Vướng mắc cải tạo chung cư cũ

• Khó hoàn thành mục tiêu xây mới chung cư cũ chỉ với một phương án tái định cư
• Tìm lối ra cho việc xây mới các chung cư cũ
• Khu chung cư cũ đặc biệt nguy hiểm đầu tiên được xây dựng lại

Đến thời điểm này, các quận, huyện của TP Hồ Chí Minh đã hoàn tất việc phân loại và kiểm định chất lượng đối với 474 chung cư cũ, trong đó xác định có 14 chung cư cấp D - cấp nguy hiểm; 115 chung cư cấp C - cấp hư hỏng nặng; 328 chung cư cấp B, còn lại số ít chung cư không cần thiết kiểm định do đang thực hiện di dời hoặc đã chuyển đổi mục đích sử dụng. 

Hiện cũng đã có gần 100 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tham gia các dự án xây dựng lại chung cư cũ cùng các dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư các hộ dân đang sống trên và ven các kênh rạch trên địa bàn. 

Việc có nhiều nhà đầu tư cùng quan tâm đến dự án cải tạo chung cư cũ tại thành phố là tín hiệu đáng mừng, tạo động lực để nhanh chóng di dời các hộ dân, dập bỏ chung cư hỏng nặng, nguy hiểm. 

Điều này càng hứa hẹn các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ được đẩy nhanh để đảm bảo mục tiêu thay thế 50% chung cư cũ trước năm 2020 của thành phố đã đặt ra.

Theo ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố, ngoài số khu chung cư cũ nằm ở khu vực trung tâm có quy mô vài ngàn hộ dân, diện tích lớn, vị trí thuận tiện có sức hút mạnh nhà đầu tư… thì nhiều chung cư lại nằm rải rác, xen cài trong các khu dân cư, diện tích đã nhỏ, kết nối giao thông hạn chế ở các quận ven đã tỏ ra kém thu hút đầu tư. 

Để tránh tình trạng nhà đầu tư đổ dồn vào làm các dự án chung cư cũ ở những vị trí dễ sinh lời; không chịu đầu tư vào các chung cư ở khu vực khai thác kém hiệu quả, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng được giao phối hợp cùng với các quận, huyện phân loại, xác định danh sách các chung cư cũ có lợi thế về vị trí; có khả năng sinh lợi cao khi đầu tư và các chung cư cũ không có lợi thế về vị trí để lồng ghép thành từng nhóm chung cư gồm cả 2 loại trên. 

Ông Thế Hòa, đại diện một nhà đầu tư cho biết, ngoài chuyện phải dành diện tích nhất định để thực hiện chỉnh trang đô thị khi thực hiện dự án, chi phí hỗ trợ tạm cư cho các hộ dân trong thời gian chờ bàn giao nhà của chủ đầu tư là rất lớn. Dân cư đông, nếu thành phố không tạo được sự đồng thuận để di dời dứt điểm các hộ dân trong khoảng thời gian nhất định, dự án chậm tiến độ, chi phí theo đó đội lên.      

Thông tin từ Hiệp hội BĐS TP cho thấy, chương trình cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên địa bàn liên quan đến việc tái định cư cho khoảng 35.000 hộ dân. Cùng thời gian thực hiện kế hoạch cải tạo chung cư cũ, chương trình di dời, tái định cư, chỉnh trang nhà ở trên và ven kênh rạch của thành phố cũng cần đến hơn 22.000 căn hộ, nền đất. 

Không chỉ những hộ dân nhận tiền tự đi mua nhà hoặc nhận căn hộ tái định cư ở địa bàn khác, mà ngay cả số hộ dân chấp nhận chờ đợi để tái định cư tại chỗ cũng cần có nhà để thuê ở trong một vài năm. Cộng với nhu cầu về nhà ở từ các đại dự án đang hình thành, những năm tới trên địa bàn cần số lượng căn hộ bình dân rất lớn để phục vụ 2 chương trình cải tạo nhà ở này. 

Trong khi đó hiện tỷ lệ căn hộ bình dân trong phân khúc nhà ở tại TP để phục vụ cho nhu cầu trên mới chỉ chiếm hơn 25%. Căn hộ bình dân thiếu, chủ dự án cải tạo chung cư cũ tìm đủ quỹ nhà tạm cư hoặc tái định cư ngay cho người phải di dời cũng là mối lo của nhà đầu tư trong quá trình tham gia các dự án xây dựng mới các chung cư cũ. 

Nhưng điều nghịch lý vẫn đang diễn ra là trong khi các hộ dân ở chung cư cũ vẫn ngày đêm nơm nớp lo chuyện chung cư sập đổ; nhà đầu tư vẫn phải dài cổ chờ quyết định được phép đầu tư, thì các cơ quan có trách nhiệm của thành phố vẫn cứ loay hoay cho việc tính toán phương án xây mới lại các chung cư cũ.