Quản lý, sử dụng nhà chung cư: Còn nhiều kẽ hở

• Cư dân chung cư yêu cầu chủ đầu tư thực hiện quyết định của chính quyền thành phố
• Văn phòng Chính phủ chỉ đạo giải quyết khiếu nại của cư dân chung cư Khang Gia
• Cư dân chung cư tòa nhà Keangnam Hà Nội Landmark Tower phát sốt vì các mức phí

Trong thông tư mới này, Khoản 3, Điều 16 quy định: Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết.

Trong bối cảnh những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân tại các tòa nhà chung cư đang rất phức tạp, nhiều ý kiến cho rằng, việc thông tư mới ra đời có điều khoản này nguy cơ khó giải quyết triệt để tranh chấp.

Cư dân nghi ngại

Tranh chấp tại chung cư Thăng Long Garden 250 Minh Khai diễn ra suốt một thời gian dài, mặc dù có cả sự chỉ đạo của chính quyền nhưng cư dân vẫn rất mệt mỏi khi đòi hỏi quyền lợi của mình với chủ đầu tư. Chính vì thế khi đề cập đến Thông tư 06, không ít cư dân tại dự án này không khỏi ngao ngán.

Theo anh Mai Anh Phong, cư dân tại tòa nhà này, cuộc chiến giữa cư dân và chủ đầu tư ở đây kéo dài mấy năm trời liên quan đến việc tranh chấp quyền quản lý và cung cấp dịch vụ cho cư dân, chủ đầu tư chiếm dụng diện tích chung, như tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng…

“Chúng tôi có Ban Quản trị nhà chung cư, thế nhưng các tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư cũng đã diễn ra nhiều năm, dù người dân đã đi gõ cửa rất nhiều cơ quan chức năng. Như thế có thể thấy tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư rất phức tạp. Nếu như thông tư này thay thế cho các thông tư trước kia, quyền biểu quyết tại hội nghị nhà chung tính theo diện tích sở hữu theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu tương đương với 1 phiếu biểu quyết thì chủ đầu tư sẽ lấn át cư dân. Bởi tại các khu nhà chung cư, ngoài phần nhà ở bán cho cư dân, chủ đầu tư vẫn sở hữu một diện tích lớn là các sàn kinh doanh thương mại, hầm để xe, còn nhiều diện tích phần hạ tầng nữa”, anh Phong chia sẻ.

Một dự án cũng từng gây ồn ào là dự án căn hộ cao cấp Artemis số 3 Lê Trọng Tấn (Thanh Xuân, Hà Nội), cuộc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư xung quanh các vấn đề về vận hành, phân định diện tích chung - riêng, phí dịch vụ, cách đánh số tầng, bầu ban đại diện.

Tòa nhà Artemis gồm có trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ; trong đó có 3 tầng hầm, 8 tầng khối đế làm trung tâm thương mại và văn phòng, nhà cộng đồng và dịch vụ tiện ích, 19 tầng sử dụng làm nhà ở với gần 300 căn hộ.

Theo cư dân ở dự án này, với diện tích sở hữu của chủ đầu tư rất lớn (3 tầng hầm, 8 khối đế làm trung tâm thương mại) thì quyền biểu quyết của chủ đầu tư tại hội nghị nhà chung cư sẽ lấn át cư dân.

“Liệu chủ đầu tư có bỏ phiếu để lựa chọn các tiêu chuẩn dịch vụ, lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ hay không? Thông tư không rõ ràng về nội dung này, nếu chủ đầu tư được phép thì với diện tích họ đang sở hữu, chủ đầu tư sẽ có vai trò rất lớn trong việc quyết định nội quy cuộc sống của người dân”, chị Nguyễn Mai Lan cư dân tòa nhà đặt câu hỏi.

Dễ nảy sinh hệ lụy, chủ đầu tư thao túng

Theo Luật sư Trần Quang Khải (Đoàn luật sư TP Hà Nội), Thông tư 06 của Bộ Xây dựng vừa ban hành, có hiệu lực từ 1-1-2020 thay thế các thông tư trước đây về quản lý, sử dụng nhà chung cư đã khắc phục được một số bất cập của các thông tư trước đây.

Tuy nhiên, Khoản 3, Điều 16 quy định: Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết là một quy định khá “khó hiểu”.

Theo luật sư Khải, rất có thể sẽ có hệ lụy nếu đưa số mét vuông để bỏ phiếu mà không định nghĩa rõ ràng diện tích riêng - chung, không làm rõ về vị thế cũng như vai trò của chủ đầu tư có quyền quyết định các nội quy cuộc sống của khu chung cư.

Hiện nay có rất nhiều tổ hợp chung cư đã trộn lẫn các chức năng của bất động sản, bao gồm: Tầng hầm là kinh doanh bãi đỗ xe, khu thương mại là kinh doanh các mặt hàng, nhà hàng…, bất động sản thương mại cho thuê trộn lẫn với chức năng nhà ở. Có những nơi chủ đầu tư sở hữu diện tích chiếm đến 1/3 tổng diện tích.

“Nên chăng là chỉ có các cư dân nhà ở mới có quyền bỏ phiếu quyết định lựa chọn Ban quản trị và thông qua các quy chế hoạt động của nhà chung cư, các chủ sở hữu bất động sản thương mại không được có quyền bỏ phiếu và quyền lựa chọn cuộc sống nhà chung cư”, luật sư Trần Quang Khải phân tích.

Bày tỏ lo ngại về quy định này, luật sư Bùi Quang Hưng (Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, quyền biểu quyết nhà chung cư tính theo mét vuông sẽ khiến mọi thứ phức tạp hơn.

Trước đây, quyền biểu quyết nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ thì chủ hộ phát biểu ý kiến và biểu quyết rất đơn giản. Tuy nhiên, với quy định mới, phải mất nhiều thời gian để tính toán, thậm chí cần phải thuê người viết phần mềm quản trị riêng cho từng khu dân cư để tính tỉ lệ biểu quyết cho hàng trăm, ngàn căn hộ.

Luật sư Bùi Quang Hưng cũng cho rằng, khi xác định quyền biểu quyết nhà chung cư tính theo mét vuông, thì rất có thể chủ đầu tư sẽ áp đảo cư dân vì theo Luật Nhà ở mới 2014, những phần không có trong hợp đồng bán cho cư dân thì được hiểu là phần diện tích của chủ đầu tư nên họ sẽ có phần diện tích rất lớn để có thể thao túng các chính sách trong tòa nhà, gây bất cập và có nguy cơ hình thành những xung đột mới.

"Thông tư mới đáng lẽ nên tập trung giải quyết những tranh chấp như: Chuyển giao quỹ bảo trì chung cư; diện tích căn hộ; giấy chứng nhận sở hữu căn hộ; sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ. Những quy định mới kiểu này sẽ làm tình hình thêm phức tạp", luật sư Hưng nói.