Phương án nào đảm bảo quyền lợi cho cư dân?

• Yêu cầu thu hồi sổ đỏ mương Phan Kế Bính, Nghĩa Đô
• Cán bộ sai sót, dân bỗng dưng bị thu hồi “sổ đỏ”1
• Đã chuyển nhượng nhà đất thì không bị thu hồi “sổ đỏ” cấp trái pháp luật

Điều này chỉ được phát hiện khi cư dân ra ngân hàng làm thủ tục vay mượn hay mua bán nhà. Rất nhiều cư dân hoang mang vì không biết pháp lý của căn hộ mình ra sao, có nằm trong diện đã bị thu hồi hay chưa, trong khi Sở TN&MT Hà Nội không có bất cứ một thông báo chính thức nào đến người dân.

Nhiều sổ đã không còn giá trị pháp lý từ lâu

Sự thật này chỉ được phát hiện khi một số cư dân ra ngân hàng làm thủ tục vay mượn. Chị Nguyễn Thị Phương Thúy, cư dân tại tầng 4 chung cư CT6A Xa La (Hà Đông) cho biết, do cần tiền để giải quyết việc gia đình, vợ chồng chị phải cầm sổ ra ngân hàng thế chấp để vay. Tuy nhiên, khi làm thủ tục, vợ chồng chị mới ngã ngửa khi biết sổ đỏ nhà mình đã không còn giá trị pháp lý từ tháng 1-2019 và khoản vay không được chấp nhận.

“Khi mua nhà, chúng tôi đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư. Các thủ tục và nghĩa vụ để được cấp sổ chúng tôi cũng đã hoàn thành đầy đủ và đã được cấp sổ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu có sai sót hay bất kỳ điều gì xảy ra thì chúng tôi phải được biết. Đằng này, chỉ có Sở TN- MT hay ngân hàng biết, trong khi đó là tài sản hợp pháp của chúng tôi thì quá vô lý. Đây là cách làm rất mập mờ của Sở TN&MT Hà Nội. Rất nhiều cư dân ở đây đang hoang mang vì không biết sổ của mình hiện nay có giá trị hay không, hay chỉ là tấm giấy lộn”, chị Thúy bức xúc.

Cũng trong tâm trạng hoang mang, chị Hoàng Anh, cư dân dự án CT5 Tân Triều (Thanh Trì) cho biết, để có đủ 1,2 tỷ đồng mua được căn hộ 80m2 tại dự án này, bên cạnh số tiền tích cóp được, vợ chồng chị đã phải vay mượn cả hai bên nội ngoại. Hiện vẫn đang phải vừa làm nuôi con, vừa trả nợ, trong khi đó lại nghe thêm thông tin sổ đỏ căn hộ không có giá trị khiến vợ chồng chị mất ăn mất ngủ.

“Thực chất chúng tôi cũng chỉ “nghe đồn” vì không nhận được bất kỳ thông báo nào từ Sở TN&MT Hà Nội. Nếu chỉ là giấy tờ chủ đầu tư cấp cho người mua thì đương nhiên chúng tôi phải cẩn trọng hơn, xem xét mọi khía cạnh thật chi tiết. Nhưng đây là sổ đỏ Nhà nước cấp, hẳn nhiên chúng tôi tin tưởng. Giờ bị thu hồi lại, chúng tôi biết kiện ai?”, chị Hoàng Anh lo lắng.

Theo chị Hoàng Anh, chủ đầu tư sai phạm một mình họ không làm được, có nhiều cơ quan đã làm ngơ để họ cơi nới, xây dựng sai giấy phép, rồi lại cấp sổ đỏ sai khiến phải thu hồi. Vậy, dân có kiện cơ quan cấp sổ đỏ được không và ai là người đền bù thiệt hại cho người dân. Nếu chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính để đền bù thì có phải người dân sẽ mất không hay không? Không thể để cảnh hàng nghìn người có nguy cơ mất tài sản mà họ bỏ đồng tiền chính đáng mới mua được.

Lỗi hoàn toàn của chủ đầu tư?

