Tranh chấp phí bảo trì chung cư: Đề xuất sửa luật để gỡ vướng

• Thiếu chế tài xử lý chủ đầu tư trong các vụ “tranh chấp phí bảo trì chung cư”
• Vẫn nóng tranh chấp phí bảo trì chung cư2

Với khoản thu 2% phí bảo trì này, tùy vào quy mô mỗi dự án chung cư mà giá trị có thể lên đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Cư dân tố chủ đầu tư chây ì không bàn giao khoản kinh phí này về cho đại diện cư dân quản lý theo quy định, thậm chí gần đây còn có hiện tượng cư dân tố BQT tòa nhà chi tiêu không minh bạch để xà xẻo vào khoản phí này.

Ai cũng muốn “ôm” phí

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 3.000 nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tranh chấp giữa cư dân các tòa nhà và chủ đầu tư đã bùng phát nhiều năm nay, và một trong những điểm nóng chính là tranh chấp về khoản phí bảo trì. 

Cụ thể, tại Hà Nội có 507 tòa chung cư thương mại vẫn chưa bàn giao phí bảo trì cho cư dân dù đã đưa vào sử dụng nhiều năm. Tranh chấp liên quan đến phí bảo trì chung cư xảy ra tại 108 dự án, chiếm 36% các vụ tranh chấp tại các chung cư. Còn tại TP Hồ Chí Minh con số này cũng không nhỏ và tranh chấp gay gắt vẫn thường xuyên xảy ra.

Nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến khoản phí này chủ yếu là do phía chủ đầu tư cố tình chây ì không bàn giao theo quy định. Đơn cử như trường hợp các chủ đầu tư vừa bị Sở Xây dựng Hà Nội nêu tên vì chây ì không bàn giao phí bảo trì. 

Trong đó có những dự án như Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư). Dự án này được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014, theo tính toán khoản phí bảo trì của dự án này lên tới hơn 30 tỷ đồng. Suốt một thời gian dài, bị chủ đầu tư chiếm dụng, cư dân liên tục căng băng rôn, khẩu hiệu đòi quyền lợi, đến nay chủ đầu tư cũng mới chỉ bàn giao một phần rất nhỏ khoảng 2,4 tỷ đồng. 

Các chủ đầu tư khác cũng được Sở Xây dựng Hà Nội nhắc đến vì “chây ì” không trả phí bảo trì cho ban quản trị, như: Công ty Cổ phần May Thăng Long, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư số 250 Minh Khai (phường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng); Công ty Sản xuất thương mại BMM, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư BMM (phường Phúc La, quận Hà Đông); Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex, chủ đầu tư chung cư nhà B Xuân Đỉnh (phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm).

Ngoài nguyên nhân chủ đầu tư cố tình chây ì còn có tình trạng cư dân tố chính BQT do mình bầu ra nhập nhèm trong việc chi tiêu khoản phí này như trường hợp cư dân chung cư cao cấp Sông Hồng Park View (Đống Đa)  cho rằng, việc sử dụng quỹ bảo trì của ban quản trị nơi đây còn nhiều khuất tất, nên họ đã đấu tranh suốt nhiều năm nay. 

Có thời điểm, Trưởng ban quản trị - người đứng tên chủ tài khoản quỹ bảo trì trị giá 20 tỷ đồng đã không có mặt tại nhà riêng trong nhiều ngày và điện thoại không liên lạc được nên cư dân đã gửi đơn trình báo đến cơ quan Công an. 

Hay như trường hợp tại một dự án của Tổng Công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư tại Việt Hưng (Hà Nội), sau khi bàn giao quỹ bảo trì, Trưởng Ban quản trị tiêu hơn một tỷ đồng trong quỹ bảo trì nhưng không có giấy tờ, chứng từ. Và hiện cư dân này đã bán nhà và chuyển đi nơi khác sinh sống, chủ đầu tư đã báo Công an nhưng 2 năm nay vẫn chưa giải quyết xong.

Sửa luật để hạn chế tranh chấp        

Mới đây Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đưa ra đề xuất bỏ khoản phí bảo trì 2% để hạn chế những tranh chấp như thời gian vừa qua, luật sư Bùi Sinh Quyền, Văn phòng Luật sư Phúc Thọ (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, phí bảo trì là một phần rất quan trọng của mỗi tòa nhà chung cư. Nếu không quản được lại đề xuất bỏ thì không đúng, quan trọng là phải quản thế nào cho đúng. 

“Các chủ đầu tư phải có trách nhiệm bàn giao cho cư dân và phải có sự  giám sát của cơ quan nhà nước. Các quy định của pháp luật đã đầy đủ, do vậy vấn đề chính là các bên liên quan có thực hiện đúng hay không. Đơn cử như, luật quy định không bàn giao thì phải tổ chức cưỡng chế. Nhưng trên thực tế, chưa có trường hợp nào bị cưỡng chế”, luật sư Bùi Sinh Quyền nhìn nhận. 

Luật sư Bùi Sinh Quyền phân tích, việc chủ đầu tư cố tình chây ì, không chuyển giao khoản phí bảo trì cho đại diện người sở hữu căn hộ không chỉ đơn thuần là hành vi vi phạm hành chính, mà thậm chí có dấu hiệu phạm tội hình sự. Không ít chủ đầu tư đã thu nhưng sau đó không chuyển giao với lý do là đang “khó khăn”. 

Như vậy, rõ ràng chủ đầu tư đã cố tình chiếm dụng, hoặc sử dụng khoản tiền này một cách bất hợp pháp. Hành vi này có đủ các yếu tố cấu thành các tội danh như “chiếm giữ trái phép tài sản”, hay “sử dụng trái phép tài sản” quy định tại Bộ luật Hình sự hiện hành.

Theo luật sư Nguyễn An, Giám đốc Công ty Luật Cộng Đồng thì để hạn chế tranh chấp hiện nay cần phải có sự điều chỉnh về luật. Luật sư Nguyễn An giải thích, theo Điều 108 và Điều 109 Luật Nhà ở 2014 thì người mua nhà đóng cho chủ đầu tư phí bảo trì 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà. Sau khi Ban Quản lý nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì, gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị. 

“Để hạn chế tranh chấp như hiện nay cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện Sở Xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà. Trước mắt cần sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng không giao khoản tiền này vào tay chủ đầu tư một cách lỏng lẻo, dễ dãi và thậm chí là sơ hở như hiện tại”, luật sư Nguyễn An nêu quan điểm. 

Luật sư Nguyễn An phân tích thêm, quy định người mua nhà phải đóng tiền ngay từ đầu khoản phí bảo trì là 2% giá trị căn nhà thì có phần máy móc và không thật sự hợp lý. Mức 2% là khá cao và cũng không có cơ sở nào để nói là đủ để bảo trì tòa nhà chung cư trong suốt quá trình tồn tại, vận hành. Thực tế chi phí bảo trì có thể sẽ cao hơn, người sử dụng sẽ phải đóng góp nhiều lần về sau, nên lần đầu có thể đóng ở mức nhẹ hơn, rồi sau đó dân cư sẽ tự bàn bạc và quyết định cho các lần đóng góp tiếp theo trong các cuộc họp nhà chung cư.