa thực sự thu hút sự quan tâm của người có thu nhập thấp ở khu vực đô thị.

Theo con số của Bộ Xây dựng đưa ra, đến năm 2020, cả nước cần khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 50 triệu m2. Một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn như Hà Nội (110.000 căn), TP Hồ Chí Minh (134.000 căn), Đà Nẵng (11.500 căn),…

Còn theo khảo sát mới nhất về nhu cầu nhà ở thu nhập thấp đến năm 2020 của Hà Nội, nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội đến năm 2020 tăng gần 50% so với chương trình phát triển nhà ở thành phố đặt ra. Điều đáng nói là nhu cầu rất lớn, nhưng nhiều dự án tính thanh khoản vẫn không cao, có thể kể đến như: Dự án nhà ở xã hội Bamboo Garden (huyện Quốc Oai) khoảng 2.500 căn hộ; dự án The Vesta (Phú Lãm, quận Hà Đông) với 1.900 căn hộ;...

Theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các dự án nhà ở xã hội thường nằm xa trung tâm, chưa đáp ứng đủ điều kiện sống cho cư dân. Đặc biệt nhiều dự án gắn mác nhà ở xã hội nhưng có mức giá sàn không kém mấy so với giá nhà thương mại. Hàng loạt dự án có thể kể đến như: Dự án nhà ở xã hội ở 987 Tam Trinh (quận Hoàng Mai) được bán đã lâu, mức giá chào sàn được chủ đầu tư đưa ra là 15,2 triệu/m2; Dự án nhà ở xã hội Eurowindow River Park ở ngay khu vực cầu Đông Trù (huyện Đông Anh) cũng có giá 15 triệu đồng/m2…

Theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, giá nhà ở xã hội hiện nay tăng lên vì nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là giá các nguyên vật liệu xây dựng tăng, chi phí nhân công tăng, chi phí hạ tầng cũng tăng, trong khi doanh nghiệp lại không được vay ưu đãi nên giá căn hộ buộc phải tăng. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội được giới hạn diện tích từ 25 đến 70m2/căn, nhưng đa số các chủ đầu tư làm diện tích từ 45- 70m2/căn. Nếu dự án nằm trong khu vực nền đất yếu phải đóng cọc sâu, xử lý tốn kém thì giá lại phải tăng lên. Nếu làm nhà ở xã hội 5-6 tầng, đi cầu thang bộ thì giá phải thấp hơn nhiều so với làm cao tầng, đi thang máy, có vườn hoa cây xanh, thậm chí có trung tâm thương mại, tầng hầm, nội thất chất lượng cao…

Theo TS Phạm Sĩ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, giá nhà ở xã hội do chủ đầu tư tự xây dựng dựa trên tính toán chi phí thực tế, sau đó các cơ quan chức năng sẽ thẩm định lại. Nếu giá thẩm định thấp hơn giá tạm tính thì chủ đầu tư phải trả lại tiền cho người dân, nhưng nếu giá thẩm định cao hơn thì người dân được mua với giá tạm tính của chủ đầu tư. Vì thế, các chủ đầu tư cứ tính giá cao do giá càng cao thì lợi nhuận càng lớn. Lợi nhuận tối đa được khống chế là 10%, nên rõ ràng, nếu bán giá 15 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận sẽ cao hơn bán giá 10 triệu đồng/m2”.

Theo ông Liêm, cơ chế hiện nay là giá nhà do các chủ đầu tư phải tính toán để trình phê duyệt nên phải xin và cho, như thế sẽ không tạo môi trường kinh doanh cạnh tranh bình đẳng. Ông Liêm cho rằng, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia xây dựng loại nhà giá rẻ, diện tích nhỏ cho người nghèo theo cơ chế cạnh tranh, không miễn bất cứ khoản thuế nào cho chủ đầu tư.

Tiền thuế thu được, Nhà nước sẽ chuyển sang một quỹ dành riêng cho người mua nhà được vay với lãi suất thấp trong thời gian dài, thậm chí năm đầu có thể là 0%, những năm sau từ 1- 2%, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp mua được nhà ở.

Rõ ràng, nhà ở xã hội mà giá cao thì không phù hợp với người thu nhập thấp, người nghèo. Thế nhưng, theo TS Phạm Sĩ Liêm, giá cả chỉ là một phần, việc đầu tiên phải xem xét quy hoạch nhà ở xã hội. “Trước khi đầu tư xây dựng, anh phải tiến hành khảo sát, điều tra sát nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội cụ thể đối với từng khu vực để phân bổ, bố trí xây dựng phù hợp, tránh tình trạng nhà bán không người mua. Người ta đi làm ở Cầu Giấy, anh lại xây nhà ở xã hội tận Long Biên thì làm sao mà mua”, TS Phạm Sĩ Liêm nói.

Còn theo ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá cả các nguyên vật liệu đầu vào tăng cao, trong khi lãi suất chỉ được hạn chế ở mức 10% là một rào cản đối với các doanh nghiệp muốn đầu tư nhà ở xã hội. Ông Tuấn cho rằng, đây cũng là vấn đề mà các doanh nghiệp phải cân nhắc khi lựa chọn đầu tư vào nhà ở xã hội.

“Nhà nước nên có cách nào đó hỗ trợ cho các doanh nghiệp tham gia thị trường nhà ở xã hội. Nếu cần giới thiệu để cho các chủ đầu tư có thể ký kết đối với nguồn cung ứng vật tư mang tính chất ổn định không tăng giá. Nếu tăng giá như vậy chắc chắn chủ đầu tư sẽ lỗ. Lợi nhuận chỉ có 10% khi đăng ký, như thế khó có doanh nghiệp nào hào hứng tham gia được”, ông Tuấn nêu quan điểm.