Phát sinh nhiều mâu thuẫn từ phí bảo trì chung cư
Thực tế cho thấy, ở nhiều khu chung cư hiện nay, nguy cơ này đang dần hiện hữu.
Phát sinh mâu thuẫn do chủ đầu tư sai quy trình
Chung cư Nàng Hương (P. Văn Quán - Hà Đông - Hà Nội) có 2 tòa nhà với 243 hộ dân do Công ty cổ phần Xây lắp điện I (PCC1) làm chủ đầu tư, được đưa vào sử dụng từ năm 2010, các hộ dân đã được cấp “sổ hồng”. Có thể nói đây là một trong số không nhiều các khu nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội chủ đầu tư sớm hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý cho người dân. Sau những bất đồng liên quan đến các loại phí dịch vụ cách đây chưa lâu, gần đây, ở khu nhà này lại tiếp tục phát sinh một mâu thuẫn khác cũng liên quan đến phí, đó là phí bảo trì. Theo quy định hiện hành 2% trên giá trị hợp đồng là số tiền phí bảo trì mà tất cả khách hàng sẽ phải trả khi mua một căn hộ chung cư. Sau khi đi vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số tiền này cho Ban Quản trị khu nhà do người dân bầu ra để thực hiện việc bảo trì, bảo dưỡng định kỳ cho tòa nhà.
Theo phản ánh của cư dân, và Ban Quản trị (BQT) thì thời gian qua, khi đặt vấn đề về phí bảo trì, các hộ dân mới “ngã ngửa” khi chủ đầu tư cho biết là khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư chưa thu loại phí này và tới đây khi cần thiết chủ đầu tư sẽ tiến hành thu bổ sung. Tuy nhiên, việc chưa thu hay đã thu vào giá bán căn hộ, chủ đầu tư lại không đưa ra đủ bằng chứng thuyết phục, từ đó phát sinh mâu thuẫn. Theo ý kiến của cư dân, việc thu phí bảo trì là trách nhiệm của chủ đầu tư và hiện các căn hộ đã có “sổ hồng” mà chủ đầu tư khẳng định là chưa thu phí bảo trì là điều bất hợp lý.
Anh Nguyễn Xuân Kiều, ở P. 2106 bức xúc cho rằng, theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm thu khoản phí bảo trì này, khoản tiền được tính vào tiền bán căn hộ. “Nếu phí bảo trì chưa được thu thì cần rà soát lại toàn bộ thành phần cấu thành lên giá bán căn hộ chứ không thể căn cứ vào sự khẳng định của chủ đầu tư. Chủ đầu tư là một đơn vị kinh doanh, việc bỏ qua chưa thu một khoản tiền lên tới cả chục tỷ đồng là điều hết sức vô lý”, anh Kiều nói.
Tìm hiểu từ phía chủ đầu tư là Công ty cổ phần Xây lắp điện I, ông Trần Nhật Tân, Phó Tổng Giám đốc khẳng định, đơn vị này vẫn chưa thu phần phí bảo trì. Ông Tân thừa nhận theo Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP đang có hiệu lực thời điểm đó thì chủ đầu tư có trách nhiệm thu khoản phí này, tuy nhiên chủ đầu tư đã làm sai quy trình. “Chủ đầu tư đang bàn với Ban Quản trị để tìm hướng giải quyết. Sau đó sẽ có 2 lựa chọn là thu toàn bộ ngay một lúc hoặc sẽ thu theo phương thức bảo trì, bảo dưỡng đến đâu thu đến đó”, ông Tân cho hay.
Tuy nhiên vấn đề ở đây là quan điểm giữa cư dân và chủ đầu tư không đồng nhất, chắc chắn mâu thuẫn này sẽ còn kéo dài.
Cần chế tài chặt chẽ để người dân không phải chịu thiệt
Mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư tại chung cư Nàng Hương chỉ là một trong những vụ việc liên quan đến phí bảo trì. Thời gian qua, hàng loạt khu nhà chung cư đang manh nha có những mâu thuẫn liên quan đến phí bảo trì đã được báo chí phản ánh như: chung cư The Manor (Hà Nội) dù chủ đầu tư đã thu được 5,2 tỷ đồng từ 2% quỹ bảo trì của 58 căn hộ nhưng đến nay mới bàn giao cho BQT 1 tỷ đồng, số tiền còn lại đến nay vẫn “im hơi lặng tiếng”; khu căn hộ Sky City (88 Láng Hạ, Hà Nội), chủ đầu tư tạm chi một phần tiền phí bảo trì cho Ban Quản trị khu nhà là 15 tỷ đồng, tuy nhiên ước tính số tiền quỹ bảo trì của cả dự án gồm 450 căn khoảng 45 - 50 tỷ đồng. Số tiền chính xác BQT cũng không thể nắm được do chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thực hiện quyết toán; riêng tại dự án Keangnam trên đường Phạm Hùng (Hà Nội) dù đã có BQT và đã nhiều lần có văn bản yêu cầu chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện quy định nhưng số tiền quỹ bảo trì vẫn chưa được bàn giao cho BQT đồng nào. Theo tính toán, tổng số diện tích sàn căn hộ và thương mại của toà nhà khoảng 150.000m2 và giá bán căn hộ là 2.800 USD/m2 thì phí bảo trì mà chủ đầu tư đã thu khoảng từ 190 đến 210 tỷ đồng…
 |
| Nguy cơ phát sinh mâu thuẫn giữa dân cư và chủ đầu tư ngày càng hiện hữu. |
Theo luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng văn phòng Luật sư Phúc Thọ (Đoàn luật sư Hà Nội, thì trong trường hợp mà chủ đầu tư chưa chuyển giao quỹ bảo trì cho BQT nhà thì phải làm đơn đề nghị chủ đầu tư phải chuyển giao số tiền này theo đúng quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư cố tình “chây ỳ” thì có thể kiện chủ đầu tư ra tòa để chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện. Trong quãng thời gian chủ đầu tư “chây ỳ”, nếu các hạng mục trong khu nhà xuống cấp, dẫn đến các thiệt hại chứng minh được thì chủ đầu phải hoàn toàn chịu trách nhiệm. Theo luật sư Bùi Sinh Quyền thì phần thiệt trước mắt vẫn thuộc về người dân khi chất lượng các hạng mục xuống cấp mà không được bảo trì theo quy định.
Theo ông Quyền, Nhà nước nên quy định rõ một cơ quan hay ngân hàng đứng ra thu khoản này rồi sau đó bàn giao lại cho BQT tại các khu chung cư quản lý và sử dụng đúng mục đích. Việc người dân muốn có những chế tài chặt chẽ hơn để buộc chủ đầu tư phải bàn giao lại số tiền quỹ bảo trì là chính đáng.
|
Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau: Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây: Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán; Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban Quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Luật sư Bùi Sinh Quyền: Trường hợp chủ đầu tư làm sai quy trình dẫn đến mâu thuẫn, nếu có thiệt hại gì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, còn không thì thực hiện lại tất cả các quy trình theo đúng quy định của pháp luật. Có thể chứng minh chủ đầu tư đã thu rồi hay chưa thu, dựa trên hóa đơn thu tiền của chủ đầu tư. Sau khi trừ đi phần giá bán sẽ thừa ra phần thuế VAT và phí bảo trì. Tất cả phải thể hiện bằng văn bản nếu phải ra tòa. |