Tranh chấp ở các chung cư: Những cuộc “nội chiến” chưa có hồi kết

• Đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ ở TP Hồ Chí Minh
• Chủ đầu tư thất hứa, khách hàng dài cổ chờ nhận nhà chung cư10
• Tranh chấp ở chung cư Hồ Gươm (Hà Nội)7
• Cư dân bất bình vì chủ đầu tư phớt lờ giao phí bảo trì chung cư
• Chủ đầu tư phớt lờ trích đất xây nhà ở xã hội

Cuộc chiến dai dẳng

Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân tại dự án Hồ Gươm Plaza (phường Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Nội) đã phát sinh từ vài năm nay. Tại Hà Nội, chưa có dự án nào mà căng thẳng giữa chủ đầu tư và cư dân lại quyết liệt và kéo dài đến như vậy. Sau một thời gian không thể thỏa thuận về phí dịch vụ, phí bảo trì, từ năm 2015, tranh chấp căng thẳng tại dự án này đã nổ ra. 

Cuối năm 2015, UBND phường Mộ Lao, quận Hà Đông đã chủ trì cuộc gặp 4 bên chủ đầu tư, Ban quản trị, chính quyền địa phương, đơn vị quản lý tòa nhà và một số đơn vị liên quan để “hạ nhiệt” và giải quyết triệt để vấn đề. 

Giữa năm 2016, sau nhiều cuộc họp, Ban quản trị tại khu nhà này cũng được thành lập. Thế nhưng, từ đó đến nay, những tranh chấp tại Hồ Gươm Plaza vẫn âm ỉ chỉ chờ cơ hội để bùng phát trở lại. Những ngày qua, căng thẳng tại dự án này đã lên tới đỉnh điểm khi hàng trăm cư dân đã bất chấp mưa gió để căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư cả ngày lẫn đêm. 

Theo chị Thanh Hương (một cư dân tại dự án này) thì tranh chấp leo thang những ngày qua hầu như đều là những vấn đề không mới liên quan đến sở hữu chung riêng và phí dịch vụ. 

"Chúng tôi chỉ yêu cầu chủ đầu tư bàn giao toàn bộ hồ sơ pháp lý thi công, thiết kế, bàn giao dự án cho Ban quản trị tòa nhà để chứng minh phần hầm thuộc sở hữu của họ. Nhưng họ không cung cấp được. Trong khi đó, họ vẫn tự ý thuê đơn vị vào trông giữ xe, tăng giá trông giữ xe trong hầm. Rồi "bỏ ngoài tai" trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì...", chị Thanh Hương cho biết. 

Tối 20-3, có mặt tại hiện trường, theo quan sát của PV, do chủ đầu tư từ chối trông giữ xe của cư dân dưới tầng hầm, cư dân đã để xe ôtô tràn ra cả lòng đường để phản đối chủ đầu tư. Cư dân ở dự án này cho biết, sẽ tiếp tục tổ chức phản đối chủ đầu tư sang tận tháng 4 nếu tranh chấp không được giải quyết.

Mặc dù mới đang trong giai đoạn bàn giao nhà, thế nhưng dự án căn hộ Kim Văn Kim Lũ do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư cũng đang có dấu hiệu bùng phát tranh chấp. Nhận bàn giao nhà, nhiều khách hàng tại dự án này lại không hài lòng và không muốn chuyển về. 

Theo phản ánh của một nhóm khách hàng mua căn hộ tại tòa C, dự án Kim Văn Kim Lũ thì chủ đầu tư bàn giao sản phẩm căn hộ lỗi và thiếu hoàn thiện. 

“Dự án còn chưa hoàn thiện, nhiều hạng mục vẫn còn đang thi công dở dang và không thể ở được nếu chuyển về sinh sống, nhưng doanh nghiệp vẫn cố tiến hành bàn giao căn hộ cho đúng tiến độ. Về đây sinh sống, nếu có chuyện gì xảy ra với gia đình chúng tôi thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm”, một khách hàng mua nhà ở đây bức xúc cho biết.

Tranh chấp ngày càng phức tạp

Theo luật sư Trần Quang Khải, Giám đốc Công ty Luật TNHH Gia Phú thì càng ngày các tranh chấp này càng diễn biến phức tạp, gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, chủ đầu tư, cũng như sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung và thị trường chung cư nói riêng. 

Phổ biến nhất trong các tranh chấp chung cư là tranh chấp ở phần sở hữu diện tích chung. Việc phân định sở hữu chung riêng mặc dù đã được quy định khá rõ trong Luật Nhà ở nhưng lại phát sinh nhiều tranh chấp nhất. Một loại tranh chấp cũng phổ biến và đa dạng không kém đó là tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ chung cư. 

Bên cạnh đó, còn có các tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, bầu ban quản trị, đến tranh chấp về các dịch vụ cung cấp độc quyền như gas, điện, nước, Internet… 

“Chủ đầu tư luôn áp đặt các điều khoản trong hợp đồng, nên đã nảy sinh các tranh chấp. Hiện tại, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư. Trong khi đó, văn bản quá nhiều, lại vừa thừa, vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn khi áp dụng giải quyết các tranh chấp”, luật sư Trần Quang Khải nhận định. 

Theo luật sư Trần Quang Khải thì cần sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh tất cả các quan hệ liên quan đến nhà chung cư. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư.

Là người từng tham gia giải quyết nhiều vụ việc liên quan đến tranh chấp ở chung cư, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng cho rằng, dù tranh chấp ngày càng gia tăng về quy mô, nhưng có vẻ như các quy định pháp lý về xử lý tranh chấp chung cư lại chưa theo kịp. Thực tế, dù nghị định, thông tư và các văn bản pháp quy về quản lý chung cư đều đã có đầy đủ, nhưng lại không rõ ràng về chế tài và khung pháp lý xử lý tranh chấp chung cư, dẫn đến kết quả là tranh chấp chung cư cứ thế bùng phát. 

“Để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan. Một điều không kém phần quan trọng là người mua nhà cần lưu ý về một số nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng, ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà… Bên cạnh đó, cần xác định rõ ràng những khoản chi phí ban đầu khi mua nhà mà người dân cần phải trả để tránh tranh chấp về sau”, luật sư Nguyễn Thanh Hà đưa ra lời khuyên.