Thận trọng với các giao dịch trong cơn “sốt đất ảo”
- Nhiều “nhà đầu tư” lao đao vì những cơn sốt đất ảo
- Tăng cường quản lý đất đai để ngăn chặn sốt đất ảo
Ăn theo… dự án lớn
Từ đầu năm 2021 đến nay, giá đất tại các quận Hải An, Lê Chân, Hồng Bàng, huyện Thuỷ Nguyên và An Dương của TP Hải Phòng đều tăng từ 20% - 30% so với thời điểm năm 2019 -2020. Riêng tại huyện An Dương, đất nền khu vực các xã An Đồng, Hồng Thái, Đồng Thái, Đặng Cương cách đây 1 năm về trước chỉ có giá khoảng 5 – 7 triệu đồng/m2, nay tăng lên đến 12-20 triệu/m2. Giá đất bỗng dưng tăng bởi thông tin… huyện An Dương dự kiến quy hoạch thành nội đô.
Cùng với đó, sau khi có thông tin quy hoạch huyện Thuỷ Nguyên lên thành phố thuộc thành phố Hải Phòng, giá đất xã Tân Dương, Dương Quan, Hoà Bình, Lập Lễ, Thuỷ Đường… tăng 30%-50% trong năm 2020. Hay các khu vực như mặt đường 359 thuộc các xã Thủy Sơn, Thủy Đèo, An Lư tăng từ 20 - 40 triệu đồng/m2 lên 40 - 60 triệu đồng/m2; thậm chí các lô đất nằm gần với UBND xã Núi Đèo đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.
Thị trường nhà đất ở quận Dương Kinh sau bao nhiêu năm “bất động” mặc dù cách trung tâm TP Hải Phòng không xa, đến nay cũng sôi động không kém khi xuất hiện thông tin trong tương lai sẽ có 1 “siêu dự án” rộng 220ha tại phường Anh Dũng cùng hàng loạt dự án lớn được hình thành tại chân cầu Rào 2. Kể cả đến các huyện ngoại thành như Tiên Lãng nằm cách xa trung tâm thành phố đến hơn 20km, nhưng khi có tin sẽ xây dựng sân bay tại đây thì giá đất cũng được… thổi lên cao ngất ngưởng.
Tại Quảng Ninh, trên địa bàn các địa phương: Cẩm Phả, Hạ Long, Quảng Yên, Uông Bí, Đông Triều... cũng đang diễn ra tình trạng tăng giá đất đột biến ở một số khu vực, đặc biệt là thành phố Hạ Long (Khu đô thị Cao Xanh - Hà Khánh A, B, C, Khu đô thị Hà Khánh giai đoạn I, II của Tập đoàn FLC; dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu trung tâm thương mại và dân cư xã Thống Nhất, huyện Hoành Bồ (nay là thành phố Hạ Long); dự án đầu tư xây dựng - kinh doanh hạ tầng Khu dân cư thôn Chợ tại xã Thống Nhất, thành phố Hạ Long do Công ty TNHH Diễn Loan làm chủ đầu tư).
Thậm chí có một số dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhưng thông tin trên các trang mạng điện tử tình trạng mua bán đã diễn ra sôi động.
Thực tế cho thấy, các khu vực có giá đất tăng nhanh cũng như các “cơn sốt đất” trong những năm qua đều ăn theo thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng dự án hạ tầng quan trọng như sân bay, cao tốc, hay các đô thị lớn… Thậm chí có những nơi giá đất được đẩy lên cao đến vài chục lần so với giá trị thực.
“Cơn sốt đất” cách đây không lâu ở huyện đảo Vân Đồn khi có thông tin trở thành đặc khu hay thị xã Quảng Yên khi có thông tin doanh nghiệp lớn vào đầu tư… Không quá khó để nhận thấy, có hiện tượng trên là do các đối tượng môi giới bất động sản đã mua đi, bán lại nhiều ô đất của các dự án trên đây để hoạt động “làm thị trường”; đây là hoạt động đầu cơ có tổ chức, có kịch bản đã được chuẩn bị kỹ lưỡng nhằm mục đích “thổi giá”, gây “sốt”, tạo “sóng ảo” về nhu cầu, nhằm đẩy giá lên cao.
Thực chất đây là các hoạt động mua đi, bán lại với nhau trong chính các nhóm môi giới đang thao túng gây rối thị trường, tạo các giao dịch “mồi” để dụ các khách hàng "nhẹ dạ cả tin" vào mua đất. Khi người dân đầu tư mua thông qua các giao dịch, sốt đất ảo sẽ tăng cao. Tình trạng này kéo theo một số hệ lụy cho xã hội, như gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án để phát triển kinh tế - xã hội tại các vùng lân cận của địa phương; gây mất an ninh trật tự, tín dụng đen...
| Nhiều địa phương đã cảnh báo đến người dân khi giá đất tăng cao đột biến. |
Dừng ngay huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai
Để kiềm chế ngăn ngừa tình trạng mua bán và nâng giá đất trên địa bàn, UBND tỉnh Quảng Ninh đã chi đạo các địa phương tập trung quán triệt phổ biến, tuyên truyền, công khai cho người dân về tình trạng pháp lý của các dự án đang triển khai trên địa bàn. Thông báo cho nhân dân biết các dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, chưa đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai.
