Vô tư bán biệt thự thu tiền tỷ dù chưa đủ cơ sở pháp lý

• Hàng trăm cảng, bến thủy nội địa hoạt động không phép do sự tắc trách

Theo trình bày của bà Thịnh, ngày 5-1-2018, Công ty Biển Ngọc - Hồ Tràm có ký hợp đồng bán cho bà căn biệt thự C33 trong khu nghỉ dưỡng nói trên với giá hơn 9,7 tỷ đồng. Hiện biệt thự mới xây dựng phần móng và bà Thịnh đã trả trước hơn 1,7 tỷ đồng.

“Lúc đầu thấy công ty trưng ra giấy phép xây dựng nên tôi ngỡ là đã hợp pháp nên chấp nhận mua. Sau này, nhiều người quen bảo coi chừng bị lừa vì biệt thự này không được cấp quyền sở hữu nên tôi mới tá hỏa. Với sự trợ giúp của luật sư, tôi đề nghị công ty cung cấp các loại giấy tờ pháp lý có liên quan nhưng nơi đây không hợp tác mà còn đuổi tôi ra khỏi văn phòng”, bà Thịnh bức xúc cho biết.

Theo luật sư Ngô Lê Quỳnh (Công ty Luật QAP), người trợ giúp pháp lý cho bà Thịnh, căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản thì 2 trong số điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai là phải có văn bản cho phép bán của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải có văn bản bảo lãnh của Ngân hàng thương mại đối với dự án nhưng dự án The Hamptons lại không có 2 điều kiện này.

Tuy nhiên, trong văn bản trả lời bà Thịnh đề ngày 6-2-2018, ông Nguyễn Hữu Trí, Giám đốc tài chính Công ty Biển Ngọc - Hồ Tràm cho rằng, dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng The Hamptons Hồ Tràm là bất động sản nghỉ dưỡng không phải nhà ở, do đó không cần có 2 điều kiện trên.

Trước đó bà Thịnh gửi đơn đến Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng với nội dung này thì được ông Võ Văn Dũng, Giám đốc Sở Xây dựng trả lời, Khu nghỉ dưỡng The Hamptons - Hồ Tràm là Khu du lịch nghỉ dưỡng, không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở nên việc công ty này mở bán, huy động vốn không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản! 

Để làm rõ nội dung theo đơn tố cáo của bà Thịnh, PV báo CAND đã nhiều lần liên hệ làm việc với ông Nguyễn Hữu Trí nhưng ông không đồng ý tiếp xúc. Làm việc với Sở Xây dựng Bà Rịa - Vũng Tàu, cán bộ phụ trách địa bàn huyện Xuyên Mộc thuộc Phòng Quy hoạch - Kiến trúc cho biết Khu du lịch nghỉ dưỡng The Hamptons - Hồ Tràm đã được UBND huyện Xuyên Mộc phê việc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Theo đó, khu nghỉ dưỡng này có tổng diện tích gần 17ha, bao gồm: đất xây dựng biệt thự chiếm 10,8%, đất khách sạn căn hộ-dịch vụ tiện ích 5,8%, đất cây xanh mặt nước 66,8%, đất giao thông bãi xe 13,7% và đất thể thao, giải trí 2,9%. Sở Xây dựng đã cấp phép xây dựng cho một số hạng mục này và hiện Công ty Biển Ngọc - Hồ Tràm đang triển khai xây dựng.

Vị cán bộ này nhấn mạnh: “Đây là đất du lịch nghỉ dưỡng nên không được bán như dự án kinh doanh nhà ở thông thường và cho đến thời điểm này, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng không có một văn bản nào cho phép Công ty Biển Ngọc - Hồ Tràm được phép bán biệt thự trong khu The Hamptons - Hồ Tràm”.

Như vậy bản chất của vấn đề đã được làm rõ và việc Công ty Biển Ngọc - Hồ Tràm bán biệt thự sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp vì theo quy định hiện hành họ sẽ không được cấp quyền sở hữu cho căn biệt mà mình bỏ ra số tiền lớn để mua.

Đặc biệt, trong hợp đồng mua bán mà công ty đưa ra, các điều khoản đều gây bất lợi cho người mua, riêng ở điều 6 về “Giấy chứng nhận quyền sở hữu” thì công ty gần như thoái thác hết trách nhiệm và đẩy người mua vào “cửa tử”.

Điều 6 viết: “Phụ thuộc vào quy định của pháp luật Việt Nam, công ty sẽ tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thay cho bên mua kể từ ngày bàn giao thực tế theo pháp luật Việt Nam với điều kiện là bên mua phải đồng ý ký và hoàn tất hoặc có được các văn bản giấy tờ cũng như thực hiện bất kỳ và tất cả các công việc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước để công ty tiến hành đăng bộ...”.

Qua đây có thể hiểu rằng, muốn có được giấy chủ quyền thì người mua phải làm tất cả các công việc mà đáng lẽ ra chủ đầu tư phải là người gánh vác. Và nếu như pháp luật không cho phép đăng bộ thì người mua đành phải chịu, còn công ty chẳng có trách nhiệm gì dù tiền đã đút hết vào túi!?

Tiếp đó, tại Điều 10 “Vi phạm của bên mua”, hợp đồng thể hiện: “Vào bất kỳ lúc nào sau khi ký kết hợp đồng này, bên mua sẽ giữ cho công ty (cùng với cán bộ, nhân viên, công chức của công ty) không chịu bất kỳ thiệt hại, kiện tụng, thủ tục tố tụng, yêu cầu thanh toán, đòi hỏi, nghĩa vụ pháp lý, phí tổn và chi phí mà công ty có thể phải chịu hoặc phải chi trả hoặc bị yêu cầu chi trả bởi bất kỳ cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức đối với bất kỳ vấn đề hoặc sự kiện nào…”.

Điều này cho thấy Công ty Biển Ngọc - Hồ Tràm là một “thượng đế” đúng nghĩa, còn người mua bị biến thành “nô lệ”, dù công ty có làm sai cũng không được lên tiếng hay kiện tùng gì? Rất tiếc là hiện nay nhiều người mua nhà, đất dạng này ít khi soi xét kỹ hợp đồng được soạn thảo bởi các “luật sư giỏi” với những kiểu “chơi chữ” nhằm có lợi tuyệt đối cho “thân chủ” của mình.

Tuy nhiên, luật pháp thì luôn công bằng và phân minh, không dung túng cho kẻ làm sai nhưng trước mắt những người muốn mua nhà, đất trong khu nghỉ dưỡng cần phải tỉnh táo hơn để tránh mắc “bẫy” tương tự.

Về tính pháp lý cho việc bán biệt thự trong khu nghỉ dưỡng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, Nhà nước vẫn chưa cho phép phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trong khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí nên chủ đầu tư dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất khoảng 50 năm (hoặc 70 năm).

Điều này là nhằm ngăn chặn hành vi kinh doanh bất động sản đội lốt sân golf, resort… Do vậy mà người mua cần thận trọng khi đầu tư vào tài sản mà mình không toàn quyền sở hữu, nhất là khi pháp lý chưa đủ công cụ để bảo vệ mình.

Mới đây, Hiệp hội bất động sản thành phố đề nghị bổ sung "khoản mới" vào điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là thêm loại hình "Căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), nhà phố, biệt thự trong khu du lịch nghỉ dưỡng" là loại bất động sản (có sẵn hoặc hình thành trong tương lai) được đưa vào kinh doanh, để phù hợp với tình hình thực tiễn phát triển sản phẩm mới là condotel. Đồng thời bổ sung quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua condotel.