Bất cập dịch vụ cho thuê căn hộ chung cư theo mô hình lưu trú chia sẻ

Hàng loạt rủi ro tiềm ẩn

Cuộc sống trong các chung cư cao tầng tại TP Hồ Chí Minh đang đối mặt với một thách thức mới: Sự "xâm nhập" của mô hình lưu trú ngắn ngày kiểu Airbnb. Thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, trước khi có quy định siết chặt, thành phố có tới 24 tòa nhà với hơn 8.750 căn hộ đang hoạt động kinh doanh kiểu này. Từ những tòa nhà sang trọng như Vinhomes Central Park, The MarQ, Masteri Thảo Điền đến Sunrise City… căn hộ được rao cho thuê theo đêm với giá từ 1,1 triệu/đêm đến hơn 4 triệu đồng/đêm tuỳ số phòng.

Tuy nhiên, sự phát triển tự phát này đang vấp phải “bức tường” pháp lý và thực tế đầy rẫy bất cập, gây ra cuộc tranh cãi không hồi kết giữa một bên là cư dân muốn có nơi ở bình yên và bên kia là những người kỳ vọng kiếm tiền từ "căn hộ kiểu khách sạn".

Theo bà Bùi Thị Ngọc Hiếu, Phó Giám đốc Sở Du lịch TP Hồ Chí Minh, nếu triển khai rộng mà thiếu khung quản lý đầy đủ, mô hình này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đầu tiên là rủi ro về an ninh, trật tự. Lượng khách ra vào liên tục khiến lực lượng quản lý tòa nhà khó kiểm soát danh tính gây mất an ninh, trật tự. Nguy cơ không khai báo tạm trú, đặc biệt với khách nước ngoài, dẫn đến khó khăn cho Công an phường và cơ quan quản lý nhà nước về du lịch trong công tác quản lý, thống kê số liệu về khách lưu trú.

Bên cạnh đó là nguy cơ mất an toàn PCCC. Khách thuê ngắn ngày thường không nắm rõ quy trình thoát hiểm, không quen với môi trường tòa nhà. Nhiều căn hộ bị tự ý cải tạo, lắp đặt thiết bị không đúng chuẩn, làm gia tăng rủi ro cháy nổ. Đáng chú ý, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh khẳng định, phần lớn chung cư hiện nay không có thiết kế tách biệt về điện, nước, thang máy, hệ thống PCCC… dành riêng cho lưu trú ngắn ngày. Do đó, chưa đủ điều kiện pháp lý và an toàn để đưa vào khai thác cho thuê ngắn hạn.

Điều mà nhiều người trăn trở đó là đời sống cư dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Tiếng ồn, việc sử dụng quá tải các tiện ích chung như hồ bơi, thang máy và những xung đột giữa cư dân cố định với khách vãng lai trở thành nỗi ám ảnh thường trực. Bản chất yên tĩnh, an toàn và tính cộng đồng của chung cư bị phá vỡ. Căn hộ bị sử dụng như khách sạn sẽ làm mất tính chất “để ở” của chung cư, vi phạm Luật Nhà ở 2023.

Bất công thị trường và khoảng trống pháp lý

Ông Trần Quang Vinh, Trưởng ban quản lý một chung cư lớn ở TP Hồ Chí Minh thẳng thắn cho rằng, cho thuê ngắn hạn trong chung cư là "thảm họa" và là sự bất công với các chủ khách sạn.

Trong khi khách sạn phải tuân thủ vô số quy định khắt khe về PCCC, an ninh trật tự, môi trường, vệ sinh an toàn thực phẩm và đóng thuế đầy đủ thì các "chủ khách sạn chui" trong chung cư lại hoạt động gần như không bị kiểm soát. Họ có thể hạ giá cạnh tranh không lành mạnh, không đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế, gây ra sự cạnh tranh bất bình đẳng; gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm soát chất lượng dịch vụ và không đảm bảo tiêu chuẩn phục vụ khách lưu trú du lịch theo quy định của Luật Du lịch.

Sở Du lịch TP Hồ Chí Minh cho rằng, rủi ro pháp lý đối với cơ quan quản lý nhà nước về du lịch, đó là nếu chưa có khung pháp lý đầy đủ, việc xử lý vi phạm sẽ thiếu cơ sở, dẫn đến khó khăn trong công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm; trong việc giải quyết các tranh chấp pháp lý giữa cư dân - chủ căn hộ - đơn vị quản lý - nền tảng công nghệ; trong công tác thống kê khách du lịch và doanh thu lưu trú.

Luật Nhà ở 2023 nghiêm cấm hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Quyết định 26/2025 của UBND TP Hồ Chí Minh cũng đã có quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chuẩn khi khai thác căn hộ làm cơ sở lưu trú. Vấn đề không phải là thiếu luật mà là việc thực thi và sự chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép đang diễn ra phổ biến. Nếu chưa có khung xử lý mạnh mẽ, cơ quan chức năng sẽ gặp khó trong thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết các tranh chấp phức tạp giữa cư dân, chủ căn hộ và đơn vị quản lý.

Trong bối cảnh nhiều người trẻ, người thu nhập thấp đang vô cùng khó khăn để sở hữu một căn hộ chung cư làm tổ ấm thì việc một bộ phận không nhỏ mua căn hộ chỉ với mục đích kinh doanh cho thuê ngắn hạn là một sự lãng phí nguồn lực nhà ở, đi ngược lại bản chất xã hội của chung cư.

Chung cư được xây dựng với mục đích chính là để ở. Kiến trúc, hệ thống kỹ thuật, không gian sinh hoạt cộng đồng đều được thiết kế cho cuộc sống lâu dài, ổn định của các hộ gia đình. Trong khi đó, khách sạn, nhà nghỉ mới là loại hình công trình được đầu tư bài bản để phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn hạn, với đầy đủ tiêu chuẩn về an ninh, an toàn và dịch vụ. Kể cả những người quản lý và nhân viên phục vụ được đào tạo nghiệp vụ khách sạn, trong khi người cho thuê căn hộ ngắn hạn chủ yếu là môi giới bất động sản cho thuê.

Việc dung hòa hai mô hình này trong cùng một không gian là điều bất khả thi và gây ra nhiều hệ lụy hơn là lợi ích. Thay vì cố gắng tìm cách hợp thức hóa một mô hình vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro và mâu thuẫn với Luật Nhà ở, TP Hồ Chí Minh cần có quyết sách mạnh mẽ và rõ ràng: Kiên quyết không cho phép hoạt động cho thuê căn hộ chung cư dạng ngắn hạn (theo đêm).

Ông Mai Thanh Tùng, Phó phòng Kế hoạch và đầu tư, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, Sở Xây dựng đã soạn thảo dự thảo Hướng dẫn về việc sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú du lịch trên địa bàn thành phố; đồng thời, Sở Xây dựng đã có công văn gửi đến các cơ quan, tổ chức có liên quan để góp ý đối với dự thảo văn bản hướng dẫn của Sở Xây dựng đối với nội dung nêu trên.

Thời gian qua, Sở Xây dựng nhận được nhiều văn bản góp ý của các cơ quan, đơn vị cũng như các kiến nghị, đơn, thư của các cá nhân là chủ sở hữu, các Ban quản trị nhà chung cư và các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư. Qua đó cho thấy, có 2 luồng ý kiến giữa chủ sở hữu là người đang trực tiếp sử dụng căn hộ để ở, ban quản trị nhà chung cư và chủ sở hữu đang khai thác căn hộ theo hình thức lưu trú du lịch. Do đó, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, đánh giá và báo cáo UBND thành phố xem xét, chỉ đạo bảo đảm việc thực hiện phù hợp với tình hình thực tế, ANTT, an toàn PCCC theo quy định.