Trả lời báo chí, ông Trần Anh Dũng, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (Sở TN&MT) cho biết, với những sổ đỏ đã thu hồi, Văn phòng sẽ xem xét lại để tìm hướng tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo quyền lợi cho người dân. Hướng khắc phục có thể là yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ theo hướng điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi công năng, nộp thêm thuế…

Đủ điều kiện sẽ cấp lại sổ đỏ hoặc khôi phục giá trị sổ đỏ đã thu hồi. Tính đến thời điểm có chỉ đạo tạm dừng thu hồi, đã có hơn 400 sổ đỏ bị thu hồi. Ông Dũng thừa nhận thu hồi sổ đỏ của người dân ở các dự án này đã không làm đúng quy trình, chưa gửi quyết định thu hồi sổ đỏ đến tận tay người dân.

Theo luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng luật sư BQH và Cộng sự (Đoàn luật sư TP Hà Nội), các dự án chung cư này xây sai với giấy phép xây dựng. Theo các quy định của pháp luật, những phần xây trái phép phải bị phá dỡ. Tuy nhiên, lâu nay lại không phá dỡ, mà vẫn cấp sổ đỏ.

Theo luật sư Bùi Quang Hưng thì trách nhiệm thuộc về cả chủ đầu tư và chính quyền. “Chủ đầu tư đã bán cho người dân, đã thu tiền của người dân, với những tầng vi phạm nếu bị phá dỡ thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm đền bù cho người dân bằng căn hộ khác. Về mặt nguyên tắc thì không thể giữ những tầng vi phạm để cấp sổ đỏ được nữa nên đây là hướng giải quyết tốt nhất để đảm bảo quyền lợi cho cư dân”, luật sư Bùi Quang Hưng nói.

Theo luật sư Bùi Quang Hưng thì với một số lượng lớn căn hộ như thế, việc giải quyết cũng không đơn giản. Việc để xảy ra sai phạm trong nhiều năm là trách nhiệm của chính quyền thành phố Hà Nội. Theo Luật Xây dựng và các quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng thì khi xảy ra vi phạm trật tự xây dựng, chính quyền phường và quận nơi xảy ra vi phạm phải đình chỉ thi công ngay trong vòng 7 ngày.

Trong vòng 30 ngày, UBND quận phải ra quyết định cưỡng chế trong trường hợp giấy phép do quận cấp. Trong trường hợp giấy phép do Sở Xây dựng cấp thì thành phố sẽ phải cưỡng chế. Nhưng các dự án đó đã hoàn thành và đưa vào sử dụng từ rất lâu mà không có bất kỳ hình thức xử lý nào. Do đó, trách nhiệm của chính quyền thành phố Hà Nội là không nhỏ. Chính vì thế, chính quyền thành phố Hà Nội cũng phải có trách nhiệm giải quyết hậu quả cho cư dân.

Ở góc độ khác, luật sư Trần Quang Khải, Giám đốc Công ty luật Gia Phú (Đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, nên điều chỉnh lại quy hoạch để hợp thức hoá việc cấp sổ đỏ cho cư dân, bởi để xảy ra vụ việc hiện nay có trách nhiệm của chính quyền TP Hà Nội.

“Lẽ ra khi thấy những sai phạm tại các dự án này, các cấp chính quyền TP Hà Nội cần phải xử lý ngay, chứ không thể để vi phạm xảy ra trong thời gian rồi mới đặt vấn đề giải quyết, gây khó khăn cho người dân. Tuy nhiên, dường như cơ quan chức năng đang coi những sai phạm đó hoàn toàn là lỗi của chủ đầu tư”, luật sư Trần Quang Khải phân tích.

Theo luật sư Trần Quang Khải, nếu thành phố Hà Nội không điều chỉnh quy hoạch thì có thêm các phương án khả thi nữa để đảm bảo quyền lợi cho người dân thì nên có 2 phương án giải quyết.

Thứ nhất là chủ đầu tư phải trả lại tiền cho người mua nhà. Sau đó, người mua nhà có thể sử dụng số tiền đó để mua nhà khác. Phương án thứ hai là chủ đầu tư phải trả cho người mua nhà một căn hộ có giá trị tương đương tại tòa nhà họ đã mua. Hoặc chủ đầu tư có thể bố trí cho khách hàng một căn hộ ở tòa khác, nếu khách hàng chấp nhận phương án giải quyết đó của chủ đầu tư.