Áp lực giá đang đè nặng người mua nhà

Ở nhiều địa phương khác, mức giá cũng đã tăng khá cao. Giá bất động sản tại nhiều phân khúc vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí thiết lập đỉnh mới đang là những thách thức hiện hữu, đặc biệt là đối với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ tại các đô thị lớn, gây áp lực lớn cho người dân có nhu cầu ở thực.

Thiết lập mặt bằng mới

Theo Bộ Xây dựng, dù các chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và Bộ Xây dựng đã giúp giá bất động sản ổn định, không còn hiện tượng tăng nóng như cuối năm 2024, tuy vậy giá vẫn có xu hướng tăng so với quý I/2025. Giá chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ. Tại Hà Nội, giá bán trung bình thị trường quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m² (tăng 5,6% so với quý trước và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm 2024).

Một số dự án nổi bật như Berriver Jardin Long Biên (71 – 84 triệu đồng/m²), Vinhomes Green Bay Mễ Trì (63 – 99 triệu đồng/m²), Cầu Giấy Center Point (77 – 97 triệu đồng/m²). Các dự án cao cấp như The Nelson Private Residences có giá 120 – 180 triệu đồng/m² hay Noble Crystal có giá 160 – 270 triệu đồng/m² cũng cho thấy mặt bằng giá rất cao. Giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt ở các khu vực hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao.

Trong khi đó tại TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ trung bình đạt 89 triệu đồng/m² (tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước). Một số phân khúc hạng sang tăng cục bộ, thiết lập mặt bằng giá mới nhờ lợi thế hạ tầng vượt trội như tuyến Metro, vành đai, hầm chui Cát Lái. Ví dụ như dự án Urban Green có mức giá 56 – 72 triệu đồng/m², Vista Verde có giá 71 – 110 triệu đồng/m², HaDo Centrosa Garden có giá 94 – 130 triệu đồng/m². Các dự án cao cấp như Thảo Điền Green có giá đến 163 – 200 triệu đồng/m² hay Eaton Park khoảng 160 triệu đồng/m² cũng tăng đáng kể.

Trong khi đó, tại nhiều địa phương khác, giá nhà cũng đã tăng rất cao. Đơn cử như tại Hải Phòng, dự án The Minato Residence có giá rao bán khoảng 40 – 55 triệu đồng/m², dự án Sentosa Sky Park Hải Phòng có giá rao bán khoảng 37 – 42 triệu đồng/m². Còn tại Cần Thơ, chung cư Cara River Park cũng có giá bán từ 44 – 56 triệu đồng/m². Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, nguyên nhân chính của xu hướng tăng giá này bao gồm khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm và kỳ vọng cao từ phía chủ đầu tư.

Áp lực lớn về khả năng chi trả của người dân

Mặc dù thị trường đã ổn định hơn so với giai đoạn "sốt", việc giá chung cư và nhà ở riêng lẻ duy trì ở mức cao và thiết lập đỉnh mới trong gần một thập kỷ, cùng với sự tăng giá của đất nền đã đặt ra áp lực lớn về khả năng chi trả cho đại bộ phận người dân, đặc biệt là những người trẻ và người có thu nhập thấp, trung bình.

Sự khan hiếm quỹ đất và chi phí đầu vào tăng cao đã đẩy giá thành bất động sản lên khiến việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn. Mặc dù các chính sách mới cho phép xác định linh hoạt đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội, và Bộ Xây dựng đã tích cực đôn đốc, kiểm tra tại 27 địa phương để triển khai mục tiêu nhà ở xã hội, nhưng thực tế vẫn còn nhiều khoảng cách.

Mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030 mới đạt 59,6% số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công và chấp thuận chủ trương đầu tư tính đến 30/6/2025. Điều này cho thấy nguồn cung nhà ở phù hợp với túi tiền của người dân vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu "thực và cấp thiết". Sự chênh lệch giữa nguồn cung thương mại giá cao và nhu cầu nhà ở giá phải chăng ngày càng rõ rệt, đặc biệt trong bối cảnh tồn kho chung cư tăng 140,5% so với quý I/2025, cho thấy có thể có sự lệch pha cung - cầu về phân khúc và giá.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho hay, một trong những giải pháp trọng tâm để tháo gỡ khó khăn, vấn đề giá cả và đảm bảo quyền lợi cho người có nhu cầu ở thực, là Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành tập trung hoàn thiện khung pháp lý và giải quyết vướng mắc dự án. Trong đó, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến sắp xếp đơn vị hành chính và tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính sẽ phối hợp để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản tồn đọng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Cùng với đó, một nhiệm vụ trọng tâm nữa là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. “Đây là ưu tiên hàng đầu, với việc Bộ Xây dựng chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương triển khai phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 và các văn bản liên quan. Các địa phương được yêu cầu bố trí quỹ đất đầy đủ và chủ động ngân sách để bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch phát triển nhà ở xã hội. Nghiên cứu xây dựng Nghị định về thành lập Quỹ nhà ở quốc gia cũng đang được tiến hành”, ông Hưng cho biết.

Bên cạnh đó, theo ông Hưng, Bộ Xây dựng cũng sẽ tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất để chấn chỉnh hiện tượng thao túng, thổi giá. Các địa phương cần công bố kịp thời thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đảm bảo công khai, minh bạch. Đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tập trung chỉ đạo các ngân hàng tham gia chương trình tín dụng cho vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng và nghiên cứu gói tín dụng trung hạn với lãi suất ổn định cho nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đặc biệt, có nghiên cứu gói tín dụng cho vay đối với người trẻ có nhu cầu mua nhà. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng mạnh 36% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy dòng vốn vào lĩnh vực này đang được nới lỏng hơn, ưu tiên các phân khúc phục vụ an sinh xã hội như nhà ở xã hội và các dự án thương mại đáp ứng nhu cầu ở thực.