Cân nhắc việc tăng giá đất ở TP Hồ Chí Minh, tránh tác động tiêu cực

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) về khảo sát giá đất, thành phố có 24 quận, huyện và TP Thủ Đức, nhưng kết quả khảo sát chỉ có 12 địa phương có ý kiến về dự thảo giá đất mới, còn lại 10 địa phương chưa có ý kiến. Trong đó, mới có 6 địa phương thống nhất với dự thảo, còn lại các địa phương khác chưa có ý kiến.

Bà Trịnh Thị Thanh, Phó Chủ tịch Hội Liên hiệp Phụ nữ TP Hồ Chí Minh đề xuất giữ nguyên việc áp dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2024, đến năm 2025 sẽ áp dụng bảng giá đất mới để cơ quan tham mưu có đủ thời gian thực hiện quy trình chặt chẽ theo quy định pháp luật cũng như đánh giá kỳ tác động của bảng giá đất mới. Nếu cần thiết điều chỉnh thì chỉ tập trung điều chỉnh ở nhóm thực sự cần thiết (thiếu giá đất bồi thường, tái định cư để kịp thời giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án, công trình trọng điểm trên địa bàn thành phố), còn những nhóm khác có thể điều chỉnh vào đầu năm 2025.

Luật sư Hải Hà, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng, tác động tích cực của việc thay đổi bảng giá đất là người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng với mức hồi thường cao hơn; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá đất và giá đất thị trường, giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt.

Về mặt tiêu cực, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cho thuê đất sẽ phải chịu nghĩa vụ tài chính về đất cao hơn so với trước đây. Số tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất khi người dân nộp thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trong việc sử dụng đất cao hơn so với bảng giá đất cũ. Thời gian áp dụng bảng giá đất mới (1/8/2024) có phần đột ngột và gấp gáp cho người dân, nhiều trường hợp chưa đủ khả năng xoay xở khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc giá đất tăng cao cũng có thể kéo theo giá nhà, chi phí thuế nhà tăng, tăng cao chi phí sinh hoạt và gánh nặng tài chính cho người dân.

Nhìn chung, bên cạnh những mặt tích cực, bảng giá đất mới sẽ có tác động tiêu cực với người dân khi đây là đối tượng phải chịu mức nghĩa vụ tài chính trong việc sử dụng đất cao hơn nhiều so với trước đây, đặc biệt trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cho thuê đất…

Các chuyên gia cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh phải hài hòa lợi ích 3 bên (Nhà nước, người dân và doanh nghiệp), vì vậy cần thêm thời gian nghiên cứu, đánh giá tác động. Cần cân nhắc thời điểm ban hành quyết định thay thế Quyết định 02/2020. Ở góc độ người dân, doanh nghiệp thì nội dung đưa ra chưa phù hợp thực tế và tạo áp lực tài chính, nhất là huyện ngoại thành có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp lên đất ở tách thửa để chia cho con, an cư lạc nghiệp. Nếu theo dự thảo, nhiều nơi giá đất tăng hàng chục lần sẽ gây khó khăn cho người dân.

Ông Mai Văn Khánh, người dân ở quận Bình Thạnh cho biết, mặc dù bảng giá đất điều chỉnh chỉ áp dụng từ ngày 1/8 đến 31/12/2024, nhưng rất cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền sâu rộng trong nhân dân, để họ nắm được thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực và mức giá đất mới được áp dụng.

Bà Nguyễn Thị Bích Liên, người dân phường Bến Nghé, quận 1 cho rằng, theo bảng giá đất mới thì giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở tăng, điều này càng làm giảm khả năng tạo lập nhà ở cho người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp. Do đó, cùng với việc xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường, thành phố cần có chính sách riêng hỗ trợ người thu nhập thấp trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến giá đất cũng như mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, các tác động tích cực của dự thảo bảng giá đất là nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng thêm, hạn chế các tình trạng "đất 2 giá", đảm bảo công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Tuy nhiên, dự thảo điều chỉnh đã tác động không mong muốn đối với cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận hoặc xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở thì phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần so với trước đây. Dự thảo tác động không mong muốn đến thị trường bất động sản, bao gồm dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, các dự án đầu tư công có sử dụng đất cũng bị tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư. Sở TN&MT nên thực hiện theo quy định "Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025".

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh cho biết, việc điều chỉnh giá đất để phù hợp với tình hình thực tế và đúng quy định pháp luật. Sở đã trao đổi với các cơ quan tham mưu pháp luật để xây dựng dự thảo cho đúng. Còn đa số những trường hợp nghèo, gia đình chính sách, người có công và một số được miễn, được giảm thì không có vấn đề gì. Về những trường hợp trong khu quy hoạch “treo”, hiện Sở TN&MT đang tiếp thu để kiến nghị phần chính sách. Nghĩa là thực hiện chính sách cho những trường hợp ở khu quy hoạch mà tháo quy hoạch thời điểm này điều chính bảng giá và nghĩa vụ tài chính, vấn đề này cũng cần nghiên cứu để có đề xuất. Sở cũng sẽ gửi bản dự thảo cho các chuyên gia đóng góp để đảm bảo tính đúng đắn của dự thảo. Về cách tính giá đất cũng không được quyền lấy giá đất cũ nhân với hệ số rồi nhân với hệ số cũ nữa để ra bảng giá đất mới.