Trò lừa trong các dự án BĐS lớn

Các vụ án lừa đảo liên quan dự án bất động sản (nhà đất, chung cư) tại Hà Nội và một số tỉnh, thành phố khiến khách hàng thực sự lo ngại khi tính toán bỏ số tiền lớn vào lĩnh vực vốn được coi là siêu lợi nhuận. Thiếu tướng Trần Trọng Lượng, Phó Thủ trưởng Cơ quan CSĐT Bộ Công an, người chỉ đạo phá nhiều vụ án siêu lừa bất động sản trao đổi với phóng viên Báo CAND.

Theo Thiếu tướng Trần Trọng Lượng, trước nhu cầu cấp thiết về nhà ở và vấn đề sinh lợi, các nhà đầu tư luôn tìm mọi cách để xin được cấp phép làm dự án, xây dựng nhà ở, trong đó có trường hợp thiếu vốn, thiếu năng lực đầu tư. Sự quản lý của các cơ quan chức năng, nhất là giám sát lỏng lẻo việc thực hiện đầu tư các dự án bất động sản ở Hà Nội tạo kẽ hở để các đối tượng đầu tư cơ hội vi phạm pháp luật, lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Cơ quan CSĐT Bộ Công an và Công an các đơn vị, địa phương đã tiến hành điều tra làm rõ một số vụ án điển hình như: vụ Tạ Tất Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đài Việt cùng đồng bọn làm giả tài liệu, quyết định của UBND TP Hà Nội về dự án khu đô thị mới Dương Nội để chiếm đoạt của các nhà đầu tư trên 10 tỷ đồng; vụ lừa đảo chiếm đoạt hàng trăm tỷ đồng của các nhà đầu tư xảy ra tại Công ty cổ phần Xây dựng và dịch vụ 1/5 có liên quan đến mua dự án đất thuộc khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5…

Cũng thông qua việc điều tra vụ án, CQĐT nhận thấy các bị hại chủ yếu là những người đầu tư đất, nhà ở để kinh doanh tiếp, còn việc mua bán dùng vào mục đích sử dụng để ở chiếm số lượng ít.

Thông qua hoạt động điều tra cho thấy hầu hết các đối tượng trong các vụ án là những người có hiểu biết nhất định. Để thực hiện hành vi phạm tội, chúng tìm hiểu rất kỹ về thủ tục cấp phép, triển khai đầu tư các dự án. Từ đó bàn bạc, câu kết hoặc sử dụng các "cò đất" để tiếp tay cho bọn chúng thực hiện hành vi lừa đảo.

Thủ đoạn tinh vi, liều lĩnh điển hình như: Tổ chức làm giả con dấu, tài liệu trong hồ sơ pháp lý của dự án đất, dùng các tài liệu giả này để tiếp cận với các bị hại, thuyết phục họ tin các đối tượng là chủ đầu tư thực sự của dự án, để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của họ. Chúng cũng có thể sử dụng các bản hợp đồng (ký với chủ đầu tư thực sự), tuy nhiên các hợp đồng này đã bị chủ đầu tư hủy bỏ hoặc không có hiệu lực, sau đó tự ý lập bản vẽ quy hoạch chi tiết sử dụng đất 1/500 dự án đất không thuộc quyền sử dụng của mình, tạo dựng ra các thông tin không có thật để lập ra các hợp đồng huy động vốn đầu tư với giá rất rẻ (thông thường chỉ bằng khoảng 2/3 so với giá thị trường) để tác động vào tâm lý hám lợi của người bị hại và thu tiền, chiếm đoạt của họ.

Một thủ đoạn nữa là sử dụng một mảnh đất nhưng lại bán thu tiền của nhiều người. Đại đa số, sau khi thu tiền xong các đối tượng đã dùng vào việc chi tiêu cá nhân hoặc sử dụng vào việc khác nên việc thu hồi, khắc phục hậu quả cho người bị hại là rất khó khăn.

Nhiều dự án có quy mô lớn thường xảy ra hành vi lợi dụng để lừa đảo vì: Đối với các dự án có quy mô lớn, thông thường thuộc các khu đô thị hiện đại, có vị trí địa lý đẹp, thuận tiện, thu hút sự quan tâm của người mua, nên rất dễ bị các đối tượng lừa đảo. "Cò đất" tác động vào tâm lý hám lợi để lợi dụng lừa đảo chiếm đoạt tài sản của các nhà đầu tư. Thông qua việc điều tra, hướng dẫn điều tra các vụ án, chúng tôi thấy: trừ các vụ án sử dụng đồng bộ các biện pháp nghiệp vụ để bắt quả tang, chứng cứ rõ ràng, việc tiến hành khởi tố điều tra được tiến hành nhanh chóng, thuận tiện và triệt để.

