Sai lầm lớn là không coi trọng quản lý chung cư

PV: Thưa ông, Khu đô thị Mỹ Đình II người dân đang rất bức xúc vì quyền lợi của họ bị chủ đầu tư phớt lờ. Đưa vào sử dụng từ năm 2004, nhưng đến nay các khu nhà ở đây vẫn chưa có ban quản trị để bảo vệ quyền lợi cho cư dân. Ông đánh giá sao về vấn đề này?

TS Phạm Sỹ Liêm: Hiện việc thành lập các ban quản trị nhà chung cư theo quy định để bảo vệ quyền lợi của người dân đã được chú ý hơn. Tuy nhiên vẫn còn một số vướng mắc khiến cho hệ thống ban quản trị của các khu nhà chung cư này chưa được triển khai theo đúng quy định.

Nguyên nhân xuất phát từ việc, các công ty, xí nghiệp của chủ đầu tư thành lập ra, ban đầu họ vẫn muốn quản lý bởi đây cũng là một trong những mảng sinh lời lớn. Thêm nữa là nếu có thành lập ban quản trị, họ vẫn muốn ban quản trị đó phải thuê họ chứ nếu đem ra đấu thầu sẽ có những đơn vị cung cấp dịch vụ khác giá rẻ hơn nhảy vào thì làm sao họ giữ được miếng bánh đó nữa.

Thế mới có chuyện hàng loạt khu nhà, dù đã đưa vào vận hành từ cả chục năm nay mà chưa có ban quản trị là thế, như các khu nhà chung cư tại Khu đô thị Mỹ Đình 2 vừa được nhắc đến ở trên. Khu đô thị Mỹ Đình II đã họp và bầu được ra Ban quản trị của một cụm nhà chung cư nhưng gửi kết quả lên quận, 1 năm sau mới có quyết định của UBND cấp quận. Đây là câu chuyện cần phải bàn về vai trò của các cấp chính quyền địa phương trong việc quản lý chung cư.

TP Hà Nội phải quy định rõ là thời gian bao nhiêu ngày thì UBND các quận huyện phải trả lời người dân, có quyết định thành lập ban quản trị cho dân. Chung cư là tương lai của các đô thị và sai lầm rất lớn của chính quyền là không coi trọng việc quản lý chung cư, tuy nhiên lại rất ít người nhận thức được điều này.

Không có Ban quản trị, quyền lợi của người dân tại các khu chung cư hiện không được đảm bảo, nhiều vấn đề đã được nhắc đến như: sở hữu chung riêng, phí dịch vụ, phí bảo trì bị chủ đầu tư chiếm dụng, quyền lợi để làm giấy chứng nhận... Theo tôi mâu thuẫn lớn nhất hiện chính là sở hữu chung riêng

PV: Lại nhắc đến sở hữu chung riêng, là người có nhiều kinh nghiệm trong ngành xây dựng, theo ông phải làm thế nào để giải quyết vấn đề sở hữu chung riêng?

TS Phạm Sĩ Liêm: Một mâu thuẫn rất lớn giữa chủ đầu tư và người dân đến nay vẫn chưa giải quyết được là việc sở hữu chung riêng trong các tòa nhà chung cư. Thành phố mà ở đây có thể là Sở Tài chính phải đến xem hạch toán của tòa nhà chung cư này là đầu tư những phần gì và là bao nhiêu tiền. Kiểm tra cả một khu.

Bởi vì chủ đầu tư đâu chỉ bỏ tiền ra làm mỗi cái nhà đó, họ còn bỏ tiền ra san ủi, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng đường xá… nhưng tất cả tiền đó đều phân bổ vào giá bán. Thế nhưng lúc phân bổ anh có phân bổ tầng hầm không. Chắc chắn anh sẽ phân bổ hết vào giá bán căn hộ, thế nhưng khi bán rồi anh lại nhận tầng hầm là của anh là thế nào. Anh đã phân bổ đường xá, đất đai vào căn nhà rồi, mà giờ anh lại bảo phần giữa hai căn nhà là của anh, làm sao mà nghe được.

Thế cho nên chính quyền phải thẩm tra, nếu anh đã phân bổ hết vào giá thành các căn hộ thì đó là quyền sở hữu chung của cư dân ở đó chứ, làm gì còn chủ đầu tư nữa. Thử đặt ra một câu hỏi nếu chủ đầu tư phá sản, chủ nợ của chủ đầu tư đến tịch thu hết đất xung quanh các khu nhà, tịch thu hết hầm để xe, liệu có chấp nhận được không. Thế cho nên người dân phải tự quản. Chủ đầu tư chỉ ở giai đoạn đầu tư, còn quản lý không phải trách nhiệm của anh. Phải làm rõ vấn đề này.

