Cần bỏ suy nghĩ nhà ở xã hội là loại nhà rẻ tiền, chất lượng thấp

Tại hội nghị triển khai đề án trên vào ngày 19/5 vừa qua, đại diện Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2021 đến ngày 18/5/2023 cả nước mới hoàn thành 41 dự án NOXH khu vực đô thị với số lượng 19.516 căn, đạt 4,55% kế hoạch của giai đoạn 2021-2025. Hiện các địa phương trên cả nước đang tiếp tục triển khai 294 dự án NOXH với số lượng 288.499 căn.

Do vậy, để đạt được mục tiêu phát triển số lượng rất lớn căn hộ NOXH vào năm 2025, vấn đề quan trọng nhất hiện nay vẫn là xây dựng, hoàn thiện chính sách về NOXH nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng NOXH. Đồng thời hỗ trợ cho người mua, thuê mua NOXH và huy động thêm nhiều nguồn lực xã hội từ khu vực tư nhân tham gia đầu tư phát triển NOXH. Từ đó tạo điều kiện cho các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lớn thực hiện cam kết đầu tư phát triển khoảng 1,5 triệu căn NOXH đến năm 2030.

Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, để đạt mục tiêu trên, trước hết cần khắc phục quan niệm xem NOXH là nhà ở rẻ tiền, có chất lượng thấp trong cán bộ, công chức, doanh nghiệp và người dân. Thực tế thời gian qua đã có một số dự án NOXH có chất lượng xây dựng không tốt, nhanh xuống cấp hoặc thiếu các tiện ích, dịch vụ tại chỗ và thiếu các tiện ích, dịch vụ đô thị trong khu vực lân cận cũng như không thuận tiện trong kết nối giao thông. Từ đó dẫn đến tình trạng đã có những dự án NOXH rao bán kéo dài vẫn không có người mua hoặc có một số dự án NOXH bị người dân khiếu nại dẫn đến cách nhìn nhận chưa đúng về chất lượng NOXH, xem đây là nhà rẻ tiền.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, quy định bắt buộc sử dụng gạch không nung cho dự án NOXH là chưa hợp lý. Trong đó quyết định ngày 19/5/2023 của Bộ Xây dựng quy định suất vốn đầu tư xây dựng công trình NOXH dạng chung cư thấp hơn khoảng 30% so với suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư bình thường.

Cụ thể, suất vốn đầu tư xây dựng công trình NOXH dạng chung cư từ 20 tầng trở xuống và có 1 tầng hầm chỉ là 8,844 triệu đồng/m2 sàn. Nhưng suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư bình thường tương tự như vậy lại lên đến 11,612 triệu đồng/m2 sàn, cao hơn 31% so với suất vốn đầu tư chung cư NOXH cùng loại. Định mức về suất đầu tư này đã dẫn đến việc khó bảo đảm chất lượng NOXH tương đương nhà ở thương mại cùng loại. Do vậy, các quy định pháp luật cần phải khẳng định rõ NOXH có chất lượng tương đương nhà ở thương mại, không phải là nhà ở rẻ tiền.

Thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng về NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014, từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8 - 5%/năm để mua, thuê mua NOXH tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. 

Tuy nhiên, do Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để mua, thuê mua NOXH. Trên thực tế cũng chưa bố trí được ngân sách Nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại được chỉ định cho vay ưu đãi nên hầu như người mua NOXH không vay được tín dụng ưu đãi. Mà đều phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm.

Theo số liệu được Bộ Xây dựng đưa ra gần đây, do gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được chỉ định nên tính đến hết năm 2020 cả 4 ngân hàng thương mại này không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách NOXH. Riêng Ngân hàng chính sách xã hội đến nay cũng chỉ được phân bổ 2.163 tỉ đồng tái cấp vốn, bằng 24% tổng nhu cầu vốn trong giai đoạn 2016-2020.

Hiệp hội BĐS thành phố phân tích, chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH với lãi suất thấp, dài hạn cần phải được xem là chính sách chủ yếu, quan trọng nhất. Việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế VAT, thuế TNDN, hỗ trợ đầu tư kết nối hạ tầng sẽ giúp làm giảm giá thành NOXH thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại.

Đây là mức chênh lệch giá đáng kể, nhưng nhờ có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH với lãi suất thấp, dài hạn nên người có thu nhập thấp đô thị mới có đủ điều kiện để tạo lập nhà ở. Chẳng hạn, giá bán căn hộ nhà ở thương mại hạng A có 2 phòng ngủ là 1,2 tỉ đồng thì giá bán căn hộ NOXH cùng loại khoảng 960 triệu đồng. Khi người mua chỉ trả trước 20% là 192 triệu đồng và được vay phần tiền còn lại bằng 80% giá trị hợp đồng với lãi suất thấp 4,8-5%/năm, lại được trả góp trong 20-25 năm sẽ rất hợp lý, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. 

Ngay cả khi không được hưởng các chính sách trên, thì giá bán NOXH sẽ tương đương với giá bán nhà ở thương mại cùng loại ở mức 1,2 tỉ đồng. Mức này ngang giá căn hộ nhà ở thương mại hạng A nên người mua cũng có thể chỉ trả trước 20%, là 240 triệu đồng và được vay phần tiền còn lại 960 triệu đồng với lãi suất thấp 4,8-5%/năm, được trả góp trong 20-25 năm như hiện nay cũng rất hợp lý, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều  người vay. Do đó, ngoài việc gỡ vướng để phát triển dự án, thì làm sao để nhiều người thu nhập thấp có thể mua được NOXH cũng là vấn đề cần được khơi thông.