Thị trường bất động sản sàng lọc “tay chơi”

• Dự án sinh ra từ cổ phần hóa: Xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản
• Thị trường bất động sản 2018: Hướng đến người có nhu cầu mua nhà ở thực
• Thị trường bất động sản năm 2018 có nhiều tiềm năng phát triển

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây cũng là cơ hội để thị trường bất động sản minh bạch hơn, loại bỏ các chủ đầu tư kém uy tín.  PV đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam xung quanh vấn đề này.

PV: Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản hiện nay?

Ông Nguyễn Trần Nam: Thời gian để bán hết một dự án bất động sản trung bình là 23 tháng, các dự án nhà giá rẻ là 6 tháng. Đây là con số mà rất nhiều nước phải mong muốn. Qua đó có thể thấy Việt Nam là nước có mức tiêu thụ khá tốt. Nhu cầu của người dân, khả năng thanh toán của người dân, tầng lớp trung lưu tăng lên.

Thứ hai, các doanh nghiệp trước khi xây đã nghiên cứu thị trường kỹ càng, căn hộ bao nhiêu là vừa. Trước đây làm hạng sang, diện tích từ 100 đến 200m2, rất khó bán. Bây giờ diện tích loanh quanh khoảng 70-80 m2, kể cả các dự án sang trọng giá bán 40-60-80 triệu đồng/m². Thế nên lượng hàng bán ra vẫn tốt. Thị trường chung vẫn đi lên, giao dịch, giá cả ổn định. Nhà bán ra có người ở, đó là sự phát triển bền vững, ổn định.

PV: Thị trường vẫn đang có sự vận hành ổn định như thế, liệu những lo lắng về khó khăn sắp tới phải chăng là thừa. Ông nghĩ thế nào?

Ông Nguyễn Trần Nam: Bắt đầu từ năm 2017, Chính phủ có động thái “rà phanh”. Thay vì “đạp phanh” thì mình “rà phanh”. Thị trường bất động sản phát triển cũng kéo theo rất nhiều lĩnh vực đi lên, tuy nhiên chúng ta cũng lo sợ ảnh hưởng của nó trong vấn đề ngòi nổ dẫn đến nóng lạnh, bong bóng. Tất nhiên nói đến bong bóng cũng vẫn chỉ là cảm tính. Trong ngắn hạn không thể có bong bóng được nhưng mình vẫn đề phòng, thể hiện ở chỗ Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước giảm dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, vì thị trường này chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng.

PV: Ông có thể phân tích kỹ hơn về góc độ này?

Ông Nguyễn Trần Nam: Tại sao tôi nói “rà phanh” chứ không phải “đạp phanh” bởi từ đầu năm 2017 Ngân hàng Nhà nước dự thảo Thông tư 16 giảm dòng tín dụng vào thị trường bất động sản bằng hai quy định mới là: một là giảm tỷ lệ phần trăm sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Trước đây là 60%, giờ phải giảm về 40%. Thứ hai tăng tỷ lệ dự trữ an toàn cho vay bất động sản từ 150% lên 250%. Có nghĩa bạn cho vay 1 đồng bất động sản bạn phải để ra ngoài dự trữ là 2,5 đồng không được sờ đến. Tiền ấy để dự trữ. Sau đó Hiệp hội bất động sản Việt Nam có ý kiến, Chính phủ cũng họp và điều chỉnh cho thời gian lùi lại 2 năm, chứ không giảm ngay tức khắc, như thế tỷ lệ an toàn cũng được tăng dần. Vẫn giảm nhưng giảm một cách êm ái, các doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị, có thêm thời gian để huy động các nguồn vốn khác.

PV: Siết tín dụng, thị trường sẽ giảm, quan điểm cá nhân ông cho rằng việc này có lợi hay hại?

Ông Nguyễn Trần Nam: Thị trường giảm, nhưng giảm ở mức có thể yên tâm là không thiếu hàng. Cái giảm ở đây theo tôi là để lập lại trật tự. Thị trường sẽ điều chỉnh để số “tay chơi” ít đi. Anh nào yếu, kém năng lực, tên tuổi không tốt, dự án không tốt thì ngân hàng sẽ sàng lọc ít đi. Như thế thì chỉ còn lại những nhà phát triển bất động sản lớn, có uy tín. Các dự án có tính khả thi cao vẫn được phát triển và như thế là trên thị trường sẽ chỉ còn những người chuyên nghiệp thay vì những anh tay chơi nghiệp dư, lơ mơ.

PV: Ngoài việc siết tín dụng bất động sản của ngân hàng, ông có cho rằng còn lý do khác sẽ tác động khiến thị trường đi xuống thời gian tới?

Ông Nguyễn Trần Nam: Có một thực tế là chúng ta đang đẩy mạnh công tác chống tham nhũng. Vấn đề này nói gì thì nói cũng có ảnh hưởng. Cái lợi là xã hội sẽ trong sạch, khuynh hướng tham nhũng cũng bị ngăn chặn, đẩy lùi. 

Hiện nay tất cả các thành phố lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Phú Quốc- Kiên Giang, Quảng Ninh, Bình Định đều đang bị thanh tra kiểm tra. Cho nên bộ máy chính quyền cũng thận trọng hơn, phê duyệt cũng cẩn thận hơn, thời gian kéo dài hơn. Như thế số dự án qua được các cánh cửa kiểm duyệt đi vào triển khai cũng ít đi rất nhiều. 

Một mặt các doanh nghiệp chạy về các tỉnh lẻ như: Yên Bái, Hưng Yên, Hải Dương, Phú Yên, Bình Thuận. Nhìn chung số dự án ở các thành phố lớn cũng bị giảm đi là do tác động bên cạnh tín dụng, còn là việc siết lại các quy trình thủ tục. Tuy nhiên vẫn phải khẳng định hàng hóa ít đi nhưng không đến mức thiếu hàng. Ai muốn mua vẫn có.

PV: Theo ông, việc siết tín dụng bất động sản, siết lại quy trình thủ tục như vừa đánh giá sẽ ảnh hưởng thế nào đến các lĩnh vực khác?

Ông Nguyễn Trần Nam: Bức tranh chung của thị trường bất động sản là như vậy. Kéo theo đó thị trường tiêu thụ vật liệu sắp tới sẽ rất khó khăn dù nguồn cung rất lớn. Do đó các doanh nghiệp sản xuất vật liệu thời gian sắp tới phải đẩy mạnh xuất khẩu, đẩy mạnh công tác marketing để bán hàng.

Xin cảm ơn ông!