Xung quanh việc Bộ Xây dựng cho phép xây dựng căn hộ 25m2: Vẫn nhiều nghi ngại

• Khách hàng có thể gặp rủi ro khi mua căn hộ 25m2
• Đề án căn hộ 25m2: Đi ngược với mục tiêu phát triển đô thị?

Chính Bộ Xây dựng là cơ quan không cho phép xây dựng loại hình căn hộ này, thế nhưng cách đây ít ngày, Bộ Xây dựng lại có công văn đồng ý với đề xuất của một doanh nghiệp về việc xây căn hộ diện tích 25m2 cho đến khi cơ quan này ban hành quy chuẩn quốc gia về chung cư. Vấn đề này lại tiếp tục tạo ra nhiều luồng dư luận.

Cho phép vì thiếu quy chuẩn?

Trong công văn trả lời một doanh nghiệp về đề xuất liên quan đến căn hộ 25m2 ngày 26-4, Bộ Xây dựng đồng ý doanh nghiệp có thể xây dựng diện tích này cho đến khi Bộ Xây dựng quy chuẩn quốc gia về chung cư. 

Lý giải của Bộ Xây dựng cho rằng, Luật Xây dựng 2005 quy định nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều địa phương, doanh nghiệp đã gửi văn bản đến Bộ Xây dựng, đề nghị cho phép đầu tư nhà ở thương mại với diện tích 30-40m2. 

Và một trong những lý do để Bộ Xây dựng đồng ý với đề xuất này là, khi sửa đổi năm 2014, Luật Nhà ở đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Căn hộ chung cư phải có thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, có diện tích sàn theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. 

Bên cạnh đó, Bộ này cũng cho rằng, nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ (dưới 45m2) là rất lớn. Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2- 3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp. 

Một số công trình cũng đã được đầu tư xây dựng. Bộ Xây dựng cũng cho biết đang chuẩn bị ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong thời gian chờ ban hành, đối với căn hộ chung cư thương mại thì có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Tuy nhiên, lật lại vấn đề về căn hộ 25m2, một thời gian dài trước đây, chính Bộ Xây dựng không đồng tình cho phép phát triển loại hình căn hộ này. Do đó, có nhiều ý kiến cho rằng, việc cho phép làm căn hộ này là Bộ Xây dựng lúng túng và không có định hướng rõ ràng trong việc ban hành các quy chuẩn xây dựng nhà ở chung cư trong vai trò của cơ quan quản lý nhà nước. 

Bắt đầu bằng việc Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Sau đó, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 20/2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15-8-2016). 

Lần đầu tiên, căn hộ 25m2 được phép chấp thuận cho nhà ở xã hội. Cho phép là vậy, nhưng chính doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội cũng chỉ dám xây diện tích 35m2 tại một số nơi, như: Khu Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội), Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) vì nhu cầu người dân không cao.

Không quản lý tốt sẽ thành ổ chuột

Đề cập đến việc các khu căn hộ nhỏ này có thể biến thành những khu ổ chuột trong tương lai hay không, TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu ra bài học nhãn tiền là các khu chung cư cũ. Nhiều khu chung cư cũ diện tích cũng khoảng 25- 30 m2 hiện nay đang trở nên nhếch nhác, ổ chuột, nguyên nhân không phải do diện tích nhỏ mà là có quá nhiều người cùng ở trong một căn hộ. 

Căn hộ có 25m2 mà gia đình có đến 5, 6 người ở trong đó, tính ra diện tích sàn mỗi người chỉ có vài m2 thì đúng là ổ chuột. Theo TS Phạm Sỹ Liêm, nếu căn hộ 25m2 mà chỉ có ba người ở (bố, mẹ và con) thì đó là diện tích lý tưởng, phù hợp túi tiền trong điều kiện thu nhập của phần lớn người dân còn thấp. “Quan trọng là cách quản lý ra sao để không thành ổ chuột, còn nếu buông lỏng thì không phải 25m2 mà 30 hay 40m2 thì cũng thành ổ chuột”, TS Phạm Sỹ Liêm nói. 

Ở một khía cạnh khác, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, đây là cách làm manh mún, không đáp ứng được mục tiêu phát triển đô thị. Đô thị phát triển phải đảm bảo nhiều yếu tố, trong đó có cả nhà ở của người dân. Các khu đô thị, các dự án chung cư đã được phê duyệt đều nằm trong tổng thể quy hoạch phát triển bền vững về diện tích, mật độ dân cư, nếu cho phép xây căn hộ nhỏ, các doanh nghiệp sẽ “lao” vào làm, từ đó sẽ phá vỡ quy hoạch đô thị.

Trong khi đó, có ý kiến lại cho rằng, Bộ Xây dựng đồng ý xây dựng diện tích căn hộ 25m2 nhưng không khống chế giá sẽ vô hình trung làm lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh căn hộ thương mại giá cao. Ý kiến này cho rằng, cho phép làm căn hộ 25m2 không khác gì chia nhỏ căn hộ rồi lại tái diễn cảnh nhồi cao ốc vào nội đô, gây ách tắc giao thông, áp lực lên hạ tầng xã hội. 

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Chủ tịch HĐQT CENINVEST thì cần thiết phải tính tới hệ lụy quá tải về hạ tầng như chỗ đậu xe, dân tập trung quá đông từ đó ảnh hưởng tới tiện ích công cộng... “Câu chuyện để người dân có nhà là một câu chuyện khác, còn câu chuyện của thị trường BĐS là một câu chuyện hoàn toàn khác. Đã là thị trường thì nên để cho nó vận động theo đúng quy luật thị trường, cơ quan quản lý không nên can thiệp quá sâu”, ông Hưng nói.