Vẫn khó mua khi giá nhà, đất giảm sâu

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh, đến nay thời gian giá bán căn hộ chìm trong thời kỳ đáy giảm giá đã kéo dài hàng năm trời. Chưa khi nào giá bán căn hộ rẻ như lúc này, giá mỗi mét vuông nhà chỉ còn bằng một tháng lương của người có thu nhập khá.

Cụ thể, các dự án ở quận ven như E - Home ở quận 9 diện tích 51m² rao giá bán 11,4 triệu đồng/m²; căn hộ Anh Tuấn diện tích 62m² ở Nhà Bè giá bán 11,6 triệu đồng/m²… Với giá này, một căn hộ chỉ còn 600 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng. Bán với giá này nhiều chủ dự án BĐS đều cho rằng đã chấp nhận lỗ; phương thức thanh toán cũng khá linh hoạt nhưng cũng không mấy người mua. Trong khi còn hàng triệu người dân, nhất là đối tượng nhập cư vào thành phố sinh sống, làm việc đang còn phải đi ở nhà thuê, thì thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh còn tồn đọng đến hơn 10 ngàn căn hộ. Hầu hết các dự án BĐS loại trung bình mới hoàn thiện gần đây đều gặp cảnh bán không ai mua hoặc còn trống người ở.

Rẻ vậy, song giá của một căn hộ dù ở vùng ven vẫn còn là khoảng cách xa vời với thu nhập của đại bộ phận người dân đang sinh sống và làm việc tại TP Hồ Chí Minh. Anh Đỗ Văn Tuấn ở trọ tại quận Thủ Đức nhẩm tính, làm cho doanh nghiệp nước ngoài nên thu nhập của 2 vợ chồng anh cũng được trên 25 triệu đồng/tháng, nhưng nuôi 2 con nhỏ nên dư không bao nhiêu. Giải pháp mua nhà trả góp cũng không ổn, vì chỉ cần vay 500 triệu đồng của gói vay 36 tháng, hằng tháng đã phải trả hơn 15 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Vì vậy, giờ dù giá nhà rẻ, thì vợ chồng anh Tuấn cũng chẳng thể hy vọng có thể mua được nhà.

Sàn giao dịch BĐS vắng khách xem nhà.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, chỉ số giá nhà trên thu nhập của người dân đô thị còn cao hơn gấp 25 lần. Trong khi đó, tính toán của Liên hợp quốc thì chỉ số hợp lý chỉ là 3-4 lần. Ngoài chuyện giá nhà phụ thuộc vào giá đất, giá vật liệu… để bán được nhà, ông Hà cho rằng, các chủ đầu tư cần đa dạng hóa cơ cấu căn hộ để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Bởi kết quả khảo sát trong tổng số 35.000 căn hộ đã hoàn thành từ năm 2011 trở về trước tại TP Hồ Chí Minh, chỉ có 25% căn hộ có giá bình dân, còn lại là căn hộ dạng cao cấp và loại khá. Với 12 ngàn căn hộ được rao bán từ đầu năm 2011 tại Hà Nội cũng có tới 40% là căn hộ cao cấp, tức giá bán ra trên 30 triệu/m².  

Lý giải tại sao giá bán nhà còn khá cao khi thực tế chi phí xây dựng chỉ chừng 6 - 7 triệu đồng/m²; trong khi các dự án xây dựng căn hộ ở vùng ven TP Hồ Chí Minh đều đã được thành phố giao đất từ cách đây vài năm, khi giá đất còn rẻ; các dự án căn hộ đều được cấp phép cao 12 - 18 tầng, tức cho diện tích sàn sử dụng lớn… Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, gánh nặng nhất đối với chủ dự án xây dựng căn hộ là phải trả tiền đất đến 2 lần. Để có đất làm dự án, chủ đầu tư phải thương lượng với người sử dụng đất để chuyển nhượng theo giá thị trường. Sau đó, chủ dự án tiếp tục phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% theo khung giá đất do thành phố quy định hằng năm.

Ông Châu khẳng định, khoản được gọi là “tiền sử dụng đất này” thu không dựa theo căn cứ pháp luật nào nên nhiều lần Hiệp hội BĐS thành phố đã kiến nghị bỏ, chuyển thành một sắc thuế sử dụng đất. Mà mức thu hợp lý nhất, theo ông Châu thì chỉ từ 10 - 15% trở lại. Một vấn đề khiến giá BĐS đội lên cao nữa là thực tế, chủ đầu tư phải thương lượng với chủ sử dụng đất với giá cao hơn giá đất quy định của thành phố nhiều, nhưng khi đưa vào khấu trừ để tính thuế, lại chỉ được tính bằng giá đất do thành phố quy định.

Nặng hơn nữa với chủ dự án BĐS những năm qua là khoản lãi vay cao trong khi vốn vay luôn chiếm từ 1/3 – 2/3 nguồn vốn đầu tư của các chủ dự án. Theo ông Lý Điền Sơn, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền, để triển khai được 8 dự án, đến cuối năm 2011, doanh nghiệp này đã phải vay ngân hàng tổng cộng 552 tỷ đồng. Với 7 dự án căn hộ, nền đất tại khu vực quận 7, Nhà Bè được cho là có lợi thế về vị trí, nhưng hàng tồn đọng vẫn lên tới trên 1,23 ngàn tỷ đồng, lãi ngân hàng “ăn” hết hơn 136 tỷ đồng. Chi phí lãi vay cao trong khi căn hộ tồn đọng không bán được tiếp tục đẩy giá căn hộ tăng cao.

Theo nhận định của TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch UB Giám sát tài chính quốc gia, chưa kể các khoản đầu tư công, đầu tư tư nhân, với chừng 300 ngàn tỷ đồng được các ngân hàng thương mại “bơm” ra nền kinh tế từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS sẽ dần phục hồi. Tuy nhiên, theo TS Nghĩa và nhiều chuyên gia kinh tế khác, giai đoạn thị trường trầm lắng kéo dài này cũng là dịp để tái cấu trúc các doanh nghiệp BĐS, buộc các chủ đầu tư phải tìm hướng đi bền vững theo cách đầu tư theo nhu cầu của thị trường; đầu tư bằng vốn thực lực