Còn lại, trong các vụ khác, nếu chỉ tiến hành điều tra, xác minh đơn thuần thì việc thu thập đánh giá chứng cứ ban đầu để khởi tố vụ án, khởi tố bị can rất khó khăn. Thậm chí nếu không thu thập được kịp thời, các đối tượng dùng nhiều thủ đoạn khác nhau để tác động, tiêu hủy chứng cứ về hình sự, dẫn dắt theo hướng giải quyết một vụ án dân sự. Đây cũng là một nguyên nhân chính dẫn đến việc giải quyết vụ án kéo dài, liên quan đến nhiều nạn nhân.

CQĐT thụ lý một vụ lừa đảo bất động sản tại TP HCM.

Theo quy định tại Quyết định số 153/2006/QĐ-UBND và được sửa đổi bổ sung theo Quyết định số 26/2006/QĐ-UBND ngày 21/6/2010 của UBND TP Hà Nội ban hành quy định tạm thời về việc quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội thì trách nhiệm, nghĩa vụ gồm: chủ đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên môi trường và Nhà đất, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Giao thông công chính, Sở Tài chính, UBND các quận, huyện, Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố. Điều 25 quy định "Mọi hoạt động làm trái, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nội dung ban hành quy định này đều bị coi là vi phạm".

Chủ đầu tư, các sở, ban, ngành, UBND các quận, huyện, đơn vị liên quan dự án phải chịu trách nhiệm theo thẩm quyền được giao, trong đó chủ đầu tư dự án phải chịu trách nhiệm chính về mọi hành vi vi phạm trong dự án.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, quy định của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án, khu nhà ở và quy định của UBND TP Hà Nội nêu rất rõ ràng về việc công khai trong quá trình xây dựng triển khai thực hiện dự án. Song vấn đề chính còn phụ thuộc vào việc triển khai của các sở, ban, ngành và chính quyền địa phương sở tại. Nếu trong trường hợp quá trình thực thi nhiệm vụ họ không thông báo rõ ràng, minh bạch hoặc không thông báo kịp thời các dự án thì sẽ là cơ hội để các đối tương thực hiện việc giao dịch bất minh và tạo điều kiện cho bọn tội phạm thực hiện việc lừa đảo, trục lợi.

Theo tôi đối với khách hàng, để đảm bảo quyền lợi cho chính mình, tránh bị các đối tượng lợi dụng lừa đảo thì cách tối ưu nhất phải tìm hiểu cặn kẽ về dự án, chủ đầu tư, quy trình thực hiện trước khi quyết định mua bán. Đồng thời đối với chính quyền sở tại phải tích cực thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin, niêm yết công khai tiến độ thực hiện dự án. Nếu có vấn đề bất minh thì phải kiến nghị, tố giác đến cơ quan Công an, cơ quan đơn vị quản lý để có biện pháp phòng ngừa, xử lý kịp thời.

Hầu như các vụ án đang tiến hành điều tra đều không gặp nhiều khó khăn nhiều về chứng cứ. Tuy nhiên, vấn đề nổi cộm vẫn là khi thực hiện việc lừa đảo, thu tiền, các đối tượng thường sử dụng vào việc chi tiêu cá nhân hoặc sử dụng vào việc khác hoặc chưa làm rõ lý do được. Việc thu hồi tài sản bị chiếm đoạt để khắc phục hậu quả cho bị hại là vấn đề khó khăn.

Vấn đề áp dụng BLHS cho thấy, nếu như trong trường hợp đối tượng phạm tội chủ động tạo dựng thông tin gian dối để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bị hại thì việc chứng minh tội phạm theo Điều 139 BLHS (tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản) là rõ ràng. Song, trong thực tế có những vụ việc ban đầu đối tượng thực hiện việc thu tiền của bị hại là có cơ sở, sau đó mới thể hiện hành vi gian dối nhằm chiếm dụng (không trả) vốn của bị hại, thì việc củng cố chứng cứ xác định xử lý theo Điều 140 (tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản) hoặc tội danh khác là rất khó, mặc dù tài sản của họ có thể bị mất, kể cả trong việc giải quyết bằng vụ án dân sự cũng không thu hồi được