UBND tỉnh Quảng Ninh cũng yêu cầu Chủ tịch UBND các địa phương có trách nhiệm chỉ đạo kiểm tra, kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương; chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND tỉnh và trước pháp luật nếu để phát sinh tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, giao, cho thuê, đấu thầu đất trái quy định, xây dựng nhà ở, công trình trái phép trên đất nông nghiệp…
Tăng cường kiểm tra xử lý nghiêm các vi phạm, nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép, mua, bán chuyển nhượng đất đai không đúng quy định, đặc biệt là việc chuyển nhượng đất trái phép cho người nước ngoài trên địa bàn; tiến hành rà soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân người nước ngoài trái quy định.
Trong thời gian tới, UBND tỉnh Quảng Ninh cũng yêu cầu Sở Xây dựng tiến hành kiểm tra, thanh tra các dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng trên địa bàn các địa phương trên để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật đối với các chủ đầu tư vi phạm quy định Luật Kinh doanh bất động sản; đồng thời yêu cầu dừng ngay việc huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với các dự án khi chưa đủ điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, UBND tỉnh Quảng Ninh yêu cầu Công an tỉnh chỉ đạo Công an các địa phương thường xuyên theo dõi nắm bắt thông tin của địa phương về tình hình an ninh trật tự, thu thập xác minh thông tin về việc tổ chức, cá nhân người nước ngoài nhận chuyển nhượng đất của các tổ chức, cá nhân người Việt Nam trái quy định, báo cáo tham mưu cho UBND tỉnh đề xuất biện pháp xử lý nghiêm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm; trường hợp cố ý làm trái thì xem xét đề xuất xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
|
Kiểm soát việc dùng “đòn bẩy tài chính” để chặn “sốt” giá đất Trước cơn “sốt” đất ảo lan rộng ra nhiều tỉnh, thành trên cả nước, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam đã khuyến cáo “Hãy đầu tư vào bất động sản (BĐS) trung và dài hạn, không nên nhìn ngắn hạn rất nguy hiểm. Thực tế đã chứng minh đầu tư vào bất kỳ phân khúc nào của BĐS cũng đều rất tốt trong dài hạn". Ông Quang phân tích, hiện nay ở Việt Nam số lượng người là triệu phú đô la dựa trên con số công khai có hơn 12.000 người và 90% số này đều trực tiếp hoặc gián tiếp kinh doanh BĐS. Đây là những con số lý giải vì sao người có tiền và người đầu cơ vẫn thích bỏ tiền mua nhà, đất. Cùng quan điểm với ông Quang, các chuyên gia khác cũng cho rằng tiền gửi tiết kiệm lãi suất quá thấp là lý do chủ yếu khiến đầu tư BĐS được nhiều người chọn là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả nhất theo thời gian. Về nguyên nhân dẫn đến các cơn “sốt” ảo giá đất lan rộng gần đây, các chuyên gia đều cho rằng, tỷ lệ lợi nhuận nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào thời điểm đầu tư. Trước thực trạng “sốt” giá đất chủ yếu do người đầu cơ mua đi bán lại chứ ít có người đến mua để ở, TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế nhìn nhận, BĐS luôn là kênh đầu tư giàu tiềm năng. Nhưng “Dù là đầu tư vào nhà, đất dưới hình thức nào cũng đều phải tuân thủ 4 nguyên tắc là đầu tư theo hướng trung và dài hạn, chứ lướt sóng hay đầu cơ ở thời điểm nào cũng là rất khó; không đầu tư theo phong trào; không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều và đa dạng hóa các kênh đầu tư”, TS Cấn Văn Lực lưu ý với người đầu tư. Nhìn nhận về tình trạng sốt giá đất ảo, ông Matthew Powell, quản lý cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng, sốt đất liên quan chặt chẽ với việc tiếp cận vốn vay dễ dàng. Nhất là với các khoản tín dụng khuyến khích nhiều người vay vốn và đầu tư vào các loại hình BĐS như hiện nay. Hệ quả dễ nhận thấy từ hoạt động vay tín dụng thiếu kiểm soát là các hoạt động đầu tư không được nghiên cứu, tham khảo đầy đủ và đầu tư lướt sóng, do đó rất cần sự tỉnh táo của các nhà đầu tư khi quyết định chạy theo những nơi đang “sốt” giá đất. Đ.Thắng |