PV: Ông vừa nói, sai lầm lớn của chính quyền hiện nay là không coi trọng quản lý chung cư. Ông đánh giá thế nào về vai trò của các cấp chính quyền trong việc quản lý chung cư?

TS Phạm Sĩ Liêm: Quy định về quản lý các khu nhà chung cư hiện chưa đầy đủ nhưng vẫn tương đối ổn. Vậy tại sao mà vẫn không thực hiện được. Theo tôi ở đây là do vẫn chưa xác định rõ vai trò của các thành phần tham gia triển khai thực hiện.

Chẳng hạn như vai trò quản lý nhà nước là ai. Trên địa bàn TP Hà Nội thì Sở Xây dựng Hà Nội phải được thành phố giao cụ thể vai trò. Sau đó đến UBND các quận. Cấp thành phố rất rộng vì thế chủ yếu là thực hiện kiểm tra, hướng dẫn, còn cấp quận phải có trách nhiệm tổ chức các chủ đầu tư thực hiện. Cấp phường phải là cấp trực tiếp xử lý các tranh chấp.

Nếu phường xử lý không được thì đưa lên quận, lên thành phố, nhưng phường không thể đứng ngoài câu chuyện này được vì phường là đơn vị quản lý hành chính trực tiếp về mọi mặt tại các khu nhà này. Cái này phải phân công cho rõ, không nên đợi Nhà nước có sự phân công này mà UBND các thành phố phải ra một quy định phân công rõ ràng cho các cấp chính quyền, phải có điều lệ quản lý chung cư, đây là việc cấp bách trước mắt.

Áp dụng ở thành phố của anh thì anh ra một điều lệ quản lý, phân cấp trách nhiệm cụ thể. Ví dụ trong điều lệ, quy định ấy phân rõ ai là người triệu tập cuộc họp dân cư để bầu ban quản trị lần đầu tiên. Còn các cuộc họp sau, ban quản trị trước sẽ có trách nhiệm triệu tập. Rồi Phòng Quản lý đô thị ở UBND các quận phải có trách nhiệm tham mưu cho quận triệu tập việc đó…

Tại sao đơn giản thế mà vẫn khó thực hiện, cơ bản theo tôi là do chính quyền chúng ta hiện vẫn đang làm việc, quản lý theo kiểu hành chính hóa, giờ giấc thì theo giờ công chức, làm sao mà làm việc với dân được.

PV: Theo ông, để giải quyết vấn đề này chúng ta phải làm thế nào?

TS Phạm Sĩ Liêm: Tôi đã được đi tham quan, tìm hiểu kinh nghiệm từ nhiều nước trên thế giới về các mô hình quản lý chung cư. Ví dụ như Hồng Kông, một nước diện tích nhỏ thì nhà ở chủ yếu phải là chung cư mà bao năm nay họ quản lý rất tốt.

Họ có một câu nói mà tôi rất tâm đắc và cũng là thực tiễn đó là “3 phần xây dựng, 7 phần quản lý”, đối với họ xây đầu tư 3 thì quản lý họ đầu tư đến 7, có như thế mới ổn định và phát triển được. Rồi ở nhiều nước khác họ có luật về chung cư riêng. Ở nước ta hiện nay, chung cư cũng đưa vào luật, nhưng chỉ có một vài điều.

Bộ Xây dựng lại dành phần nghiên cứu về chung cư quá ít, các quy định lại thiếu chặt chẽ. Ngành xây dựng hiện nay vẫn chưa thực sự quan tâm đến vấn đề quản lý chung cư. Ví dụ như Nghị định 71 cũng đã đề cập đến quản lý chung cư, nhưng còn thiếu rất nhiều.

Bên cạnh đó, phải có các chế tài xử lý mạnh hơn nữa đối với các chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, cố tình chây ỳ trong thực hiện các quy định quản lý chung cư. Phải có xử phạt mạnh thì người ta mới chấp hành, hoặc nếu anh làm không tốt chính quyền sẽ đình chỉ dự án tiếp theo chẳng hạn thì bắt buộc chủ đầu tư phải làm.

Thêm một việc nữa là các địa phương, các thành phố phải cấp tốc ra một quy định về quản lý chung cư trên địa bàn của mình, trong khi các quy định, thông tư, nghị định… chưa đầy đủ. Mà để ra được quy định này thì Hội đồng nhân dân phải quyết liệt, đại diện cho nguyện vọng của nhân dân phải nói lên trong các kỳ họp, chất vấn.

PV: Xin cảm ơn ông!