Tranh chấp sở hữu chung, riêng ở các khu nhà chung cư: Cần có lời giải hữu hiệu

Tuy vậy, ở rất nhiều dự án đã đi vào hoạt động, mâu thuẫn liên quan đến sở hữu chung, riêng, trong khi vẫn chưa có lời giải với dự thảo này nguy cơ tranh chấp lại dễ dàng bùng phát…

10 năm không rõ chung, riêng

Khu đô thị Mỹ Đình II có 11 tòa nhà chung cư, 6 tổ dân phố với 1.058 hộ dân đã đi vào sử dụng từ năm 2004. Thế nhưng, từ đó đến nay, cư dân vẫn lờ mờ không biết rõ quyền sở hữu một số diện tích, như: tầng 1, khu vực để xe là của ai và mình có được hưởng quyền lợi hay không?

Dẫn chúng tôi đi xem một vòng một số đơn nguyên khu nhà CT3, CT5, Khu đô thị Mỹ Đình II, ông Phạm Duy Thái, Phó ban quản trị khu cụm nhà CT3 và CT5 bức xúc cho biết, hiện toàn các tòa nhà ở đây vẫn đang do một xí nghiệp của Tổng Công ty HUD (chủ đầu tư) quản lý vận hành. Dưới chân đơn nguyên 3 tòa nhà CT5 là hàng loạt ki ốt, cửa hàng được chủ đầu tư ngăn ô của tầng một cho thuê. Bên cạnh các ki ốt kinh doanh hàng tạp hóa là hàng loạt cửa hàng, quán ăn, quán bia… nhộn nhịp người ra vào.

“Ở đây, các ki ốt bán hàng tràn lan. Có quán bia thậm chí bán hàng tới tận 11, 12 giờ đêm. Khách khứa ra vào hò dô ầm ĩ làm ảnh hưởng rất nhiều đến cuộc sống khiến bà con rất bức xúc. Không chỉ vậy, các cửa hàng ăn uống này còn xả nước thải bừa bãi ra sân sướng gây ô nhiễm môi trường. Bao năm qua, người dân chúng tôi có được hưởng chút quyền lợi từ việc cho thuê này đâu mà tại sao chúng tôi lại đang phải gánh chịu hậu quả”, ông Thái nói.

Người dân Khu đô thị Mỹ Đình II đang bức xúc với chủ đầu tư về sở hữu tầng 1 và chỗ để xe.

Ông Phạm Duy Thái cho biết, từ tháng 3/2014, Ban quản trị cụm nhà này mới chính thức đi vào hoạt động tuy vậy vẫn chỉ là “hữu danh vô thực”. Đại diện các hộ dân đã rất nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ nhưng chủ đầu tư rất chây ỳ. Vào ở đã 10 năm nay nhưng người dân đến giờ vẫn không biết các khu nhà này có quỹ bảo trì hay không, hỏi chủ đầu tư thì chỉ nhận được câu trả lời là không. Toàn bộ diện tích sinh hoạt cộng đồng theo quy định là 0,8m²/1 căn hộ, hoặc tối thiểu phải là 36m²/1 khu nhà, nhưng thực tế ở đây chẳng có tòa nhà nào có. Phần diện tích này đã bị chủ đầu tư chiếm dụng hết. Người dân có việc gì đều phải lục tục kéo nhau đi họp nhờ. Rồi sở hữu chung, riêng cũng không rõ ràng. Tầng 1 các tòa nhà hiện chẳng biết của ai, hiện chủ đầu tư đang cho thuê.

“Trong cuộc họp mới nhất có đại diện của chủ đầu tư, chúng tôi yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ mọi việc thì chủ đầu tư chỉ nói tầng một là của chủ đầu tư và không giải thích gì thêm. Chúng tôi đang yêu cầu phải làm rõ, nếu là sở hữu chung thì dân phải được hưởng phần lợi nhuận từ việc quản lý trông xe và cho thuê để đưa vào quỹ bảo trì của các tòa nhà”, ông Thái cho biết.

Xác định chung, riêng từ giá bán   

Câu chuyện liên quan đến việc tranh chấp sở hữu chung riêng, như: tầng hầm, chỗ để xe ôtô, hành lang… tại các dự án nhà chung cư đã tồn tại từ lâu. Hàng loạt vụ tranh chấp, kiện tụng giữa người dân và chủ đầu tư đã diễn ra và đang tồn tại nhưng đến nay vẫn chưa có lời giải. Tại hầu hết khu nhà chung cư hiện nay, phần tầng hầm, tầng kỹ thuật và khu vực để xe gần như là “đặc quyền” riêng của chủ đầu tư. Trong khi đó, việc các phần diện tích đó có thực sự là sở hữu riêng của chủ đầu tư hay là sở hữu chung của toàn bộ dân cư thì chỉ có chủ đầu tư… mới biết! Thế mới dẫn đến hàng loạt tranh chấp, kiện tụng như cư dân của chung cư Golden Westlake phải bỏ tiền tỷ ra để mua vài mét vuông chỗ để xe, hay như bức xúc của người dân ở Khu đô thị Mỹ Đình II. Ông Phạm Duy Thái, Phó ban quản trị cụm nhà CT3, CT5, Khu đô thị Mỹ Đình II cho biết, dân cư đang kiên quyết yêu cầu chủ đầu tư bàn giao toàn bộ hồ sơ tòa nhà cho Ban quản trị để từ đó xác định rõ các vấn đề liên quan đến sở hữu chung riêng

TS Phạm Sĩ Liêm, Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng cho rằng, mâu thuẫn rất lớn giữa chủ đầu tư và người dân đến nay vẫn chưa giải quyết được là việc sở hữu chung, riêng trong các tòa nhà chung cư. Cách giải quyết vấn đề, theo TS. Phạm Sĩ Liêm là chính quyền thành phố, mà ở đây có thể là Sở Tài chính, phải đến xem hạch toán của tòa nhà chung cư này xem chủ đầu tư đã đầu tư những phần nào và hết bao nhiêu tiền. Bởi vì chủ đầu tư không chỉ bỏ tiền ra để xây mỗi cái nhà, mà còn bỏ chi phí ra san ủi, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng đường xá… nhưng tất cả tiền đó đều phân bổ vào giá bán.

“Thế nhưng, lúc phân bổ, anh có phân bổ tầng hầm không. Chắc chắn anh sẽ phân bổ hết vào giá bán căn hộ, thế nhưng khi bán rồi, anh lại nhận tầng hầm là của anh là thế nào. Anh đã phân bổ đường sá, đất đai vào căn nhà rồi mà giờ anh lại bảo phần giữa hai căn nhà là của anh làm sao mà nghe được. Thế cho nên chính quyền phải thẩm tra, nếu anh đã phân bổ hết vào giá thành các căn hộ thì đó là quyền sở hữu chung của cư dân ở đó chứ. Thử đặt ra một câu hỏi, nếu chủ đầu tư phá sản, chủ nợ của chủ đầu tư đến tịch thu hết đất xung quanh các khu nhà, tịch thu hết hầm để xe liệu có chấp nhận được không. Thế cho nên người dân phải tự quản. Chủ đầu tư chỉ ở giai đoạn đầu tư còn quản lý không phải trách nhiệm của anh. Nhất thiết phải làm rõ vấn đề này”, TS Phạm Sĩ Liêm đề xuất