Nhiều nút thắt vẫn chưa được mở

NHNN đã chính thức công bố danh sách 33 ngân hàng có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, có 24 ngân hàng thương mại trong nước đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS, với những tên tuổi như Vietcombank, VietinBank, BIDV... 

Ngoài ra còn có 9 ngân hàng nước ngoài cũng có tên trong danh sách được bảo lãnh cho chủ đầu tư BĐS, gồm: ANZ Việt Nam, HSBC Việt Nam, Hong Leong Việt Nam, Shinhan Việt Nam, Standard Chartered, Indovina Bank...

Như vậy, ngay cả Sacombank, SouthernBank, Eximbank, VIB, Ngân hàng Xây dựng...  không có tên trong danh sách được phép bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong số các ngân hàng không đủ điều kiện bảo lãnh nêu trên, thì trường hợp của Sacombank, Eximbank, VIB là đáng chú ý hơn cả, bởi đây được xem là ngân hàng thương mại cổ phần mạnh. Bởi vậy, nhiều nghi ngại đặt ra liệu có phải các ngân hàng này không được bảo lãnh vì liên quan đến tình hình hoạt động cũng như tái cơ cấu. 

Cũng có một số ý kiến cho rằng đó là vì đặc thù của các ngân hàng, ngân hàng này muốn chú trọng BĐS, ngân hàng kia lại muốn đẩy mạnh cho vay sản xuất kinh doanh, hay bảo lãnh xuất nhập khẩu hơn là “dính” vào BĐS đầy rủi ro. Tuy nhiên, giải thích về “sự cố” này, đại diện Sacombank và Eximbank cho biết sở dĩ các nhà băng này vắng mặt trong danh sách là do nộp hồ sơ chậm. Trong vài ngày tới, NHNN sẽ cập nhật danh sách mới, và sẽ có tên các ngân hàng nộp hồ sơ sau.

Theo Thông tư 07/2015 của NHNN đã nêu rõ: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Việc bảo lãnh dự án là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ dự án không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh. Tuy vậy, phí bảo lãnh cũng là một vấn đề đáng quan tâm, vì theo tính toán, nếu được ngân hàng bảo lãnh, giá nhà sẽ bị đội lên khoảng 2%. Song, để được bảo lãnh, 2% là một cái giá cũng xứng đáng, còn hơn là chịu rủi ro theo kiểu “đếm cua trong lỗ”. 

Ở góc độ thị trường, một số chủ doanh nghiệp cho rằng, quy định này sẽ thu hút sự quan tâm của nhiều người có nhu cầu sở hữu nhà ở trong thời gian tới, dù khiến giá mặt hàng này có thể tăng một mức nhất định. Việc bỏ thêm tiền để kiểm soát rủi ro trong trường hợp này là hợp lý hoàn toàn, vì sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của khách hàng, nếu như không may gặp phải nhà đầu tư không đủ năng lực.

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng thực ra, việc bảo lãnh vẫn chỉ là nước chảy chỗ trũng, vì với các nhà băng có dự án liên kết, thì nghiễm nhiên được tăng giá thêm một cách công khai, còn với những dự án bất động sản khác, việc bảo lãnh sẽ không hề dễ, và thường thì những người nghèo cũng rất khó để bỏ ra thêm khoảng 20 triệu cho 1 căn hộ trị giá 1 tỷ đồng.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho rằng rõ ràng là khi Luật có hiệu lực một tháng, mà tới một tháng sau, mới có danh sách NH được bảo lãnh, thì một tháng đó là rất lãng phí. Đấy là chưa kể, khả năng trong vòng một tháng nữa việc bảo lãnh cũng sẽ chưa được thực hiện do còn vướng chỗ này, vênh chỗ kia về thủ tục, quy trình, giữa Thông tư và Luật… 

“Luật bảo rằng phải có bảo lãnh mới được bán nhà, nhưng NH lại cho rằng phải bán được nhà mới được bảo lãnh. Đây là vòng luẩn quẩn không thể biết con gà hay quả trứng có trước. Vì thế, theo tôi, để có được 1 dự án được bảo lãnh, tất cả còn ở phía trước”, ông Đức ngán ngẩm.

Tuy nhiên, thời gian là một chuyện, vấn đề được bảo lãnh hay không lại là chuyện khác. LS Đức cho rằng sẽ hình thành 2 khả năng: dự án tốt, ngon lành thì NH sẵn sàng bảo lãnh, còn với dự án không tốt, thì NH sẽ không chấp nhận bảo lãnh. Thế nên, sau khi đi vào thực thế, thì những dự án không cần phải bảo lãnh sẽ được bảo lãnh, còn những dự án không thể bảo lãnh dĩ nhiên sẽ bị các NH “bỏ qua”, vì khi giống như một “quả bom nợ xấu”, kể cả phí bảo lãnh lên đến 50% chắc chắn các nhà băng cũng sẽ không dám mạo hiểm. Điều này cũng không thể trách các NH, vì khi “ôm” một dự áo nào đó, dĩ nhiên họ phải trên cơ sở tính khả thi.

“Theo tôi, điều đáng quan tâm không phải là phí bảo lãnh, mà là mức phạt bao nhiêu khi NH phải móc hầu bao trả cho những dự án chậm tiến độ. Theo logic, dĩ nhiên những dự án được bảo lãnh đều là những dự án tốt, nên khả năng chậm là rất ít, mà có chậm, cũng chỉ vài tháng so với tiến độ cam kết. Vậy, nếu xảy ra chậm tiến độ, người mua nhà sẽ được bồi thường bao nhiêu? Hiện nay, theo quy định BĐS, thì 12%, nhưng theo Luật Thương mại, thì mức phạt không quá 8% phần vi phạm. 

Chiếu theo quy định, thì việc chậm giao nhà không phải là chậm giao hàng, chậm thanh toán, mà là chậm thực hiện nghĩa vụ thương mại, nên chắc chắn NH sẽ chỉ đưa vào hợp đồng bảo lãnh mức phải thấp nhất có lợi cho họ. Đấy là chưa kể, mức phí này cũng sẽ trên cơ sở thỏa thuận, nên nếu các nhà băng đưa mức chi trả chỉ bằng 1% phần vi phạm, thì phần chịu phạt theo bảo lãnh gần như chỉ là con số tượng trưng, không đáng kể, tức là người mua nhà hầu như chẳng được quyền lợi gì. Bởi vậy, Nhà nước phải có quy định một cách rõ ràng về mức phạt, và phải phạt sòng phẳng: nếu người mua nhà chậm đóng tiền phạt bao nhiêu, thì phạt bảo lãnh cũng phải ở mức tương xứng. Mức này, dĩ nhiên cao hơn lãi suất ngân hàng, thì mới gắn được trách nhiệm của các NH vào dự án” - luật sư Đức nói.