Quy trình “8 bước và 2 năm” để hoàn thành thủ tục cho một dự án bất động sản

• Giám sát chặt hoạt động cho vay bất động sản để chặn nợ xấu và phát triển “nóng”
• Xóa “điểm nghẽn” trong cấp sổ đỏ để thu hút đầu tư bất động sản
• Đầu tư lớn vào bất động sản, nhà có rẻ?
• Thị trường bất động sản 2018: Hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thực

Mặc dù thành phố Hồ Chí Minh đã nỗ lực nhiều trong công tác cải cách hành chính, nhưng theo quy trình thực hiện dự án hiện nay, để tiến hành đầu tư một dự án, chủ đầu tư cần phải hoàn thành 8 giai đoạn trước khi có thể khởi công xây dựng.

Cụ thể, doanh nghiệp (DN) phải tiến hành đăng ký đầu tư, tiếp nhận thông tin và chỉ tiêu quy hoạch rồi làm thủ tục công nhận chủ đầu tư. Bước tiếp theo là thủ tục tiến hành quy hoạch chi tiết 1/500, thủ tục chấp thuận đầu tư, thủ tục thẩm định và phê duyệt dự án, nhận quyết định giao hoặc cho thuê đất và cấp phép xây dựng.

Tổng hợp từ Sở Xây dựng thành phố cho thấy, với dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách, dù là dự án được chỉ định chủ đầu tư và quy mô nhỏ hơn 20 ha, chủ dự án cũng phải mất khoảng 464 ngày làm việc để hoàn tất các bước thủ tục tiến hành dự án. Riêng các dự án được hình thành thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có quy mô từ 20 đến 100 ha, chủ đầu tư cần phải dành ra đến 605 ngày làm việc.        

Kết quả nghiên cứu về phát triển thị trường BĐS của UBND TP Hồ Chí Minh cho thấy, thời gian thực tế thường dài hơn so với thời gian quy định do thủ tục hành chính phức tạp; quy định pháp lý không rõ ràng dẫn tới tình trạng chủ đầu tư phải nhiều lần chỉnh sửa và bổ sung hồ sơ.

Ngoài ra, việc tiến hành dự án cũng thường phải trải qua công đoạn bồi thường, giải phóng mặt bằng rất phức tạp và kéo dài; chủ đầu tư phải trực tiếp tham gia vào tất cả các giai đoạn của một dự án. Khó khăn trong các bước làm thủ tục cho một dự án như vậy đã khiến nhiều dự án triển khai chậm.

Trong vòng 3 năm gần đây, số lượng dự án BĐS bị thu hồi tại thành phố đã tăng lên con số 190 dự án, trong đó nhiều dự án chậm triển khai bị thu hồi có quy mô lớn, diện tích trung bình đạt 13,5 ha mỗi dự án. Triển khai một dự án BĐS khó khăn là vậy, nhưng một hiện tượng đáng lưu ý cũng được UBND TP Hồ Chí Minh nêu ra là tình trạng chủ đầu tư không có năng lực làm dự án vẫn tìm đủ mọi cách để có được dự án trong tay; giữ đất để tìm cách sang nhượng lại dự án để thu lợi. Do vậy, khi thị trường trầm lắng, dự án không thể triển khai dẫn đến bị thu hồi.

Thị trường BĐS thành phố cũng đang tồn tại nhiều chủ đầu tư năng lực quản lý yếu kém, thiếu tính chuyên nghiệp, không đáp ứng yêu cầu để phát triển thành công dự án BĐS. Chỉ trong năm ngoái đã có 27 hồ sơ xin được mua bán, chuyển nhượng dự án, trong đó mới chỉ có 20 dự án được UBND thành phố chấp thuận; còn lại 7 dự án đang trong quá trình thẩm định hoặc phải hoàn thiện thêm các thành phần hồ sơ.

Nguyên nhân được xác định là do Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi có những dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này càng thể hiện năng lực của nhiều chủ đầu tư dự án kém. 

Đến nay trên địa bàn vẫn còn nhiều dự án BĐS chưa được nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do quy trình, thủ tục xác định, thẩm định tiền sử dụng đất kéo dài. Theo Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh, nguyên nhân dẫn đến thực trạng chủ đầu tư phải dài cổ chờ xin được nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách là do thủ tục này quá nhiều khê. Muốn được nộp tiền, chủ dự án nộp hồ sơ cho Sở Tài nguyên-Môi trường, sau đó đấu thầu để chọn ra đơn vị tư vấn giá đất. Đơn vị tư vấn được chọn tiến hành lập phương án giá đất và cấp chứng chỉ giá đất.

Sau khi kiểm tra lại phương án tính giá đất của đơn vị tư vấn mới lập Hội đồng thẩm định giá đất cấp thành phố để thẩm định lại một lần nữa phương án tính giá đất của đơn vị tư vấn. Trường hợp giá đất được hội đồng này chấp thuận sẽ chuyển hồ sơ và chờ Sở Tài chính xác định khoản tiền chi phí giải phóng mặt bằng mà chủ đầu tư đã bỏ ra được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Sau đó Sở Tài nguyên-Môi trường mới trình UBND thành phố ra quyết định giao đất và khoản tiền đất chủ đầu tư phải nộp. Khi đã có quyết định từ UBND thành phố, hồ sơ nộp tiền sử dụng đất mới được trả cho DN, đồng thời chờ Cục thuế ra thông báo số tiền phải nộp gửi đến chủ đầu tư.

Trường hợp Hội đồng thẩm định giá đất của thành phố không chấp thuận với phương án tính giá đất của đơn vị tư vấn, hồ sơ được làm lại thủ tục từ đầu hoặc trả về cho chủ đầu tư. Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, điểm nghẽn tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, tạo ra cơ chế "xin - cho" tiêu cực, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. 

Theo phản ánh của giới đầu tư dự án BĐS ở thành phố, thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài còn xảy ra ở khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1, từ 20 tầng trở lên. Trước đây việc thẩm định thiết kế cơ sở này đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng, sau đó chủ đầu tư mới nộp hồ sơ về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng.

Quy trình cấp giấy phép xây dựng lẽ ra gồm cả việc thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 2 quy trình rất nhiêu khê. Gần đây, khi Chính phủ ban hành Nghị định số 42 ngày 5-4-2017 đã cho phép cấp tỉnh được thẩm định thiết kế các công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến dưới 75m.

Song việc điều chỉnh, sửa đổi này là quá ít, tất cả các công trình trên 24 tầng vẫn phải thông qua Cục quản lý các hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng thẩm định nên thủ tục và thời gian làm thủ tục với dự án BĐS có công trình cao trên 75m vẫn không khác trước.