Bảng giá đất mới tăng mạnh liệu có tác động đến giá nhà đất?

Nhiều ý kiến cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng mạnh có thể đẩy giá nhà đất lên cao. Nhưng cũng có những ý kiến cho rằng, giá bất động sản tăng không thể đổ lỗi cho việc điều chỉnh tăng bảng giá đất, mà còn do nhiều yếu tố tác động khác của thị trường, trong đó quan ngại nhất là tình trạng đầu cơ, thổi giá.

Đất ngoại thành tăng bật

Bảng giá đất mới của Hà Nội được phân chia thành 17 khu vực sau khi sắp xếp lại các đơn vị hành chính. Mức giá đất ở cao nhất được ghi nhận tại vị trí 1 (thửa giáp mặt đường) của loạt tuyến đường trung tâm như Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, và Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ). Mức giá hơn 702 triệu đồng/m² này cũng áp dụng cho các tuyến đường Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ, và Trần Hưng Đạo (đoạn Trần Thánh Tông đến Lê Duẩn).

Đáng chú ý, so với bảng giá cũ, mức giá đất ở cao nhất tại các khu vực trung tâm này chỉ tăng thêm khoảng 2%. Bình quân giá đất ở tại 9 phường trung tâm thủ đô theo bảng giá mới là 255,3 triệu đồng/m², cũng tăng thêm 2% so với hiện tại. Giá đất ở vị trí 1 thấp nhất tại khu vực trung tâm (Khu vực 1, gồm các phường trong vành đai 1 như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Giảng Võ, Cửa Nam...) là tại đường Đồng Cổ với hơn 82 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, sự gia tăng mạnh mẽ nhất lại tập trung ở các xã ngoại thành. Khu vực 9 (gồm 7 xã như Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) ghi nhận mức tăng cao nhất tới 26% so với bảng giá đất hiện hành. Mức giá mới cao nhất trong nhóm này là tại quốc lộ 32 đoạn từ giáp phường Xuân Phương đến ngã ba đường vào khu đô thị Kim Chung Di Trạch, với 64,7 triệu đồng/m². Bình quân giá đất ở vị trí 1 tại khu vực 9 đạt khoảng 30,4 triệu đồng/m², tăng đáng kể so với mức 26,8 triệu đồng theo bảng giá hiện tại. Tiếp theo là Khu vực 7 và Khu vực 10, đều có mức tăng 25%.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, bảng giá đất điều chỉnh là cơ sở quan trọng để Nhà nước tính toán nhiều nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Cụ thể, bảng giá này dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường, xác định giá đất cho người tái định cư khi bị thu hồi đất ở. Ngoài ra, nó còn dùng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và điều chỉnh các khoản phí, lệ phí liên quan đến sử dụng và chuyển nhượng đất. Ngay cả khi người dân thỏa thuận giá giao dịch thấp hơn giá niêm yết, họ vẫn phải nộp thuế và phí dựa trên mức giá tối thiểu của bảng giá đất.

“Việc tăng giá đất giúp đất đai biến thành nguồn lực để phát triển, giúp ngân sách thu được nhiều hơn, và người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, hệ lụy đi kèm là việc tăng gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Các chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao, bao gồm nộp tiền thuê đất hằng năm, tính thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ, và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp đôi, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí mà người dân phải nộp cũng sẽ cao gấp đôi”, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.

Lo ngại sẽ gây sốt ảo? 

Đang có không ít ý kiến cho rằng, việc bảng giá đất tăng sẽ có tác động rất lớn giá nhà đất. Lý do là giá đất chiếm tới 30 - 50% chi phí đầu vào của dự án bất động sản, do đó sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến giá bán sản phẩm trên thị trường. Cụ thể, chi phí đầu vào để tạo ra các sản phẩm như căn hộ, nhà phố, biệt thự sẽ tăng lên. Để bù đắp chi phí tăng thêm và duy trì lợi nhuận, các chủ đầu tư sẽ có xu hướng điều chỉnh giá bán bất động sản tăng lên tương ứng.

Ngay từ khi bảng giá đất mới còn là dự thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã gửi góp ý tới các cơ quan chức năng của TP Hà Nội, phân tích rằng việc bảng giá đất tăng sẽ tác động đến giá thành, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực. Đối với nhà ở thương mại, nếu giá đất tăng cao sẽ làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án tại các khu vực ngoại thành. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư này sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố nhằm mục đích giãn dân, dẫn đến nguồn cung nhà ở tiếp tục giảm và gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội.

Bên cạnh chi phí, tâm lý thị trường cũng là yếu tố then chốt. Theo các chuyên gia, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam. Bảng giá đất mới có thể khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng nữa, từ đó thúc đẩy đầu cơ và dễ gây sốt ảo hơn.

Cho rằng những lo ngại này không phải không có căn cứ, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định bảng giá đất tăng có thể gây áp lực làm tăng giá bất động sản, đặc biệt là ở những khu vực có tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, mức độ tăng giá phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, sức mua của người dân và các yếu tố kinh tế - xã hội khác. Nếu giá bất động sản tăng quá mức so với sức mua thực tế, giao dịch có thể chững lại, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân. Do đó, giá đất tăng cần đi đôi với giá trị thực tế từ hạ tầng, tiện ích và tiềm năng phát triển kinh tế khu vực.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, bảng giá đất mới tăng sẽ có những tác động trực tiếp lên chi phí và giá bán. Tuy nhiên, không thể đổ lỗi hoàn toàn cho việc điều chỉnh tăng bảng giá đất đối với sự tăng vọt của giá bất động sản. “Giá bất động sản tăng còn do nhiều yếu tố tác động khác của thị trường, trong đó quan ngại nhất là tình trạng đầu cơ và thổi giá. Để bình ổn và tiến tới hạ giá bán bất động sản, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế pháp lý thông qua việc minh bạch hóa thông tin, dữ liệu về quy hoạch, giá đất, và giao dịch bất động sản.

Việc áp dụng bảng giá đất mới là bước đi cần thiết để định hình lại nguồn lực tài chính từ đất đai. Tuy nhiên, để ngăn chặn bảng giá đất trở thành ngòi nổ cho một đợt sốt giá mới, các cơ quan quản lý cần phải nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý chống đầu cơ và minh bạch hóa dữ liệu, đảm bảo rằng giá nhà đất phản ánh đúng giá trị thực thay vì tâm lý thị trường bị thao túng”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định.