“Siết” quản lý biệt thự và chung cư

UBND tỉnh quản biệt thự nhóm một

Lần này, đối với việc quản lý sử dụng nhà biệt thự, Bộ Xây dựng đề nghị đưa các nội dung nêu trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP vào dự thảo Luật để pháp điển hóa, tạo cơ sở pháp lý có hiệu lực cao giúp chính quyền địa phương thực hiện quản lý tốt quỹ nhà này, nhằm hạn chế việc phá dỡ các nhà biệt thự cũ, biệt thự cổ, có giá trị kiến trúc để xây dựng lại. Nội dung này sẽ bao gồm các vấn đề như: nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà biệt thự, phân loại nhà biệt thự, việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà biệt thự, trách nhiệm trong quản lý sử dụng nhà biệt thự…

Với quy định mới bổ sung, nhà biệt thự được phân thành ba nhóm. Biệt thự nhóm một là biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa; biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do các cơ quan có thẩm quyền về xây dựng, kiến trúc và văn hoá cấp tỉnh phối hợp xác định, lập danh sách và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt các nhà biệt thự quy định tại khoản này. Các biệt thự thuộc nhóm một phải được giữ nguyên hình dáng kiến trúc bên ngoài, cấu trúc bên trong, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao.

Biệt thự nhóm hai là biệt thự không thuộc nhóm một nhưng có giá trị về kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền về xây dựng, kiến trúc cấp tỉnh phối hợp xác định, lập danh sách trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Các biệt thự thuộc nhóm hai phải được giữ nguyên kiến trúc bên ngoài. Biệt thự nhóm ba là biệt thự không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2.

Với việc chia ra ba loại biệt thự, dự luật quy định nghiêm ngặt nhất với nhóm một. Đối với biệt thự thuộc nhóm một phải tuân thủ các quy định khi cải tạo như: Không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự; không được phá dỡ nhà biệt thự cũ. Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ theo kết luận của đơn vị có chức năng về kiểm định chất lượng công trình xây dựng thì phải xây dựng theo đúng kiến trúc ban đầu, sử dụng đúng loại vật liệu và phải tuân thủ quy hoạch (đúng mật độ xây dựng, đúng số tầng và chiều cao) của biệt thự cũ. Đối với nhà biệt thự là di tích lịch sử - văn hoá thì phải thực hiện đúng quy định về bảo quản, tu bổ và phục hồi di tích lịch sử - văn hóa.

Biệt thự, chung cư sẽ được luật hóa để quản lý. Ảnh: Thiện Hoàng.

Cơ sở pháp lý mới giải quyết tranh chấp quyền lợi khu chung cư

Trong khi đó, với các khu chung cư, dự luật lần này cũng bổ sung những điểm mới để siết quản lý. Bổ sung chương mới (Chương VI) trong Luật Nhà ở (sửa đổi) trên cơ sở kế thừa các quy định hiện hành của Luật Nhà ở và bổ sung thêm các nội dung mới để tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết các vướng mắc phát sinh trong thời gian vừa qua về vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Chương này sẽ điều chỉnh các vấn đề như: quy định về phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng; về tổ chức, quản lý nhà chung cư; về quyền hạn, nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư; về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; về phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, về nguyên tắc bố trí tái định cư khi xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư…Như vậy, với việc đưa các nội dung mới nêu trên vào dự thảo Luật sửa đổi thì các cơ quan chức năng và người dân sẽ có đủ cơ sở pháp lý để xử lý các vướng mắc, khiếu nại, tranh chấp trong việc sử dụng nhà chung cư, đặc biệt là chính quyền các địa phương sẽ có cơ sở để triển khai việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ bị xuống cấp, có nguy cơ sập đổ.

Về Ban quản trị nhà chung cư, Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án. Phương án 1: Nhà chung cư phải có Ban quản trị nhà chung cư (gọi chung là Ban quản trị) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư bầu và được Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư quyết định công nhận. Thành phần Ban quản trị được quy định như sau: Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu ở thì thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu và đại diện doanh nghiệp quản lý nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị gồm chủ sở hữu và đại diện người sử dụng nhà chung cư và đại diện doanh nghiệp quản lý vân hành nhà chung cư. Bộ Xây dựng hướng dẫn việc thành lập, cơ chế hoạt động, nhiệm kỳ của Ban quản trị và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để áp dụng thống nhất trong cả nước. Phương án 2: Đối với nhà chung cư có thang máy thì phải thành lập Ban quản trị với các nội dung như phương án 1. Đối với nhà chung cư không có thang máy thì chủ sở hữu quyết định lựa chọn hình thức tự quản lý hoặc thành lập Ban quản trị để quản lý nhà chung cư này.

Tổng kết việc thi hành Luật Nhà ở cũng cho thấy hàng loạt vướng mắc chưa giải quyết được. Chẳng hạn, Luật Nhà ở hiện hành chưa quy định yêu cầu các địa phương phải lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là quy hoạch về quỹ đất, kế hoạch sử dụng vốn cho phát triển nhà ở, cũng như hoạt động kiểm tra, giám sát việc thực hiện chương trình, kế hoạch này nên đã dẫn đến tình trạng phát triển nhà ở theo phong trào; các quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại còn khá đơn giản nên đã xuất hiện nhiều trường hợp chủ đầu tư không có đủ năng lực, kinh nghiệm nhưng vẫn được giao làm dự án, dẫn đến chậm tiến độ, gây thiệt hại cho người mua nhà. Quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại chưa hợp lý, chưa phù hợp với khả năng thu nhập của người dân (theo Luật Nhà ở tiêu chuẩn diện tích căn hộ chung cư không thấp hơn 45m², trong khi nhiều nước phát triển trên thế giới vẫn quy định có diện tích thấp từ 25m² trở lên). Luật chưa có quy định yêu cầu các doanh nghiệp phải dành một tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở cho thuê nên hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tư xây dựng nhà ở để bán mà không xây dựng nhà ở để cho thuê, trong khi xu hướng của thế giới là cần nhiều quỹ nhà ở để cho thuê...

Hướng sự ưu đãi cho nhà ở xã hội

Thực tế cho thấy, nhiều quy định của Luật Nhà ở về phát triển nhà ở xã hội đã không còn phù hợp với giai đoạn hiện nay. Luật chưa có quy định coi việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc một phần trách nhiệm của Nhà nước nên hầu hết các địa phương đều chưa quan tâm đầu tư vốn từ ngân sách hoặc tạo các cơ chế ưu đãi để các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển loại nhà ở này. Trong thời gian vừa qua, mặc dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một số cơ chế, chính sách riêng về ưu đãi phát triển nhà ở xã hội theo hướng xã hội hóa nhưng do các chính sách này có hiệu lực pháp lý chưa cao nên kết quả đạt được vẫn chưa đáp ứng yêu cầu đề ra. Với việc quy định không được phép bán nhà ở xã hội, không có các cơ chế cụ thể để khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng loại nhà ở này, không có quy định bắt buộc các chủ đầu tư dự án phải dành quỹ đất trong các dự án phát triển nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nên vừa qua các doanh nghiệp chủ yếu chỉ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán