Cải tạo chung cư cũ của Hà Nội - khó khăn đủ đường
Hiện nay, Hà Nội có khoảng trên 1.500 chung cư cũ (CCC), chiếm hơn 60% tổng số CCC cả nước, phần lớn được xây dựng từ năm 1960 đến 1994, cá biệt có một số nhà xây dựng trước năm 1954. Hầu hết các CCC đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân.
Nhưng trên thực tế, Hà Nội mới chỉ thực hiện được 1% việc xây dựng, cải tạo lại CCC. Việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các CCC là vấn đề rất lớn, rất khó trong lĩnh vực quản lý đô thị của Hà Nội. Tại sao lại có tình trạng này?
Dùng tiền ngân sách kiểm định chất lượng chung cư
Có thể thấy, từ hơn 1 năm trở lại đây, Hà Nội đã “rốt ráo” khởi động lại việc cải tạo CCC. Bắt đầu từ việc tháng 9/2021, HĐND TP Hà Nội đã thông qua dự thảo Đề án "Cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn TP Hà Nội”. Trong đó, một nội dung quan trọng là sẽ bố trí ngân sách tổ chức lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư, chia làm 4 đợt từ nay đến hết quý IV/2023.
Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho biết, đến thời điểm này, đã có 70 nhà đầu tư đã đăng ký tham gia cải tạo CCC trên địa bàn TP. Đây cũng là một tín hiệu tích cực cho thấy các nhà đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến việc cải tạo CCC. Nhà đầu tư “thay đổi thái độ” bởi một phần do trước đây, các khâu kiểm định, lập quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại CCC đều do nhà đầu tư thực hiện thì theo quy định mới (Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/7/2021 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư), Nhà nước sẽ bỏ tiền thực hiện kiểm định và lập quy hoạch, kết quả sẽ khách quan hơn. UBND TP Hà Nội cũng đặt kế hoạch tổng rà soát, khảo sát, phấn đấu hoàn thành kiểm định tất cả CCC trên địa bàn TP trước quý IV/2023 với số tiền dành cho công tác kiểm định lên tới 500 tỷ đồng. Đồng thời, theo kế hoạch, thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà CCC trên địa bàn TP - đợt 1, tập trung di dời các hộ dân và khẩn trương xây dựng lại các CCC nguy hiểm cấp D; phấn đấu cải tạo, xây dựng lại 2-3 khu CCC trong giai đoạn 2021-2025. Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, đã có 14/15 quận, huyện (nơi có nhà CCC) ban hành kế hoạch cải tạo CCC, chỉ còn 1 huyện (huyện Thanh Trì) chưa ban hành kế hoạch. Và đã có 12/15 quận, huyện gửi nhiệm vụ kiểm định về Sở Xây dựng. Trong đó, 7/15 quận, huyện đã được Sở Xây dựng chấp thuận nhiệm vụ kiểm định gồm: Thanh Xuân, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Long Biên, Đống Đa, Tây Hồ, Cầu Giấy; còn 5/15 quận, huyện đang bổ sung, hoàn thiện hồ sơ gồm: Hai Bà Trưng, Đông Anh, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Hà Đông. 3 quận, huyện chưa gửi nhiệm vụ kiểm định gồm: Bắc Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cũng cho biết, Sở Xây dựng Hà Nội cũng vừa mới ban hành Bộ tiêu chí đánh giá kết quả kiểm định chất lượng hiện trạng các CCC. Bộ tiêu chí quy định rõ trình tự thẩm định, đánh giá kết quả kiểm định các CCC trên địa bàn Hà Nội, gồm 6 bước: Kiểm tra sự phù hợp của báo cáo kết quả kiểm định so với nhiệm vụ kiểm định, đề cương kiểm định đã được phê duyệt; Kiểm tra về công tác khảo sát hiện trạng, thu thập thông tin, tài liệu về công trình (chủ quản nhà, địa chỉ, quy mô, công năng, loại kết cấu và hình dạng nhà chung cư cần đánh giá...). Đối với tiêu chí đánh giá nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ được quy định, gồm: Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình…
Cần cơ chế đặc thù cho từng dự án cải tạo chung cư cũ
Nhìn vào thực trạng của Hà Nội, từ nhiều năm nay, câu chuyện cải tạo CCC luôn gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Nguyên nhân cơ bản là do các cơ chế, chính sách chưa hài hòa được lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và nhà nước, xã hội. Bên cạnh đó, còn thiếu các quy định cụ thể về kiểm định, quy trình, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và hệ số đền bù. Những vấn đề này đã tồn tại nhiều năm nhưng chưa có phương án quyết khiến cho việc cải tạo CCC như “húc vào đá”. Cuối tháng 9 vừa qua, tổng kết tình hình triển khai Đề án và các kế hoạch triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn TP, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh cũng đánh giá việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các CCC vẫn còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng. Với tư cách là Trưởng ban Chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại nhà CCC trên địa bàn TP, ông Trần Sỹ Thanh, Chủ tịch UBND TP Hà Nội đã yêu cầu Bí thư quận, Huyện ủy, Chủ tịch UBND các quận, huyện nơi có nhà CCC có trách nhiệm thống nhất chỉ đạo các cấp ủy, chính quyền địa phương xác định việc cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn là nhiệm vụ ưu tiên, nhanh chóng triển khai những dự án điểm... Đặc biệt, Chủ tịch UBND TP Hà Nội yêu cầu Sở Xây dựng cần khẩn trương hoàn thiện, trình UBND TP xem xét, ban hành "Kế hoạch phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2021- 2025".
Tuy nhiên, để những kế hoạch trở thành “hành động” và khả quan, theo Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam Lê Quốc Hiệp, Hà Nội cần phải có biện pháp cụ thể để giải quyết, cải tạo CCC, đặc biệt là các khu có đặc thù khó khăn. Trong đó, cần có thêm tiêu chí độ khó khăn của mỗi dự án để từ đó TP có những cơ chế đặc thù cho từng dự án (như xem xét việc điều chỉnh quy hoạch để được nâng tầng hoặc mở thêm đường giao thông, hỗ trợ chủ đầu tư được nhận thêm đất trống khác để bù đắp...). Ông Hiệp cho rằng, hiện Hà Nội chỉ dựa vào một tiêu chí về an toàn kết cấu để xếp hạng các khu chung cư cần cải tạo sớm (hạng D) mà thực chất hiện nay mới kiểm định được 401 khu, trong đó đánh giá 3 khu (Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh) là cấp D. Ngoài ra, theo ông Hiệp, hiện nay có tình trạng chung cư nào cũng yêu cầu hệ số đền bù (K) = 2 (mức tối đa), do vậy, các nhà đầu tư sẽ rất khó thương lượng nếu không có sự vào cuộc của chính quyền, dẫn đến chậm lựa chọn được chủ đầu tư. Một số CCC có diện tích rất bé như ở Văn Chương có một số căn chỉ khoảng 10m2 (chiếm gần 10%) và số có diện tích nhỏ hơn 20m2 khá nhiều. Trong trường hợp này, nếu bố trí tái định cư tại chỗ sẽ rất khó khăn vì căn hộ tái định cư sẽ bé hơn diện tích tối thiểu quy định (kể cả được đền bù theo hệ số K = 2), phần diện tích dôi ra, họ không có tiền mua thì xử lý bằng cách nào vẫn là một câu hỏi không có câu trả lời. Do đó, Hà Nội rất cần có cơ chế đặc thù để có thể quyết liệt mạnh mẽ hơn trong việc giải quyết chính sách phát triển, nhanh chóng thay đổi bộ mặt Thủ đô.